【正文】 若小區(qū)不幸發(fā)生住戶被盜或車輛丟失事件時(shí)，管理處將會(huì)第一時(shí)間作報(bào)警及報(bào)保險(xiǎn)公司處理，當(dāng)有關(guān)事件被界定爲(wèi)因被保人于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)程中之意外或疏忽而造成並依法應(yīng)由被保人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，有關(guān)保險(xiǎn)將會(huì)生效並將由有關(guān)保險(xiǎn)公司按投保條款負(fù)責(zé)賠償。9． 住房被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾管理處將安排嚴(yán)密之保安制度，包括24小時(shí)不間斷巡邏、出入查證、利用小區(qū)之保安設(shè)施進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控等，以儘量避免於小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何保安意外事件。本司會(huì)定立管制制度，記錄進(jìn)場(chǎng)人仕資料，尤以承包商資料最爲(wèi)重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。此外，管理處並提供臨時(shí)供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經(jīng)管理處認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。 裝修入住期據(jù)本司過(guò)往之經(jīng)驗(yàn)，于樓宇交付使用初期，一方面，住戶需進(jìn)行室內(nèi)二次裝修工程，另一方面，部份施工單位仍需對(duì)小區(qū)部份工程系統(tǒng)或設(shè)備進(jìn)行手尾工程或應(yīng)業(yè)主之要求進(jìn)行翻修工作，故造成小區(qū)內(nèi)施工人員較多之情況。最後，由於各用戶在其聘用的裝修公司爲(wèi)其提供裝修服務(wù)期間要對(duì)裝修工人的作業(yè)行爲(wèi)負(fù)有完全責(zé)任，因此爲(wèi)充分保障有關(guān)裝修公司所雇工人因意外疏忽所造成公共傷害及對(duì)管理處之賠償責(zé)任，管理處將建議用戶爲(wèi)其所有的裝修工程向保險(xiǎn)公司購(gòu)買足夠的臨時(shí)保險(xiǎn)，諸如火險(xiǎn)、勞工保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)、或全保等，用戶可以根據(jù)實(shí)際需要與保險(xiǎn)公司接洽。而于本司接管上述系統(tǒng)後，將按實(shí)際需要，建議發(fā)展商於上述系統(tǒng)有關(guān)位置設(shè)置有效之永久性標(biāo)誌，以提請(qǐng)用戶注意(於有關(guān)永久性標(biāo)誌未安裝前，管理處亦可負(fù)責(zé)安排設(shè)置有關(guān)臨時(shí)標(biāo)誌)。 保護(hù)智慧化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)施的措施于樓宇交付使用前，管理公司將協(xié)同發(fā)展商與小區(qū)各系統(tǒng)施工單位進(jìn)行物業(yè)之工程驗(yàn)收移交工作。 住宅小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理根據(jù)本司過(guò)往之管理經(jīng)驗(yàn)，住宅小區(qū)應(yīng)急處理內(nèi)容包括： 受傷/急癥 停電 惡劣天氣 意外盜竊 水災(zāi) 疏散/撤離程式 盜竊 火警就上述應(yīng)急事件之處理方法，本司將會(huì)詳細(xì)按小區(qū)之實(shí)際情況，擬備相應(yīng)之緊急應(yīng)變措施，載於小區(qū)「用戶手冊(cè)」內(nèi)，以備小區(qū)業(yè)戶隨時(shí)查閱。 充分發(fā)揮高科技在管理中的設(shè)想通過(guò)安裝智慧化設(shè)備可爲(wèi)業(yè)主提供一個(gè)安靜可靠的居住環(huán)境及改善業(yè)主的生活，也可提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)素和效率。3) 周界防範(fàn)系統(tǒng)此系統(tǒng)是通過(guò)在大廈周界位置安裝紅外線對(duì)射探頭形成電子圍牆，當(dāng)有人穿越防區(qū)遮擋紅外線後，安裝於小區(qū)監(jiān)控中必的報(bào)警主機(jī)立即發(fā)出報(bào)警嗚響，通知值班人員趕往現(xiàn)埸處理。2) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)是通過(guò)于大廈首層各出入口、電梯轎廂內(nèi)、停車埸出入口安裝攝像機(jī)，用來(lái)監(jiān)察人員流動(dòng)情況。而監(jiān)控中心的管理員也可通過(guò)管理主機(jī)與訪客或住戶直接對(duì)話，即時(shí)爲(wèi)用戶及訪客解決困難。因應(yīng)西門口廣場(chǎng)的初步情況，本司認(rèn)爲(wèi)可根據(jù)業(yè)戶的需要，爲(wèi)業(yè)戶提供下列便民服務(wù)： 有償服務(wù)服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用及說(shuō)明I. 禮儀服務(wù)1) 租擺鮮花、盆景由業(yè)戶自行支付租金，管理處收取5元手續(xù)費(fèi)2) 代接送客人往返、火車東站、機(jī)場(chǎng)或其他指定地點(diǎn)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用II. 家庭服務(wù)1) 更換嵌入式燈具不含材料收費(fèi)2元/個(gè)2) 更換指甲開關(guān)、電插座、及插座面板不含材料收費(fèi)3元/個(gè)3) 更換空氣開關(guān)、漏電開關(guān)不含材料收費(fèi)10元/個(gè)4) 安裝及改動(dòng)供電線路、電話線路、電視天線線路不含材料收費(fèi)15元/米5) 安裝吸頂燈、壁燈、光管不含材料收費(fèi)12元/個(gè)6) 安裝熱水器不含材料收費(fèi)30元/臺(tái)7) 更換信箱鎖收費(fèi)10元/把8) 修補(bǔ)牆壁批蕩、翻新乳膠漆不含材料收費(fèi)18元/平方米9) 更換水錶收費(fèi)25元/個(gè)10) 更換座廁水箱配件不含材料收費(fèi)15元/套11) 疏通室內(nèi)排水管、浴缺、洗手盤下水管不含材料收費(fèi)10至20元/次12) 更換門鎖不含材料收費(fèi)10元/個(gè)13) 安裝窗簾架、掛衣架、鏡、畫收費(fèi)2元/個(gè)/次14) 一般性家居清潔不含材料收費(fèi)8元/小時(shí)/人15) 一般性家居清潔包含材料收費(fèi)10元/小時(shí)/人16) 開荒清潔包含材料收費(fèi)15元/小時(shí)/人17) 包月清潔視清潔面積面議18) 地毯清潔收費(fèi)4元/平方米19) 木地板打蠟收費(fèi)4元/平方米20) 大理石打蠟拋光收費(fèi)7元/平方米21) 大理石石面保養(yǎng)收費(fèi)15元/平方米22) 洗衣服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用23) 家庭醫(yī)療保健服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用24) 代購(gòu)物品服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用III. 商務(wù)服務(wù)1) 傳真按電信局標(biāo)準(zhǔn)2) 打字由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用3) 複印由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用IV. 其他服務(wù)1) 備餐及送餐服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用2) 存?zhèn)}及搬運(yùn)服務(wù)由業(yè)戶自行支付有關(guān)費(fèi)用V. 會(huì)所康體服務(wù)1) 游泳池810元/人/次2) 乒乓球10元/小時(shí)3) 桌球15元/小時(shí)4) 棋牌室10元/小時(shí)5) 桑拿10元/人/次6) 健身室/舞蹈室晚上8：00至11：00收費(fèi)8元/人/次 無(wú)償服務(wù)服務(wù)內(nèi)容備註VI. 禮儀服務(wù)1) 代招計(jì)程車免收手續(xù)費(fèi)2) 租車服務(wù)免收手續(xù)費(fèi)3) 代收、發(fā)信件/郵包免費(fèi)VII. 家庭服務(wù)1) 代訂礦泉水、蒸餾水等免費(fèi)2) 更換燈泡、石英燈、節(jié)能燈、日光燈免費(fèi)（不含材料）3) 室內(nèi)電氣線路故障檢查免費(fèi)4) 家用電器故障檢定免費(fèi)5) 用電開關(guān)跳閘重定免費(fèi)6) 更換水龍頭免費(fèi)（不含材料）7) 檢查煤氣爐、熱水器點(diǎn)火異常免費(fèi)VIII. 商務(wù)服務(wù)1) 代訂報(bào)刊/雜誌免手續(xù)費(fèi)2) 代訂車、船、機(jī)票及酒店免手續(xù)費(fèi)3) 地區(qū)資料搜集免手續(xù)費(fèi)IX. 代聘家教服務(wù)1) 小學(xué)、初中、高中家教免手續(xù)費(fèi)2) 外語(yǔ)補(bǔ)習(xí)或方言教授免手續(xù)費(fèi)3) 音樂(lè)、舞蹈、繪畫等培訓(xùn)班免手續(xù)費(fèi)4) 其他專業(yè)補(bǔ)習(xí)培訓(xùn)班免手續(xù)費(fèi)X. 康體服務(wù)1) 室外兒童遊樂(lè)場(chǎng)免費(fèi)2) 圖書閱覽免費(fèi)3) 外借圖書免費(fèi)4) 健身室/舞蹈室日間（晚上8：00前）免費(fèi)以上爲(wèi)本司對(duì)西門口廣場(chǎng)一期管理過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況及配合西門口廣場(chǎng)二期的物業(yè)檔次所制定的便民服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，惟上述服務(wù)內(nèi)容未必能涵蓋全面及所定之標(biāo)準(zhǔn)亦需於實(shí)際管理過(guò)程中有所調(diào)整。而有關(guān)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)發(fā)展商審批同意後方才實(shí)施。 重陽(yáng)節(jié) 暑假期間 中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)曆新年一般情況下，本司會(huì)建議於下列節(jié)日期間舉行慶?；顒?dòng)：本司會(huì)於每年首月向貴司提交一份小區(qū)年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，待有關(guān)方案經(jīng)發(fā)展商同意後實(shí)施執(zhí)行。2． 小區(qū)穿梭巴士服務(wù)西門口廣場(chǎng)雖位元處廣州市中心區(qū)域，交通亦極其便捷，惟爲(wèi)更方便業(yè)戶往返小區(qū)及廣州各主要中心地點(diǎn)及各主要辦公商業(yè)區(qū)，本司建議貴司可考慮爲(wèi)小區(qū)業(yè)戶開設(shè)穿梭巴士服務(wù)，即可提升小區(qū)高級(jí)物業(yè)的形象，亦可盡顯業(yè)主/業(yè)戶尊貴身份。1． 各物業(yè)功能的出入口爲(wèi)維持商場(chǎng)、寫字樓及住宅不同功能的獨(dú)立性，避免商場(chǎng)客人、寫字樓業(yè)戶及住宅住戶共用同一出入口，本司建議小區(qū)將寫字樓、商場(chǎng)及住宅部份入口分開設(shè)置。相信貴司定必理解任何系統(tǒng)都不可能稱爲(wèi)（完美），而需要不斷檢討、改進(jìn)、配合時(shí)代變化及市場(chǎng)需求。有關(guān)小區(qū)之各項(xiàng)管理制度，本司將以有效率、系統(tǒng)性及專業(yè)化的原則定期作出檢討及修訂，其中當(dāng)然要參照國(guó)內(nèi)法規(guī)及酌情予以修改，本司明瞭絕不可能把一套管理系統(tǒng)不折不扣地引進(jìn)另一個(gè)專案。 正式運(yùn)作由有關(guān)部門發(fā)給正式交付使用證開始，小區(qū)已當(dāng)然爲(wèi)正式運(yùn)作，亦即實(shí)則管理事務(wù)開始，所有業(yè)主必須按小區(qū)公共契約規(guī)定由該日起支付管理費(fèi)，無(wú)論其單元是否有人使用。本司會(huì)定立管制制度，記錄進(jìn)場(chǎng)人仕資料，尤以承包商資料最爲(wèi)重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。此外，管理處並提供臨時(shí)供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經(jīng)管理處認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。於接收該等房産前，除與發(fā)展商辦妥所有應(yīng)辦手續(xù)後，管理處亦要確定管理費(fèi)按金，維修基金及其它應(yīng)付數(shù)額，已然完全清付。 招募／培訓(xùn)駐場(chǎng)員工爲(wèi)確保各級(jí)別員工能準(zhǔn)時(shí)招募到位及開展培訓(xùn)工作，以及在職訓(xùn)練，本司將於稍後制訂有關(guān)之各項(xiàng)員工入職時(shí)間表，俾執(zhí)行人員落實(shí)處理。本司於籌備期內(nèi)會(huì)召開多次管理會(huì)議，參與人仕應(yīng)爲(wèi)管理公司領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、各部門主管及發(fā)展商代表等。本司將彙同物業(yè)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等，以管理會(huì)議形式，建議各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度、管理制度，訂定管理費(fèi)按金、開發(fā)基金、開設(shè)銀行賬戶、刻制公章，以及預(yù)算管理處裝璜費(fèi)用、添置文儀器具、影印機(jī)、傳真機(jī)、電腦配套、家俱等等估計(jì)費(fèi)用，由本司呈遞報(bào)價(jià)比較並取得發(fā)展商同意後，落實(shí)執(zhí)行。物業(yè)總經(jīng)理將同時(shí)需跟進(jìn)瞭解工程進(jìn)度、大廈機(jī)電設(shè)施，撰寫裝璜守則、業(yè)戶手冊(cè)，安排員工招聘，面試、甄選應(yīng)聘者，編排培訓(xùn)課程、協(xié)助推廣，並加強(qiáng)與施工單位聯(lián)繫，按照時(shí)間表報(bào)告工程情況並與當(dāng)?shù)毓賳T、審批單位多作聯(lián)繫協(xié)調(diào)，每周呈遞書面報(bào)告呈予發(fā)展商及總公司參閱。 交接房産期及裝璜期 籌備期而本司會(huì)按各員工職責(zé)所需而進(jìn)行一系列之管理培訓(xùn)工作，俾各員工均能明瞭其本身之職責(zé)及將之付諸實(shí)行。 與客戶之關(guān)係及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 防火及消防設(shè)備的運(yùn)用 停車場(chǎng)職務(wù) 罪案處理方法 招標(biāo)形式 管理預(yù)算案 業(yè)主公約 物業(yè)管理的工作／目的 後備系統(tǒng) 給/排水系統(tǒng) 工業(yè)安全 清潔用料認(rèn)識(shí) 工業(yè)安全 培訓(xùn)工作國(guó)內(nèi)發(fā)展專案的物業(yè)管理因?qū)嶋H的需要，同時(shí)客戶的要求亦越來(lái)越高，只有專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，才能擺脫「一年新，兩年舊，三年破」的垢病，管理行業(yè)最重要的資産爲(wèi)人材及專業(yè)知識(shí)，在這一門以人力作爲(wèi)主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，每階層的管理員工均應(yīng)接受專業(yè)之培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容除包括現(xiàn)代化物業(yè)管理教育外，亦輔以應(yīng)急及突發(fā)事件處理技巧，培訓(xùn)課程主要爲(wèi)理論與實(shí)踐並重，雙管齊下。所有不同類別員工的年齡、學(xué)歷、工作資歷將作爲(wèi)取錄的主要原則，同時(shí)員工質(zhì)素將採(cǎi)取精英制，有能者當(dāng)之，絕不姑息冗員存在。換言之，所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都以劃一公平原則爲(wèi)主，對(duì)小區(qū)之共同業(yè)主有一個(gè)合理的交代。管理公司之收費(fèi)範(fàn)圍，一般爲(wèi)管理費(fèi)。物業(yè)總經(jīng)理及財(cái)務(wù)主管應(yīng)以已批核之管理預(yù)算案爲(wèi)最後標(biāo)準(zhǔn)，控制小區(qū)內(nèi)之所有支出。有關(guān)財(cái)務(wù)制度，將由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)主管、物業(yè)總經(jīng)理及發(fā)展商共商協(xié)定而成。對(duì)一切支銷均有緊密的監(jiān)管制度，控制支銷，如無(wú)特殊意外，管理費(fèi)應(yīng)可維持最少一年不變。本司除安排上述管理處主要管理層爲(wèi)西門口廣場(chǎng)實(shí)施整體綜合管理外,於商業(yè)及住宅部份物業(yè)之日常管理中,更會(huì)以實(shí)際管理需要爲(wèi)原則,採(cǎi)取專業(yè)管理隊(duì)伍相對(duì)獨(dú)立分離的人員安排（即商場(chǎng)、寫字樓及住宅建立不同專業(yè)需求管理人員班子），務(wù)求爲(wèi)商場(chǎng)、寫字樓及住宅提供更爲(wèi)專業(yè)的管理及客戶服務(wù)。 確保機(jī)電維修，檢查等工序進(jìn)行時(shí)，有關(guān)人員已配備安全裝備，以及應(yīng)急措施； 審訂工程報(bào)價(jià)單，在作出比較建議後，交物業(yè)總經(jīng)理批核； 確保維修技術(shù)人員每月完成檢修工作後，填寫有關(guān)工作紀(jì)錄； 制訂緊急應(yīng)變措施，以備發(fā)生事故時(shí)，能以最迅速時(shí)間控制防止擴(kuò)散； 編訂長(zhǎng)／短期修繕計(jì)劃，以備適當(dāng)之零配件，確保小區(qū)機(jī)電運(yùn)作發(fā)生故障時(shí)，能於最短時(shí)間內(nèi)回復(fù)正常運(yùn)作； 協(xié)調(diào)業(yè)主／租戶對(duì)管理工作的安排。 檢查員工出勤記錄，調(diào)動(dòng)人員補(bǔ)缺； 安排例行巡邏，確保： 保安人員緊守崗位； 清潔程度保持高級(jí)住宅小區(qū)水平； 盆裁園藝擺設(shè)滿意； 消防走道暢通無(wú)阻； 發(fā)生事故後，第一時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)指揮，控制局面； 高級(jí)物業(yè)主任高級(jí)物業(yè)主任須向物業(yè)總經(jīng)理報(bào)告，並執(zhí)行下列工作範(fàn)圍： 安排再培訓(xùn)課程，使管理員工能經(jīng)常溫故知新，保持高度警覺(jué)性； 安排已訂定的保安、清潔、維修工作工序，並在有需要時(shí)作出適當(dāng)之調(diào)整以配合實(shí)際需要； 處理緊急事故及跟進(jìn)業(yè)主／租戶之投訴事項(xiàng)； 處理屬下各組別工作報(bào)告； 協(xié)調(diào)各部門之工作配合； 每周呈交管理工作彙報(bào)； 物業(yè)總經(jīng)理必須具備管理行業(yè)資深經(jīng)驗(yàn)而又能書寫聽講普通話、粵語(yǔ)及簡(jiǎn)單之英語(yǔ)；2. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制雖然管理公司原則上獨(dú)立運(yùn)作，但仍在相當(dāng)大程度上，要與發(fā)展商保持緊密工作聯(lián)繫及彙報(bào)工作情況；而本司現(xiàn)時(shí)負(fù)責(zé)西門口廣場(chǎng)一期之物業(yè)管理工作，對(duì)小區(qū)的情況及工作內(nèi)容非常熟悉，運(yùn)用於二期物業(yè)的管理工作中將更爲(wèi)順利，且與發(fā)展商有更好的溝通與配合。 公共關(guān)係於小區(qū)日常管理工作上與各公共或私人機(jī)構(gòu)之聯(lián)絡(luò)實(shí)爲(wèi)必要，本司之高級(jí)職員可協(xié)助此一聯(lián)絡(luò)工作。 設(shè)備維護(hù)於西門口廣場(chǎng)之物業(yè)管理工作正式開展後，擬定未來(lái)長(zhǎng)期及短期之設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，作爲(wèi)未來(lái)工作的藍(lán)本，確保所有設(shè)備均受到充份照顧，遇到有關(guān)保養(yǎng)工作保養(yǎng)商未能提供時(shí)，本司亦可安排小區(qū)管理隊(duì)伍處理。 日常營(yíng)運(yùn)安排大廈整體24小時(shí)不停營(yíng)運(yùn)，並提供有關(guān)實(shí)際管理顧問(wèn)工作服務(wù)，藉此維持高質(zhì)素之管理隊(duì)伍。第四部份物業(yè)管理服務(wù)第四部份物業(yè)管理服務(wù)1. 物業(yè)管理服務(wù)西門口廣場(chǎng)爲(wèi)一高級(jí)綜合性商住物業(yè)，本司對(duì)管理上述類型之物業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)，基本上，對(duì)其可提供一全面性及高質(zhì)素之