【正文】 有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，并引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過(guò)不斷的完善和補(bǔ)充，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依。④ 所有的檔案資料采用“雙檔”（電腦檔案、文本檔案）管理。（6） 綜合部主管負(fù)責(zé)審批檔案的保存數(shù)量保存期限以及是否有產(chǎn)和作廢。業(yè)管理公司的重要特征之一廉潔是有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。在執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中末列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。人3600432007保安/車管13人，工資標(biāo)準(zhǔn)800元/月3003600按300 元/月4節(jié)假日擺設(shè)1000元/次，一年4次3354020五固定資產(chǎn)折舊資產(chǎn)總額 89220 元,分60個(gè)月灘銷，1487元/月148717844六開(kāi)辦費(fèi)攤銷總額10萬(wàn)元,分60月灘銷166820016七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2%）以上六項(xiàng)總和的2%150818096八管理者酬金（10%）以上七項(xiàng)總和的10%　　九　　合計(jì)　　76914922988注：每月支出：76914 元，負(fù) 1914 元，無(wú)利潤(rùn)，不上稅費(fèi)?！? 套　臺(tái)120002000 辦公小項(xiàng)物品1M把23060 卷尺5M把23060 鋼尺1M把13030 水平尺　部1200200 4機(jī)修工具木鋤　支15050 潤(rùn)滑油加油槍100MM8MMX 215003000 值班工作桌、椅　套2200400 工作臺(tái)二、 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，物業(yè)管理公司將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程組成的小組來(lái)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開(kāi)展以下工作：對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商；參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組，分別參與大廈的供配電、電梯、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試、掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)記錄。（2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電器設(shè)施；外墻面（包括各種涂料、裝飾及玻璃幕墻）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱。其它交接（1） 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等（2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。（1） 前期人員安排及職責(zé)①成立前期物業(yè)管理處，主任聶長(zhǎng)青，由物業(yè)管理公司副經(jīng)理?yè)?dān)任，30人，包括大廈拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營(yíng)管理部的有關(guān)人員。機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)賬。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)按授權(quán)可到的樓層，無(wú)卡人員則操作不了電梯。根據(jù)表計(jì)的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。（4） 般故障處理職責(zé)對(duì)于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。（3）接到報(bào)警后的處理方法①中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)，如屬火警誤報(bào)，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實(shí)火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場(chǎng)施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。三、 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)參數(shù)合格。（2）火災(zāi)報(bào)警程序①發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警器的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。（6）如供電局對(duì)大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保大廈的正常工作。工程部主管接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處主任。（2）故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。（7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。 運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。接管驗(yàn)收前，管理處全部人員已到位。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事頂，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定、保持良好秩序，減少對(duì)其他單位的影響。四、 其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)“863”大廈室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察點(diǎn)布景圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。電池式012MM把1600600 油壓電鉆　把112001200 金屬磨輪式切割機(jī)　把112001200 手提砂輪機(jī)　把1600600 電焊機(jī) 60A把1800800 7維修班配置對(duì)講機(jī)XX250MM450MM把18080 拉釘鉗　把2100200 鐵筆皮革打530150 鋁梯把2400800 鋁梯把25001000 電工全護(hù)裝　臺(tái)2250500 裝訂機(jī)　 套M2125015000（2）器械及設(shè)施更換保安器械及停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等設(shè)施的保養(yǎng)、更換2002400（3）對(duì)講機(jī)管理費(fèi)每部10 元/月6部(無(wú)委會(huì)收取)607206水池清洗、水質(zhì)檢測(cè)費(fèi)清洗200元/次、檢測(cè)100 元/次。人1500180005文秘1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員。二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)物業(yè)管理公司要將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財(cái)務(wù)運(yùn)作的控制原則，通過(guò)精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主每一分錢都物有所值，以同樣的價(jià)錢提供更高檔的服務(wù)。（4） 采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式（電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。②收集到的資歷料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收 工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱?！段飿I(yè)管理委托合同》《物業(yè)管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物業(yè)管理公司）有法律效力的文件，訂明簽約各方所盡的義務(wù)和享有的權(quán)利，簽約各方均需遵從，違者將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗，首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。注重員培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。激勵(lì)員工通過(guò)電大、夜大和自學(xué)等方式充電。培訓(xùn)內(nèi)容（1）、觀念培訓(xùn)（針對(duì)全體人員）服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及公司的企業(yè)文化。二、管理人員培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源一開(kāi)發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持竟?fàn)幜Φ闹匾侄巍＿\(yùn)行班1人中技，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，動(dòng)手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，熟悉ISO9000體系。 管理處人員配置管理處擬配置各類人員31人，具體如下表：管理處主任1人工程部4人主管1人（兼工程師）技工3人物業(yè)部22人主管1人綠化2人保潔5人保安10人車管3人綜合部2人主管1人（服務(wù)中心主管兼）財(cái)務(wù)1人文秘1人服務(wù)中心2人主管1人（兼綜合部主管）助理1人文員（助理兼）各部門人員素質(zhì)要求部門編制崗 位素 質(zhì) 要 求管理處1人主任1人大專以上，5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力；熟悉法律、法規(guī)及行業(yè)市場(chǎng)。C、 每季度公布物業(yè)管理費(fèi)用收支狀況，提交物業(yè)管理報(bào)告。A、事業(yè)激勵(lì) 用大華仁盛物業(yè)管理公司確立的創(chuàng)建白云區(qū)物業(yè)管理品牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)末來(lái)的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。（3）、信息系統(tǒng)A、信息反饋及流程圖其它渠道“863”開(kāi)發(fā)商客戶意見(jiàn)調(diào)查計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)管理處員工客戶服務(wù)臺(tái)中心執(zhí)行結(jié)果 反 跟 命 饋 蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行①堅(jiān)持管理處每季度安排租戶專訪，每月走訪單位不少于10家，收集租戶意見(jiàn)、建成議或投訴。④組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。開(kāi)展區(qū)域環(huán)境文化建設(shè)，實(shí)施環(huán)境形象戰(zhàn)略；設(shè)立各類標(biāo)識(shí)牌，使周邊具有獨(dú)特的自然景觀和人文景觀；制訂環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)環(huán)境意識(shí)，鼓勵(lì)客戶參與環(huán)境保護(hù)工作，共同建立綠色環(huán)境?？己藘?nèi)容分為配套設(shè)施（房屋本體、供電、給排水、玻璃門窗、消防器材等）的完好率、清潔綠化、應(yīng)知（物業(yè)內(nèi)業(yè)主及住戶的分布、詳細(xì)資料）應(yīng)會(huì)（專業(yè)技能）、水電表抄表的及時(shí)準(zhǔn)確率、管理費(fèi)的收繳率、服務(wù)禮儀（溝通）、投訴、質(zhì)量記錄、住戶報(bào)修處理及時(shí)率以及服從管理10項(xiàng)指標(biāo)。有一整套完善的崗位責(zé)任制及管理制度，責(zé)任到人：A、設(shè)備設(shè)施方面：將所有設(shè)備設(shè)施分為空調(diào)（？）、電梯、消防報(bào)警、氣體消防（？）、供配電、給排水、保安監(jiān)控、通訊、避雷等多個(gè)系統(tǒng)，所有系統(tǒng)要有完善的管理程序文件、設(shè)備設(shè)施清單、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)定、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等文件。（2）專業(yè)保障 展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系，組織專業(yè)力量、體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)、保障專業(yè)效果。必須實(shí)施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)是其基本要求。廣州某大廈物業(yè)管理方案[001]作者：日期： 廣州863產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心大廈物 業(yè) 管 理 方 案 廣東大華仁盛科技有限公司物業(yè)管理分公司廣州“863”產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心大廈—— 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 方 案“863”大廈經(jīng)營(yíng)管理的整體設(shè)想及策劃一、 認(rèn)識(shí)與定位項(xiàng)目概況“863”科技促進(jìn)中心大廈（以下簡(jiǎn)稱大廈）位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)轄區(qū)民營(yíng)科技工業(yè)園內(nèi)，是一座以高檔寫字樓，集科研、辦公、會(huì)議、展覽的綜合大廈。這樣就對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作提出了更高的要求。環(huán)?！獦?shù)立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會(huì)形象。三、 指導(dǎo)思想、管理