【正文】 裝修過程中嚴格遵守相關規(guī)定。 我們擬對客戶裝修采取雙重審核，即客戶將相關裝修申請資料報送我公司，經(jīng)初步審核后，我公司將相關資料轉呈大廈業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)主認可后，客戶通過裝修審核后，方可進行裝修工程。 在客戶裝修階段，管理處將配備專職的裝修管理人員，定時巡視裝修單元，對裝修行為進行管理和指導。 及時發(fā)現(xiàn)并制止裝修違規(guī)行為，防止裝修行為對其他客戶的影響和損害。 加強對裝修施工人員及裝修物品的進 出管理，做好大廈安全防范工作。 我們將提醒客戶與裝修施工單位簽訂質量保證文書，確定保修辦法。 我們將對住戶整體裝修情況進行查驗，確保設備設施安全良好，對大廈整體無任何不良影響。 監(jiān)管裝修施工人員的離開。 3 清潔保潔服務 清潔保潔服務是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級商務寫字樓。在一個甲級商務服務區(qū)域 中，整潔、舒適所帶來的心情舒暢的工作環(huán)境，是一個十分重要的評價指標，也是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建文明形象、體現(xiàn)一流管理水平的重要標志。 清潔保潔工作的主要特點 清潔保潔工作的總體設想 由于清潔保潔項目為物業(yè)管理各項目中屬勞動密集型，技術含量較低的類別，因此外委有利于提高清潔保潔質量，并相對地節(jié)約管理成本。 保潔服務的主要內(nèi)容 清潔保潔工作的主要 措施 對大廈清潔保潔工作，我們擬具體從外委隊伍建設和清潔保潔服務的標準化、規(guī)范化、制度化建設方面著手，主要內(nèi)容包括： — 例如將所負責的公共部位如大堂、電梯廳、自動扶梯、電梯、樓梯、公共衛(wèi)生間、走道、天臺、廣場、外墻等劃分成若干個清潔 保潔區(qū)域，實行“五定”制度，做到人人分工明確，職責分明，使清潔保潔工作得以有條不紊地順利進行。 為了 使有限的人手充分發(fā)揮出最高的工作效率，使整個大廈的清潔工作做到張弛有序，忙而不亂，我們將根據(jù)不同的服務對象及各類活動特點，有針對性地制定每日、每周、每月、每季、每年地工作計劃和具體安排，包括對日常清潔服務工作和重大活動期間的清潔服務工作作出周密、合理的安排，并針對可能出現(xiàn)的特殊情況制定相應的應變措施，以確保所有需要清潔保潔的區(qū)域、部位毫無遺漏地得到保質保量的服務。 有了齊全的規(guī)章制度，還需要認真貫徹落實，才能取得預定的成效。因此，大廈在積極推出清潔保潔服務的各項規(guī)章制度和工作計劃的同時，還將加強了監(jiān)督檢查環(huán)節(jié)，并使這項工作日?；?、制度化。 清潔要求與衛(wèi)生標準 大堂清潔要求 要隨時保持清潔光亮、明凈、無污漬、無煙蒂、無垃圾。 定期對大堂地面石材進行徹底清潔、拋塵保養(yǎng)。在保養(yǎng)期間，在保養(yǎng)區(qū)域豎立指示牌或圍欄以防客人跌滑，大堂石材的保養(yǎng)在客戶入駐前，應做一次徹底的保養(yǎng)，以防污物滲入，造成永久色差。 凡遇雨雪天氣，在大堂進出口處豎立警示牌，并鋪上防滑防濕踏墊，并為各人套上雨套，同時增加拖樓次數(shù)，以防客人跌滑和將雨水帶進大廈。 對客人進出頻繁和容易弄臟的 區(qū)域重復拖擦，并增加次數(shù)。 電梯廳地面循環(huán)推塵清潔。 公共區(qū)域的清潔要求 保持整潔、明亮、無灰塵。 每天定期對通道地毯進行清掃吸塵，保持整潔、無污漬。 所有金屬表面、木質裝飾、各類標識、指示牌，循環(huán)清擦，保持光亮整潔。 各類設施、設備，如消防設備、燈具等定期清潔，保持干凈整潔、無灰塵。 定時清掃廣場、通道地面及綠化帶的灰塵和垃圾。 定時沖洗廣場地面及通道。 室外場地的欄桿、燈座、各類指示牌循環(huán)清潔，保持整潔干凈、無灰塵。 定期疏通室外下水道、保持干凈暢通。 地面、玻璃、鏡子、云石臺、便器 等循環(huán)清掃、保持干凈、無水漬、無雜物、無手印。 衛(wèi)生間用品齊全，皂液機、烘手機完好無損、干凈無灰塵。 煙灰缸、垃圾桶及時清理。 便器定時消毒、定時噴灑洗滌劑，保持室內(nèi)空氣清新無異味。 垃圾收集袋裝化，收集地無散落垃圾。 外墻清洗清潔要求 外墻面磚表面干凈明亮，無灰塵污垢。 花崗石光面紋理清晰、有光澤。 地下車庫清潔要求 保持無積水、無污漬、無污泥、無煙蒂。 停車機位須循環(huán)清掃 、保持無污漬、無污垢、無煙蒂。 各類標識、指示牌定期清擦，保持干凈、無灰塵。 各類設施設備定期清擦，保持無灰塵、無污漬。 4 綠化服務 綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。 綠化服務的基 本要求 堅持環(huán)境綠化“三分種樹、七分養(yǎng)護”的原則，加強綠化的養(yǎng)護管理工作，深化環(huán)境景觀化的管理制度，強化綠化園容景觀，為客戶提供十分和諧、溫馨，且能反映時代特色的、高品味的綠色環(huán)境空間。 綠化工要熟悉大廈的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木、澆水。 要保證綠化場地不留雜物、不 缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告安保人員和主管人員，協(xié)助對其勸阻和處置。 淋水量要根據(jù)季節(jié)、天氣、花卉品種而定。干燥天氣多淋，潮濕天氣少淋或不淋。 雜草多、勞力少時可用化學除草劑進行滅草。 結合除草進行松土、施肥。 噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，藥先行小量噴施試驗后才大量施用，既做到除病滅蟲又保證花卉生長不受害。 管理好劃定區(qū)內(nèi)的綠地，養(yǎng)護樹木，培育花草，使草地茵綠，花木枝茂葉盛。 不斷學習與研究新技術，積極引進和培育新品種，培育出各種花卉苗木，滿足大廈綠地的補植、更新和本公司用花、客戶擺花、插花的需要。 用色彩艷麗的花卉，碧綠青翠的植物，通過藝術的處理，裝點大廈內(nèi)空間，綠化美化室內(nèi)環(huán)境，給人們清新高雅、賞心悅目的享受。 搬運花卉時，要注意保護花卉 株形姿態(tài)不受損和注意場地衛(wèi)生，盡量減少花泥和污物的散落。 發(fā)現(xiàn)擺花有枯萎的現(xiàn)象時，要立即更換，在大廈內(nèi)不準有枯死的花卉出現(xiàn)，插花要按時換插。 保持花卉正常生長與葉子清潔，每星期揩拭葉上灰塵和淋水。 擺、插花要講究藝術，品種配置、擺放位置要得當，風格統(tǒng)一協(xié)調，構圖要合理。 學好種花、養(yǎng)花、擺花、插花知識，提高花飾技藝，并向客戶宣傳講授，爭取客戶配合，共同做好花飾工作。 對植物群落進行合理養(yǎng)護。 按時開花結果，球、籬、地被生長茂盛、無缺枝、空擋。 樹木及時修剪，無徒長枝、病蟲枝、過密枝、枯枝、傷損枝。 草坪生長茂盛，無空禿、無明顯雜草、草坪邊緣清晰。 綜合防治，以防為主，控制各類病蟲發(fā)生。 保持土壤疏松通透，無雜草、無積水，根據(jù)植物品種生長特性及時施肥。 在大廈主要出入口等地點配置適當盆花造型布置。 在大堂合適位置，設置有大型各類盆景布置。 在主要過道、電梯廳、會議室等處視情況放置對人體無害的觀賞花卉。 提供各商家企業(yè)辦公室地點花卉租賃業(yè)務及花卉養(yǎng)植咨詢服務。 對樓內(nèi)大型盆景、觀賞花卉、綠化員工循環(huán)巡視，認真養(yǎng)護；如有枯萎、病蟲害等及時更換。我們將對大廈內(nèi)外綠化環(huán)境進行細心營造，提供客戶和來往賓客一個良好、優(yōu)美的環(huán)境。對有高規(guī)格禮儀要求的大廈來說，接待服務尤其重要。 接待服務的主要內(nèi)容 總臺綜合服務 根據(jù)客戶需求提供延伸服務 賓客迎送服務 大廈的賓客迎送由禮賓服務員承擔。根據(jù)不同接待規(guī)格等情況，為來往賓客提供拉車門、廳門、送迎、致禮貌用語、引進路線導引以及召喚出租車等具體服務。同時，該崗位的設置能夠體現(xiàn)大廈的管理檔次。 接待并答復來賓與客戶的尋訪和問訊。 協(xié)助聯(lián)絡有關部門處理客戶的報修事宜。 為客戶提供信報、郵件的分發(fā)投送服務。 為往來賓客提供留言服務。 賓客提供物品寄放服務。 為客戶提供出租車揚招和預約服務。 為客戶提供車、船、機票的訂購服務。 為撥打投幣電話的賓客提供硬幣兌換服務。 為賓客提供餐飲引導服務。 全國及世界各地酒店預定服務。 于大廈客流高峰時為賓客提供禮儀性的分流引導服務。電梯乘運員包括專用客梯的迎客乘運服務、客貨兩用梯的客貨運輸服務等。 延伸服務 延伸服務是物業(yè)管理方應客戶的特殊服務需求提供的。我公司將根據(jù)實際情況，因地制 宜地開展形式多樣的延伸服務項目，并根據(jù)客戶及賓客需求不斷豐富延伸服務內(nèi)容，最大程度方便客戶及賓客的商務活動及生活、工作之需。 儀表姿態(tài)優(yōu)雅大方： 接待服務人員的個人形象是企業(yè)形象的一個縮影，因此對其個人形象有著十分嚴格的要求。 如果做不到這一點，那么優(yōu)質服務也就無從談起。但不易并不等于不能，只要嚴格要求，加強引導，提高認識，倡導自覺，微笑服務不僅可以做到，而且可以做好。 語言理解表達準確：接待服務人員的語言理解能力和表達能力，是構成其服務水平高低的重要因素之一。 應變能力的要求 在接待服務的過程中，隨時可能會有特殊的情況發(fā)生。 例如每當看到賓客在大堂內(nèi)徘徊觀望時，接待服務人員就主動上前打招呼，熱情的為其提供必要的幫助。 見縫插針合理安排：大堂作為賓客集散的樞紐，迎來送往十分繁忙。 這就需要服務人員具備較強的應變能力根據(jù)不同的實際情況和自己的豐富經(jīng)驗，采取機智靈活的方法去予以妥善的解決。 保持警覺防患未然：在大堂服務工作中，如何將各種可能發(fā)生的事故苗子消滅在萌芽狀 態(tài)之中非常重要，要在保證其祥和氛圍不受影響、破壞的前提下，維護好大廈正常的運作秩序，僅靠安保人員的努力是不夠的。此外，接待服務人員在日常的管理和服務工作時應時時處處注意不露聲色的留意各種異常的異常動態(tài)，當好安全服務的有心人。 延伸服務的要求 如下雨天為客戶提供借傘服務；引進洗衣機構為客戶提供洗衣服務等。 考慮到小陸家嘴地區(qū)商務樓林立，商業(yè)網(wǎng)點相對缺少的特點。 我們將不斷豐富接待服務的內(nèi)容和形式，盡力保證各項接待服務的質量， 確保體現(xiàn)大廈一流的對外形象。我們將根據(jù)大廈實際情況，制訂各類型的應急預案，并定期組織相應演練，確保大廈管理服務的正常進行。 由于大廈目前尚在籌建階段，許多技術數(shù)據(jù)還未明確，特別是大廈的配套設備設施尚未確定，因此無法做具體詳細的費用標準測算 。在該標準的基礎上，按物業(yè)管理行業(yè)管理標準 8%15%（具體比例可以協(xié)商確定）提取管理酬金。 2 采用酬金制的優(yōu)點 3 大廈周邊樓盤物業(yè)管理費調研情況 為了使大廈的物業(yè)管理費測 算既符合大廈實際情況又與市場行情相符，我們對大廈周邊樓盤的物業(yè)管理費情況進行了調研，現(xiàn)詳列如下，以供參考。 前期服務費用： 在前期介入階段，我們將派駐工程技術人員進場早期介入，按每月 人民幣 5 萬元的標準收取的服務費，工作內(nèi)容前面已經(jīng)詳細描述，此處不再重復。為充分調動員工積極性，貫徹公司對人員的考核的完善的機制，根據(jù)我們的實務經(jīng)驗確定了此標準。 12 個月＝ 元 /月 ? 服裝費： 54000 元 /年＝ 5000 元 /月 ? 服裝清洗費（ 80 元 /月 .人）： 80 122 人＝ 9760 元 /月（外包人員未計入） ? 加班費： 5%＝ 元 /月 ? 飯貼： 162 人 10 元 /天 23 天＝ 37260 元 /月 總計： 元 /月 （ 2） 行政辦公費用 ? 辦公用品和辦公室行政費： 10000 元 /月 ? 廣告費： 500 元 /月 ? 培訓費： 1000 元 /月 ? 律師顧問費： 1000 元 /月 ? 保險費用： 5000 元 /月 ? 節(jié)日裝點費： 5000 元 /月 ? 遞延資產(chǎn)攤銷費（包括辦公家具、辦公器材。 24 個月＝ 37500 元 /月 ? 清潔開荒費用（二年分攤）： 240000247。 12 個月＝ 22500 元 /月 ? 辦公樓水費： 元 / 87000M2247。 12 個月＝ 1350 元 /月 ? 商場水電費： 120/ 3000M2247。 12 個月＝ 31350 元 /月 ? 電梯保養(yǎng)維修費用： 30000 元 /月 ? 設備設施維護保養(yǎng)費： 5 元 100000M2＝ 500000 元 /月 ? 土建維護： 元 100000M2＝ 20200 元 /月 ? 不可預見費： 30000 元 /月 總計： 1104300 元 /月 （ 1）～（ 5）合計： 元 （ 6） 管理酬金 —— （ 1）～（ 5）合計數(shù)的 10%： 元 /月 （ 7） 稅金：（ ＋ ） %＝ 元 /月 （ 8） 物業(yè)費收費標準： （ ＋ ＋ ）247。 90000＝ 元 /月 .M2 結束語 本公司極其重視此次對 大廈 物業(yè)管理服務方案的編制，真誠希望能夠為 大廈 提供物業(yè)管理服務。 專業(yè)之道，惟一惟臻。 上海物業(yè)管理有限公司 二零零八年二月