【正文】 ③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。（3）如因大廈內故障引起供電回路停電，應盡快排出故障后恢復送電。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員采取相關措施。二、 系統(tǒng)的應及處理方案設備故障處理規(guī)程（1）故障分類設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預防為主，消防結合”。（2）建立大廈用水、供水管理制度。（4）制定周密、合理的設備維護保養(yǎng)計劃。在設備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進一步注重預防檢修，即不僅做到設備的正常使用和精心維護，而且通過制定、實施周密合理的設備定期檢修計劃，以預防重于補救之觀念，提高樓宇設備的運行效率，確保樓宇設備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。（2）設備調試期人員安排與職責成立以工程部主管為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設備調試觀摩，負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等，編織設施設備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導書等。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機。物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行，也可同時進行?！€2100200 8保安部用品值班電筒（充電式）套4100400 值班工作桌、椅　套1200200 雨具套　套1080800 對講機　把13030 尖咀鉗　把430120 斜口鉗　把430120 剪線鉗　把15050 手鋸8MM400MM150MM（0、5MM16MM）套1100100 管子鉗200MM280160 安全過濾口罩100CDN2000A臺1600600 溫度計　臺160006000 傳真機 3300900 文件柜套人140016800　加班費人均月加班3天計,日工資按月的1/2243435211610福利基金14%工會費2%%%55736687611社會保險（養(yǎng)老21%、醫(yī)療8%、%、住房13%、待業(yè)1%、住房13%）%14173170076二、辦公費1市內交通補貼、差旅費200元/月20024002通訊費電話費:600元/月、 通訊補貼400元/月150018000網(wǎng)絡費:500元/月3書報、印刷費雜志、報刊、資料:50 元/月1001200印刷費:50元/月4辦公用品、低耗品紙張、筆、碳粉、墨合等費用：100元/月10012005辦公設備維護費 100元/月10012006服裝費管理人員1000元/2年、保安人員600元/2年7108520維修人員 300元/2年、清潔綠化 200元/2年7業(yè)務招待費綜合測算：500元/月50060008公眾責任保險擔保金額：20萬元， ‰， 2400元/年2002400三、設施設備運行維護費　1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)費維護材料費等共 12000元/年1000120002公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)費含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等 5000元/年41650003給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費給排水設施設備運行維護費 5000元/年41650004電梯維護、年審按1200元/臺人3000360002主管3人，工資標準2000元/月三、管理處控制成本主要措施合理安排維修基金的使用，保證大廈物業(yè)維修、改造工程的良性運作。（9） 要求全體員工樹立檔案意識、保密意識，嚴格執(zhí)行《檔案管理制度》。檔案資料管理要求（1） 綜合部設檔案管理員（文秘兼）。科學、規(guī)范的檔案管理以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。而是物業(yè)管理公司要在“863”管理處開展物業(yè)管理服務所需用的依據(jù)——各類支持性文件。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。做事先做人，正人先正己。管理處對員工培訓年度課時要求：人均受訓130課時以上，保安員受訓260課時以上。培訓體系培訓體系圖培訓需求分析培訓計劃6 1 2培訓績效評估組織實施培訓考核崗位應用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓原則，堅持培訓體系不漏項，切實達到壤訓效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓經驗的專業(yè)人員負責培訓工作；③通過培訓制度和支作機制的確定，使員工培訓成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開發(fā)和教職工材選定，解決培訓深度和特色問題；⑤加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。保潔員5人中學，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經驗1年以上，有良好品德和服務意識，身體健康，能吃苦耐勞。后勤1人大專以上，2年采購工作經驗，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務以力強。 前期籌備工作計劃前 期 介 入 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點實施時間備注1擬定物業(yè)管理方案針對“863”大廈特點制定2擬定財務核算針對“863”大廈特點制定3簽定《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主（科技局）商定4組建“863”大廈管理處確定物業(yè)管理辦公場所簽《合同》之日起辦理管理處有關手續(xù)人員調配、培訓完善管理處辦公設備5前期籌備及前期物業(yè)管理施工欺有、設備安裝調試期物業(yè)管理事項參與設備運行，熟悉各類設備設施，提供專業(yè)意見制定接管計劃收集各類工程資料擬定交方案接物業(yè)管理供應商評審、確定6導入物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式導入物業(yè)管理理念成立管理處之日起導入各項規(guī)章制度7物業(yè)接管驗收竣工驗收，接管驗收按施工進度移交資料問題備忘接管驗收工作計劃接 管 驗 收 及 入 住 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點實施時間備注1接管理驗收實施建筑本體和疫備資料的接收、建檔2005年1月大廈設施設備的交接、驗收、試運行問題備忘檔神機妙算的建立、分類、管理清潔開荒2入住二次裝修管理完善入住、計劃2005年2月模擬實操備齊入住資料入伙儀式及辦理入住手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3首次征詢租戶意見征求大廈合理化建議2005年3月上門調查和回訪分析調查結果、改進物業(yè)管理方案4建成立完善的標識制作各類設施、設備標識2005年2月制作各類公共標識系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標識正常運作期工作計劃正 常 運 作 期 限 工 作 計 劃 表序號工作計劃計劃要點實施時間備注1員工培訓重點強調安全防范、思想品德和業(yè)務技能2005年2月2配套服務項目啟動有償服務、無償服務項目及便民措施2005年2月3物業(yè)管理報告向開發(fā)商詳細匯報工作進程及狀況每每季度1次4財務分析報告如實向開發(fā)商反映物業(yè)管理費用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導入ISO9000質量管理體系并定期內部評審，運作1年后認證單位評審認證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計劃流程圖（續(xù)表）三、 物資裝備計劃物 質 裝 備 計 劃 表序號物質裝備項 目內 容 描 述1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術辦公室工作操作間倉庫員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見后附表3維修工具見后附表4安防設備消防設備見后附表5員工宿舍用品見后附表管理人員配備、培訓與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團隊的配備和素質就是決定性的因素。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊全的優(yōu)良素質和活力。這種管理機制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理、共同承擔壓力，共同邁向成功。③ 重視物業(yè)經營工作，確保大廈的社會形象和經濟效益。②管理處作為專門機構，財務相對獨立，在物業(yè)管理公司的授權下，履行《“863”大廈物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權利、義務和責任。D、環(huán)境文化方面：生態(tài)環(huán)境是二十一世紀人類關注的主題，綠色辦公環(huán)境是業(yè)主建設大廈的理念?！邦A防為主”貫穿設備管理全過程，及時發(fā)現(xiàn)設備故障，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。（2）大華仁盛物業(yè)管理有限公司“863”大廈管理處根據(jù)大廈的工作性質，在管理上要予以高度重視，聘請品行和技術兼優(yōu)的人員擔任管理工作，并要賦予管理處較大自主權，使其圓滿地完成領導交給的各項任務，充分展示本物業(yè)管理公司良好的企業(yè)形象及管理水平。樓宇設備管理大廈設備先進，自動化程度高，使用功能多樣化，要求24小時全天候保障設備萬無一失，這對物業(yè)管理公司管理的技術實力是重大的考驗。高效——塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的氣氛。服務要求大廈物業(yè)管理的總體要求是：（1） 創(chuàng)造高效、有序、嚴肅、尊貴、舒適的科研辦公環(huán)境；（2） 整體設備運行可靠，物業(yè)管理服務優(yōu)良：（3） 提供商務、會務、信息、咨詢等服務，全方位滿足大廈客戶的需求?？偨ㄖ娣e15000平方米，樓高9層，一層設有展廳、會議廳，樓宇機電設備先進，配套設施完善。二、 工作重點 全方位整體經營大廈集科研、辦公于一體，要滿足客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司要保證物業(yè)管理主項基礎上，提供綜合配套服務，包括租賃服務、會務服務、商務服務、餐飲服務、信息服務、網(wǎng)絡設備維護及技術服務等。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。從而指導各管理人員全面細致地觀察設備運行、提高維修保養(yǎng)質量。C、治安保衛(wèi)方面：在管理上按高標準嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)；建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制；半年末尾淘汰制等有效措施。（2）自接管之日起，第一年內實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。⑥管理處實行值班主任制，由各部門主管輪值，行政總值24小時不離開大廈，授權在事件處理中代行管理處主任職責，以確保工作效率，提高服務臺質量。③堅持每半年組織一次租戶座談會，廣泛了解租戶對物業(yè)管理服務臺的意見和建議，同時要強化服務臺系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足租戶的要求。B、量化目標激勵 實行量化目標管理和目標管理是公司推動科學管理的重要措施和經驗。E、 高度重視年度租戶意見懲詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。綜合部2人（其余崗位主管兼）主管1人大專以上，5年行政管理經驗，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證，有較強的組織、協(xié)調和決策能力，電腦熟練，有寫作功底，良好的服務意識。物業(yè)部21人主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經驗，持物業(yè)管理部門經理上崗證，有較強的組織、協(xié)調、決策、公關能力強，有良好的服務意識?；A員工在某些工作上的不足，特別是服務觀念上的差距，也可以能過培訓得到解決。（3）、崗位技術培訓（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產基礎。二、 管理人員的管理嚴格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進人關，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質不夠的，堅決不進。同時要求管理處主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)息息的接班人，這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，也提高了自己。我們塑造和倡導這種文化，目的就是要便廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識，調動員工的積極性，形成團隊力量?！?63”大廈的《管理規(guī)章制度》（1）建立一整套富