【正文】 ③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽從指揮。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。二、 系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。（2）建立大廈用水、供水管理制度。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部主管為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設(shè)備調(diào)試觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編織設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導(dǎo)書等。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。驗(yàn)收報(bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，也可同時(shí)進(jìn)行?！€(gè)2100200 8保安部用品值班電筒（充電式）套4100400 值班工作桌、椅　套1200200 雨具套　套1080800 對講機(jī)　把13030 尖咀鉗　把430120 斜口鉗　把430120 剪線鉗　把15050 手鋸8MM400MM150MM（0、5MM16MM）套1100100 管子鉗200MM280160 安全過濾口罩100CDN2000A臺(tái)1600600 溫度計(jì)　臺(tái)160006000 傳真機(jī) 3300900 文件柜套人140016800　加班費(fèi)人均月加班3天計(jì),日工資按月的1/2243435211610福利基金14%工會(huì)費(fèi)2%%%55736687611社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老21%、醫(yī)療8%、%、住房13%、待業(yè)1%、住房13%）%14173170076二、辦公費(fèi)1市內(nèi)交通補(bǔ)貼、差旅費(fèi)200元/月20024002通訊費(fèi)電話費(fèi):600元/月、 通訊補(bǔ)貼400元/月150018000網(wǎng)絡(luò)費(fèi):500元/月3書報(bào)、印刷費(fèi)雜志、報(bào)刊、資料:50 元/月1001200印刷費(fèi):50元/月4辦公用品、低耗品紙張、筆、碳粉、墨合等費(fèi)用：100元/月10012005辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi) 100元/月10012006服裝費(fèi)管理人員1000元/2年、保安人員600元/2年7108520維修人員 300元/2年、清潔綠化 200元/2年7業(yè)務(wù)招待費(fèi)綜合測算：500元/月50060008公眾責(zé)任保險(xiǎn)擔(dān)保金額：20萬元， ‰， 2400元/年2002400三、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)　1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)維護(hù)材料費(fèi)等共 12000元/年1000120002公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等 5000元/年41650003給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 5000元/年41650004電梯維護(hù)、年審按1200元/臺(tái)人3000360002主管3人，工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月三、管理處控制成本主要措施合理安排維修基金的使用，保證大廈物業(yè)維修、改造工程的良性運(yùn)作。（9） 要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。檔案資料管理要求（1） 綜合部設(shè)檔案管理員（文秘兼）?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。而是物業(yè)管理公司要在“863”管理處開展物業(yè)管理服務(wù)所需用的依據(jù)——各類支持性文件。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭取主動(dòng)，贏得勝利。做事先做人，正人先正己。管理處對員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。培訓(xùn)體系培訓(xùn)體系圖培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)計(jì)劃6 1 2培訓(xùn)績效評估組織實(shí)施培訓(xùn)考核崗位應(yīng)用 5 4 3 （1）、體系描述①貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到壤訓(xùn)效果；②在管理處管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；③通過培訓(xùn)制度和支作機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；④注重課程開發(fā)和教職工材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題；⑤加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績效評估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。保潔員5人中學(xué)，35歲以下，有物業(yè)管理公司或清潔專業(yè)公司工作經(jīng)驗(yàn)1年以上，有良好品德和服務(wù)意識(shí)，身體健康，能吃苦耐勞。后勤1人大專以上，2年采購工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟練，為務(wù)以力強(qiáng)。 前期籌備工作計(jì)劃前 期 介 入 工 作 計(jì) 劃 表序號工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1擬定物業(yè)管理方案針對“863”大廈特點(diǎn)制定2擬定財(cái)務(wù)核算針對“863”大廈特點(diǎn)制定3簽定《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主（科技局）商定4組建“863”大廈管理處確定物業(yè)管理辦公場所簽《合同》之日起辦理管理處有關(guān)手續(xù)人員調(diào)配、培訓(xùn)完善管理處辦公設(shè)備5前期籌備及前期物業(yè)管理施工欺有、設(shè)備安裝調(diào)試期物業(yè)管理事項(xiàng)參與設(shè)備運(yùn)行，熟悉各類設(shè)備設(shè)施，提供專業(yè)意見制定接管計(jì)劃收集各類工程資料擬定交方案接物業(yè)管理供應(yīng)商評審、確定6導(dǎo)入物業(yè)管理公司物業(yè)管理模式導(dǎo)入物業(yè)管理理念成立管理處之日起導(dǎo)入各項(xiàng)規(guī)章制度7物業(yè)接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收，接管驗(yàn)收按施工進(jìn)度移交資料問題備忘接管驗(yàn)收工作計(jì)劃接 管 驗(yàn) 收 及 入 住 工 作 計(jì) 劃 表序號工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1接管理驗(yàn)收實(shí)施建筑本體和疫備資料的接收、建檔2005年1月大廈設(shè)施設(shè)備的交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行問題備忘檔神機(jī)妙算的建立、分類、管理清潔開荒2入住二次裝修管理完善入住、計(jì)劃2005年2月模擬實(shí)操備齊入住資料入伙儀式及辦理入住手續(xù)裝修審批及監(jiān)管3首次征詢租戶意見征求大廈合理化建議2005年3月上門調(diào)查和回訪分析調(diào)查結(jié)果、改進(jìn)物業(yè)管理方案4建成立完善的標(biāo)識(shí)制作各類設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)2005年2月制作各類公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標(biāo)識(shí)正常運(yùn)作期工作計(jì)劃正 常 運(yùn) 作 期 限 工 作 計(jì) 劃 表序號工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1員工培訓(xùn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)安全防范、思想品德和業(yè)務(wù)技能2005年2月2配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)有償服務(wù)、無償服務(wù)項(xiàng)目及便民措施2005年2月3物業(yè)管理報(bào)告向開發(fā)商詳細(xì)匯報(bào)工作進(jìn)程及狀況每每季度1次4財(cái)務(wù)分析報(bào)告如實(shí)向開發(fā)商反映物業(yè)管理費(fèi)用的使用情況每每季度1次5完善管理體系導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系并定期內(nèi)部評審，運(yùn)作1年后認(rèn)證單位評審認(rèn)證2005年2月起完善管理外信息局域網(wǎng)，修訂管理辦法6創(chuàng)建工作示范大廈創(chuàng)建基礎(chǔ)工作2005年3月起文明大廈創(chuàng)建成工作工作計(jì)劃流程圖（續(xù)表）三、 物資裝備計(jì)劃物 質(zhì) 裝 備 計(jì) 劃 表序號物質(zhì)裝備項(xiàng) 目內(nèi) 容 描 述1管理處工作場所名稱主任辦公室辦公室技術(shù)辦公室工作操作間倉庫員工宿舍備注目面積（M2）30502020201502辦公用品見后附表3維修工具見后附表4安防設(shè)備消防設(shè)備見后附表5員工宿舍用品見后附表管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、 管理人員的配備 “863”大廈整體管理方案確定之后管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評中首5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)全的優(yōu)良素質(zhì)和活力。這種管理機(jī)制使管理處各級骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理、共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。③ 重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保大廈的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。②管理處作為專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對獨(dú)立，在物業(yè)管理公司的授權(quán)下，履行《“863”大廈物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。D、環(huán)境文化方面：生態(tài)環(huán)境是二十一世紀(jì)人類關(guān)注的主題，綠色辦公環(huán)境是業(yè)主建設(shè)大廈的理念?！邦A(yù)防為主”貫穿設(shè)備管理全過程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。（2）大華仁盛物業(yè)管理有限公司“863”大廈管理處根據(jù)大廈的工作性質(zhì)，在管理上要予以高度重視，聘請品行和技術(shù)兼優(yōu)的人員擔(dān)任管理工作，并要賦予管理處較大自主權(quán)，使其圓滿地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)，充分展示本物業(yè)管理公司良好的企業(yè)形象及管理水平。樓宇設(shè)備管理大廈設(shè)備先進(jìn)，自動(dòng)化程度高，使用功能多樣化，要求24小時(shí)全天候保障設(shè)備萬無一失，這對物業(yè)管理公司管理的技術(shù)實(shí)力是重大的考驗(yàn)。高效——塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的氣氛。服務(wù)要求大廈物業(yè)管理的總體要求是：（1） 創(chuàng)造高效、有序、嚴(yán)肅、尊貴、舒適的科研辦公環(huán)境；（2） 整體設(shè)備運(yùn)行可靠，物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良：（3） 提供商務(wù)、會(huì)務(wù)、信息、咨詢等服務(wù)，全方位滿足大廈客戶的需求?？偨ㄖ娣e15000平方米，樓高9層，一層設(shè)有展廳、會(huì)議廳，樓宇機(jī)電設(shè)備先進(jìn)，配套設(shè)施完善。二、 工作重點(diǎn) 全方位整體經(jīng)營大廈集科研、辦公于一體，要滿足客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司要保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、餐飲服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)及技術(shù)服務(wù)等。有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。從而指導(dǎo)各管理人員全面細(xì)致地觀察設(shè)備運(yùn)行、提高維修保養(yǎng)質(zhì)量。C、治安保衛(wèi)方面：在管理上按高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)；建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制；半年末尾淘汰制等有效措施。（2）自接管之日起，第一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。⑥管理處實(shí)行值班主任制，由各部門主管輪值，行政總值24小時(shí)不離開大廈，授權(quán)在事件處理中代行管理處主任職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)臺(tái)質(zhì)量。③堅(jiān)持每半年組織一次租戶座談會(huì)，廣泛了解租戶對物業(yè)管理服務(wù)臺(tái)的意見和建議，同時(shí)要強(qiáng)化服務(wù)臺(tái)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足租戶的要求。B、量化目標(biāo)激勵(lì) 實(shí)行量化目標(biāo)管理和目標(biāo)管理是公司推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。E、 高度重視年度租戶意見懲詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。綜合部2人（其余崗位主管兼）主管1人大專以上，5年行政管理經(jīng)驗(yàn)，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力，電腦熟練，有寫作功底，良好的服務(wù)意識(shí)。物業(yè)部21人主管1人大專以上，中級以上職稱，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、決策、公關(guān)能力強(qiáng)，有良好的服務(wù)意識(shí)。基礎(chǔ)員工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以能過培訓(xùn)得到解決。（3）、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。二、 管理人員的管理嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。同時(shí)要求管理處主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)息息的接班人，這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，也提高了自己。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要便廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，形成團(tuán)隊(duì)力量?！?63”大廈的《管理規(guī)章制度》（1）建立一整套富