【正文】 一、大廈本體公用部位日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日常維修 計(jì)劃 工作參考標(biāo)準(zhǔn) 及要求 實(shí)施 方案 實(shí)施效果 備注 1 屋面 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 (1)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB503002020 (2)《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502072020 (3)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)，或請(qǐng)專 業(yè)隊(duì)伍完成。 汛期前做好防汛準(zhǔn)備。 (1)《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 (2)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度。 無(wú)裂縫、保護(hù)層無(wú)脫落。 3 外墻面 每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)，或請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍完成。 4 樓梯間，通道，室內(nèi)地面、墻面、頂棚 公共部位每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 (1)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB503002020 (2)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)。 物業(yè)管理 有限公司 投 標(biāo) 書 24 / 51 二、大廈本體公用部位定期維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果 序號(hào) 項(xiàng)目 定期維修計(jì)劃 工作參考標(biāo)準(zhǔn)及要求 實(shí)施方案 實(shí)施效果 備注 1 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 每 15 年中修一次，每 30 年大修或部更新改造一次。發(fā)生中修及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，并報(bào)出費(fèi)用預(yù)算 結(jié) 構(gòu)合理性能完好、安全可靠。 按照《北京市城鎮(zhèn)房屋完損等級(jí)評(píng)定實(shí)施規(guī)定》和建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，對(duì)室內(nèi)各類房屋狀態(tài)進(jìn)行評(píng)定，每年統(tǒng)計(jì)一次，根據(jù)評(píng)定結(jié)果落實(shí)房屋修繕計(jì)劃。發(fā)生中修及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，并報(bào)出費(fèi)用預(yù)算 （ 1）使用功能。發(fā)生中修及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，并報(bào)出費(fèi)用預(yù)算 確保使用功能正常 安全可靠不滲漏 排水通暢 夏季之前做好防水檢查 4 樓梯間、通道 ⑴ 每 4 年中修一次 ⑵ 每 8 年大修一次 ⑶ 每 3~5 年粉刷一次 ⑴ 《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB503002020 ⑵ 《北京市城鎮(zhèn)房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 ⑶ 公司規(guī)章制度 工程部 負(fù)責(zé)實(shí)施檢查、維修；發(fā)生中修及時(shí)向業(yè)主通報(bào)，并報(bào)出費(fèi)用預(yù)算 確保使用功能正常可靠 清潔美觀 物業(yè)管理 有限公司 投 標(biāo) 書 25 / 51 第三節(jié) 大廈共用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 一、大廈配套設(shè)施日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果 序號(hào) 設(shè)施名稱 日常維修 計(jì)劃 工作參考標(biāo)準(zhǔn) 及要求 實(shí)施 方案 實(shí)施效果 備注 1 上下水管道及相關(guān)閥門、配件(含潔具 ) 每日巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決并做好巡視記錄。 上、下水通暢，無(wú)滲漏，無(wú)銹蝕；各閥門配件無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，完好率 99%。 2 雨水管 每日巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決并做好巡視記錄。 使用功能正常，完好率99%。 (1)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687 (2)《自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)》 GBJ8485 (3)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及規(guī)范》GB5016692 (4)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)，或請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍完成。 4 電梯 每日例行檢查即“日巡視” ⑴ 各種功能 ⑵ 行駛狀況 ⑶ 機(jī)房溫度 ⑴ 《電梯安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GB503002020 ⑵ 《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》 ⑶ 《電梯維修保養(yǎng)項(xiàng)目與內(nèi)容》 工程部負(fù)責(zé)巡檢 ⑴ 行駛正常 ⑵ 開(kāi)關(guān)門靈活可靠 ⑶ 外觀清潔 ⑷ 運(yùn)行功能正常準(zhǔn)確 ⑸電梯監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行正常 ⑹電梯內(nèi)求救信號(hào)保持正常工作狀態(tài) ⑺通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好 物業(yè)管理 有限公司 投 標(biāo) 書 26 / 51 5 高壓配電設(shè)備，各層配電室 高壓配電室 24小時(shí)值班，每班人員不少于2 人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。每周對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行一次除塵。 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)。 6 公共照明線路 每日公共區(qū)域巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修；公共區(qū)域以外的業(yè)主隨報(bào)隨修。 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)。 7 照明設(shè) 備 每日公共區(qū)域巡查一次 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修；公共區(qū)域以外的業(yè)主隨報(bào)隨修。 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修。 8 夜景照明和節(jié)日燈 節(jié)假日前巡視、維護(hù)、清潔，更換壞損的燈 DBJ016072020“綠色照明工程技術(shù)規(guī)程” 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施 完好率達(dá)到100% 9 防排煙煙通道 業(yè)主隨報(bào)隨修 《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30488 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修。 10 生活及消防水泵 水泵房實(shí)行 24小時(shí)值班，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 (1)《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30488 (2)《北京市生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例》 (3)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)。 11 水箱 每日巡視檢查上鎖情況，水 (1)《北京市生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例》 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡 水質(zhì)無(wú)污染，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。 (2)公司 ISO9001體系中的規(guī)章 制度 查、維修和檢驗(yàn)。 公司規(guī)章制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修。 13 標(biāo)志牌 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，隨壞隨修。 標(biāo)識(shí)清晰美觀，安裝牢固，完好率100%，準(zhǔn)確率100% 14 道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)。 (1)《城市道路養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范》 CJJ3690 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修。 15 自行車 棚 每周巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)維修，隨報(bào)隨修。 完好，使用功能正常。 公司規(guī)章制度 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施巡查、維修。 17 冷水機(jī)組及 空調(diào)系統(tǒng) 每日定時(shí)檢查 ⑴ 水系統(tǒng)閥門 ⑵ 壓力表 ⑶ 機(jī)組外觀 ⑷ 循環(huán)泵、水塔、循環(huán)水軟化水 ⑸ 系統(tǒng)工況 ⑹ 新風(fēng)機(jī)組 ⑴ 《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30488 ⑵ 公司《 空調(diào)系統(tǒng)工作制度 》 ⑶ 公司《 中央空調(diào)養(yǎng)護(hù)管理制度 》 工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施檢查 工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施維修和檢驗(yàn) ⑴ 保證使用季節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，空調(diào)達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2428℃ ⑵ 外觀整潔 使用季節(jié) 18 風(fēng)機(jī)盤管 每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行檢查，有無(wú)異響及滴水，出現(xiàn)問(wèn)題隨報(bào)隨修 ⑴ 《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30488 ⑵ 公司《 空調(diào)系統(tǒng)工作制度 》 ⑶ 公司《 中央空調(diào)養(yǎng)護(hù)管理制度 》 工程部負(fù)責(zé)檢查、維修及檢驗(yàn) ⑴ 無(wú)異常響動(dòng) ⑵ 無(wú)滴水 夏、冬季使用 19 排風(fēng)系統(tǒng) 每日巡視檢查 ⑴ 《通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo) 工程部負(fù)責(zé)檢 (1)保證使用運(yùn)轉(zhuǎn) 物業(yè)管理 有限公司 投 標(biāo) 書 28 / 51 ⑴ 電機(jī)噪音及運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ⑵ 軸承、濾網(wǎng) 準(zhǔn)》 GBJ30488 ⑵ 公司《 空調(diào)系統(tǒng)工作制度 》 ⑶ 公司《 中央空調(diào)養(yǎng)護(hù)管理制度 》 查、維修及檢驗(yàn) 正常。 ⑴《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687⑵《自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ8485⑶《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及規(guī)范》GB5016692⑷公司ISO9001：2020()《消防安全管理規(guī)定》 安保部負(fù)責(zé)組織巡查、維修和檢驗(yàn)。 ⑴各種設(shè)備設(shè)施功能使用正?？煽竣葡浪ㄗ詣?dòng)噴灑系統(tǒng)無(wú)滲漏現(xiàn)象⑶完好率 100% 24 消防通道 每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，杜絕車輛、雜物亂公司 ISO9001：2020() 《消防安全管理規(guī)定》 安保部負(fù)責(zé)組織巡查、維修和檢驗(yàn)。 ⑴ 管道通暢無(wú)滲漏現(xiàn)象 ⑵ 閥門配件無(wú)跑冒滴漏 ⑶ 完好率 99% 2 消防栓、氣體滅火及滅火器材等 ⑴ 消防栓及管道 每年試驗(yàn)一次 每 5 年中修一次 10 年大修一次 ⑵ 滅火器材每年檢測(cè)一次 ⑴ 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687 ⑵ 公司規(guī)章制度 工程部負(fù)責(zé)組織維修和檢驗(yàn)。公 司 本 部負(fù)責(zé)抽查、檢驗(yàn) ⑴平常處于良好狀態(tài)使用時(shí)正常發(fā)揮作用⑵整齊有序衛(wèi)生清潔 物業(yè)管理 有限公司 投 標(biāo) 書 32 / 51 第五章 停車場(chǎng)管理方案 一、日常管理要點(diǎn) 制定完善的停車場(chǎng)管理制度，并 遵照?qǐng)?zhí)行。 車位設(shè)立明顯識(shí)別標(biāo)示，保安員不讓未購(gòu)買車位車輛擠占車位；對(duì)于一些禁止停車的場(chǎng)所，設(shè)置顯著的禁停標(biāo)志，對(duì)違禁的車輛實(shí)施處罰。 車場(chǎng)配置顯著的出入口指示、限高標(biāo)志、禁鳴標(biāo)識(shí)、限速標(biāo)志、 車場(chǎng)管理須知、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 停車場(chǎng)將安排專職車管員對(duì)停車場(chǎng)實(shí)施巡查管理，并引導(dǎo)車輛停放，提供問(wèn)詢服務(wù)。 在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發(fā)生危險(xiǎn)情況或緊急疏散時(shí)使用；保安員巡 查中若發(fā)現(xiàn)停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實(shí)施補(bǔ)救，若車輛之間發(fā)生交通事故，要盡快處理。 二、車場(chǎng)管理規(guī)定及租賃協(xié)議 對(duì)于租賃停車位的車主，項(xiàng)目部都與車主分別簽定《停車場(chǎng)管理規(guī)定承諾書》和《停車場(chǎng)車位租賃協(xié)議書》，以明確雙方責(zé)任和義務(wù)。業(yè)主 /租戶到 客服 中心填寫 車位 申請(qǐng)，按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納月保費(fèi)用，由管理 中心工作人員按技術(shù)要求將 IC 卡一卡通輸入停車場(chǎng)月保通行指令，此時(shí)業(yè)主可享用 IC 卡一卡通的全程服務(wù)。 臨使 車輛是用入停車場(chǎng)自動(dòng)取卡，出車場(chǎng)時(shí)讀卡交費(fèi)。其他外來(lái)人員使用的臨時(shí)停車 IC 卡不具備從停車場(chǎng)進(jìn)入樓層的功能。 四 、停車場(chǎng)環(huán)境管理 停車場(chǎng)將定期開(kāi)啟風(fēng)機(jī)換氣，保證空氣流通。巡查人在其巡查過(guò)程中將 隨時(shí)注意地面衛(wèi)生情況，并對(duì)大件垃圾立刻實(shí)施清理。地下分別為大廈和公寓辦理車證個(gè)車位，月交元，年交元 。 二、 環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng) 目 具體措施 標(biāo) 準(zhǔn) 1 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋 擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無(wú)垃圾 垃圾車、池 垃圾車、池每日沖洗、每周徹底消殺一次 垃圾車無(wú)明顯附著物，垃圾池周圍無(wú)積水、污漬 2 樓到地面 ⒈水泥地面每日清掃一次，每隔 2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 ⒉瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍⒊大理石地面 定期拋光打蠟 ⒈水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾、無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡 ⒉瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡墨印，無(wú)積水，條縫清晰 ⒊大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無(wú)蠟跡 3 公共墻面 ⒈內(nèi)墻面每周徹底清洗一次，每日巡掃污染處 ⒉天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) ⒈抹灰、噴繪墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng) ⒉瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦拭表面 50厘米，紙巾不被明顯污染 ⒊外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬 4 公共照明燈照 每月用清潔劑清洗擦抹一次 目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無(wú)積塵 5 消火栓、 電表蓋、管線等 每日用清潔毛巾擦抹 ⒈玻璃明亮，目視無(wú)塵 ⒉箱頂、側(cè)無(wú)塵，用白紙巾擦拭 30厘米，不被明顯污染 ⒊無(wú)明顯塵積、無(wú)蛛網(wǎng) 6 玻璃門、窗、 幕、墻 每日用清潔毛巾