【正文】 每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 、塑造 樸實無華，追求時尚 的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔 次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 城市家園文化區(qū) 。作為二十一世紀(jì)的物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了 競爭上崗、雙向選擇的用人機制。 11 A、建立一支高素質(zhì)的護衛(wèi)隊伍； B、與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機關(guān)建立良好的工作關(guān)系； C、制定應(yīng)急方案。一旦發(fā)生特殊情況，即與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)聯(lián)系。 A、嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)制度，嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意； B、嚴(yán)格檢查評比。 、把好車輛管理關(guān)，確保進出有序。 六 、 組織機構(gòu)、監(jiān)督機制、自我約束機制、信息反饋及處理機制 組織機構(gòu) 公司組織機構(gòu)圖 12 從上圖可以看出，這是在職能制和直線 制的基礎(chǔ)上，把垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理服務(wù)結(jié)合起來的直線職能制，即保持總經(jīng)理全權(quán)責(zé)任的直線統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，又發(fā)揮職能部門專業(yè)職能作用的一種組織形式，它的特點是將管理人員分為二類，一類是行政指揮人員，具有對下級進行指揮的職能；一類是職能管理人員，是總經(jīng)理的參謀和助手，對項目處作業(yè)層員工不具有指揮的權(quán)力。 監(jiān)督機制 本公司的監(jiān)督機制是廣義的。 自我約束機制 向 服務(wù)要效益是本公司做好物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和出發(fā)點，也是公司生存和發(fā)展的客觀要求，本公司在經(jīng)營過程中以其全部法人財產(chǎn)，依法自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善的機制運行。 信息反饋及處理機制 如何掌握真實情況是本公司實施內(nèi)部管理的重要環(huán)節(jié)之一，本公司認(rèn)為：只有在服務(wù)區(qū)內(nèi)建立起切實可行的信息反饋渠道，才能高效率地完成好各項服務(wù)工作，在物業(yè)服務(wù)活動中才能贏得客戶和物業(yè)使用人好評及獲得良好的企業(yè)聲譽，才能實現(xiàn)公司在物業(yè)服務(wù)經(jīng)營中全方位、綜合性的良性循環(huán)，我們將采取的主要措施如下： 在服務(wù)區(qū)域內(nèi)建立信息反饋渠道： A、在服務(wù)區(qū)內(nèi)公示公司的投訴電話，由公司總經(jīng)理辦公室受理客戶和物業(yè)使用人、經(jīng)營戶的投訴意見，并協(xié)調(diào)解決項目處存在的問題，同時，公司也可以通過與投訴的語言交流，達到與客戶和物業(yè)使用人、經(jīng)營戶相互溝通，加深認(rèn)識和了解的目的，不斷完善服務(wù)區(qū)內(nèi)的各項管理及各類服務(wù)： B、采用普發(fā)問卷調(diào)查表的方式，每年在服務(wù)器內(nèi)開展一次客戶和物業(yè)使用人、經(jīng)營戶滿意調(diào)查，從客戶和物業(yè)使用人、經(jīng)營戶反饋的信息中分析項目處存在的問題，提出改進的措施，提高服務(wù)質(zhì)量。為檢查項目處是否按照公司的要求在開展此項工作，公司會定期到小區(qū)檢查工作，并要求項目負(fù)責(zé)人提供并接受公司的抽檢，如公司抽檢中發(fā)現(xiàn)項目處 對投訴問題沒有處理的情況時，由公司總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)并帶領(lǐng)項目負(fù)責(zé)人到投訴客戶或物業(yè)使用人家進行回訪，同時提出對受投訴責(zé)任人及項目負(fù)責(zé)人的處理意見，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后給予相應(yīng)的行政處罰。 七 、物業(yè)費的成本測算 和管理費收費標(biāo)準(zhǔn) 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 公共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00 分至次日清晨 7： 00 分為開燈時間，共計 12 小時，如本物業(yè)有 200 盞燈 60 瓦計算）。 八 、 物 業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工具費 1000 元 /年 2 勞保用品費 500 元 /年 3 綠化用水費 4 設(shè)施設(shè)備維修費 3000 元 /年 / 6 合 計 / / 序號 項目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費 / / / 2 勞保用品費 / / / 3 化糞池清掏費 / / / 4 垃圾外運費 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計 / / 物業(yè)服務(wù)收入預(yù)算 因暫無貴 公司小區(qū)物業(yè)相關(guān)資料，故無法準(zhǔn)確預(yù)算收入，待補 16 為將小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理 。急修 1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場； 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同 ； 公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情 況； 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75％以上。 ＜ 二 ＞ 環(huán)境管理 1 小區(qū) 設(shè) 有 垃圾桶，生活 垃圾 每天清運一次； 1 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗 1 次； 1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查 1次，并視情況及時清掏； 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求； 2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護； 2定期清除綠地雜草、雜物； 2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害 ＜ 三 ＞ 房屋管理 2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護； 2按照住宅裝 修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門； 26各棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤 03 維修工程質(zhì)量合格率 100% 99 分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工 04 保潔率 99% 99． 5% 由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生 05 綠化完好率 95% 99% 制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護，并實 行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔 18 記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象 06 道路、車場完好率及使用率 95% 99% 制定公用設(shè)施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 意率 程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度 22 檔案建立與完好率 98% 98% 各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全 23 管理費收繳率 90% 95% 按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)和亂收費，合理使用費用， 做到取之于民、用之于民