【正文】 而爲(wèi)進(jìn)一步保障小區(qū)公共財(cái)産安全及西門口廣場(chǎng)之發(fā)展商、全體業(yè)主、住戶及管理者之利益，本司將於接管西門口廣場(chǎng)之物業(yè)管理工作後，制定一全面之小區(qū)保險(xiǎn)投保建議方案予貴司考慮，有關(guān)保險(xiǎn)一般包括財(cái)産一切險(xiǎn)及公衆(zhòng)責(zé)任險(xiǎn)。于該段時(shí)間內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的保安及防火最爲(wèi)重要，因爲(wèi)小區(qū)總承包商的施工隊(duì)尚未完全撤離，各單元委聘的裝璜承包商又開始進(jìn)入小區(qū)內(nèi)施工，加上銷售代理、客戶、業(yè)主等型型種種，各行各業(yè)人仕均會(huì)進(jìn)入專案內(nèi)，所以保安最爲(wèi)重要。7． 根據(jù)入住前後及各個(gè)管理時(shí)期的特點(diǎn)，採取相應(yīng)的安全防範(fàn)措施 交付使用前一般于樓宇交付使用前，因施工單位並未將樓宇移交予發(fā)展商及物業(yè)管理公司，故小區(qū)之安全保衛(wèi)工作應(yīng)由有關(guān)施工單位負(fù)責(zé)（一期物業(yè)、售樓部及樣板間除外）。于此階段，管理處將向有關(guān)智慧化系統(tǒng)及各公共管線工程承判商索取相關(guān)之竣工圖紙，以瞭解及掌握小區(qū)各系統(tǒng)之佈線規(guī)劃。 巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線，必須有小區(qū)的平面分佈圖資料才能提供，故需貴司提交上述資料後，本司再根據(jù)貴小區(qū)之具體情況提交相關(guān)意見。通過合理地分佈攝像機(jī)，可及進(jìn)發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)有否可疑情況，防止意外事件的發(fā)生。5． 空中花園管理位於小區(qū)三層之架空花園，屬於小區(qū)之整體公共配套設(shè)施，原則上小區(qū)的各部份業(yè)戶均有權(quán)使用，爲(wèi)有效地杜絕不同部份物業(yè)使用人前往其他地方，而影響其他業(yè)戶，本司建議於各幢物業(yè)之平臺(tái)花園出口加裝單向密碼門，以免造成業(yè)戶之間相互影響，6． 智慧化系統(tǒng)的管理、維護(hù)根據(jù)西門口廣場(chǎng)的情況，結(jié)合本司過往之管理經(jīng)驗(yàn)，就小區(qū)智慧化系統(tǒng)管理、維護(hù)提供以下建議： 小區(qū)智慧化系統(tǒng)的組成1) IC卡可視對(duì)講門禁IC卡門禁管理系統(tǒng)採用加密的感應(yīng)式智慧卡（或密碼鍵盤）作爲(wèi)開門匙，住戶可通過IC卡開啓住宅入口大門，進(jìn)入大廈。 耶誕節(jié)4． 便民服務(wù)於條件允許的情況下，本司將爲(wèi)西門口廣場(chǎng)業(yè)戶提供更多類型之有償增值服務(wù)，服務(wù)專案可包括家傭服務(wù)、家居清潔服務(wù)、室內(nèi)綠化佈置及養(yǎng)護(hù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、家居維修及室內(nèi)裝修服務(wù)、租務(wù)管理服務(wù)、商務(wù)中心服務(wù)等，此舉除可增加管理處收入外，亦可爲(wèi)小區(qū)業(yè)戶提供更多元化及完善的管理服務(wù)。 六一兒童節(jié)除一些中國傳統(tǒng)的節(jié)日外，部份西方主要之節(jié)日期間，亦應(yīng)舉辦一些慶祝活動(dòng)，以迎合不同業(yè)戶對(duì)小區(qū)社區(qū)文化的要求。本司建議寫字樓入口設(shè)於首層，面向大街，而商場(chǎng)及住宅則分別設(shè)另外獨(dú)立入口進(jìn)入，形成相對(duì)獨(dú)立且與不干擾的獨(dú)立通道。本司對(duì)各項(xiàng)國內(nèi)管理制度已有足夠瞭解，基本上亦由於要面對(duì)進(jìn)步一日千里的市場(chǎng)，業(yè)主／租戶對(duì)管理質(zhì)素的要求，本司會(huì)通過內(nèi)部會(huì)議的形式，檢討修訂制度上發(fā)生的問題，同時(shí)亦憑藉內(nèi)部會(huì)議，加強(qiáng)管理處之內(nèi)部溝通，有關(guān)內(nèi)部會(huì)議之議決事項(xiàng)，亦會(huì)呈交予本司上層領(lǐng)導(dǎo)參閱。管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天均必須巡視各施工現(xiàn)場(chǎng)，禁止違規(guī)改建，尤以晚間停工後，確保無火種遺留，水制、電制關(guān)妥，各單元內(nèi)不準(zhǔn)留宿等一系列保安措施。于裝修方面，業(yè)主／租戶在進(jìn)行裝璜前需呈遞全套裝璜圖則一式四份，由管理公司審批，圖則批出後管理公司保存一份，管理處保存一份，以便於日常巡查時(shí)可以對(duì)照工程是否依例進(jìn)行，業(yè)主／租戶收回兩份，其中一份必須於工地當(dāng)眼地方懸掛，供各有關(guān)人仕隨時(shí)查閱。至於其他籌備工作，亦會(huì)由本司負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排。于開展管理處的籌備工作時(shí)，首先由發(fā)展商撥調(diào)適量管理費(fèi)之金額予管理公司，作爲(wèi)管理處開辦費(fèi)用。 招募／培訓(xùn)駐場(chǎng)員工 工作健康及安全有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃，本司將會(huì)適時(shí)制定培訓(xùn)課程表，使各級(jí)職別人仕能接受有系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)工作崗位的培訓(xùn)，爲(wèi)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。 處理緊急事件之方法 管理員的職責(zé) 「業(yè)委會(huì)」的成立及其功能 維修工具使用管理人員的培訓(xùn)專案則包括： 電梯運(yùn)作流程 使用清潔器材本司對(duì)招聘人員的入職要求明細(xì)表，請(qǐng)容後與貴司商研後跟進(jìn)。所有應(yīng)收費(fèi)用將按固定收費(fèi)率收取，管理費(fèi)按建築面積計(jì)算。如有特殊支銷時(shí)，經(jīng)開會(huì)討論後，會(huì)由物業(yè)總經(jīng)理呈遞報(bào)告分析，由發(fā)展商決定進(jìn)行。3. 管理公司財(cái)政分配及預(yù)算開支小區(qū)初步支出概略將列明各項(xiàng)支銷估計(jì)，本司乃根據(jù)同類型住宅小區(qū)支出資料，再以國內(nèi)城市平均物價(jià)及工資的水平配合而成，準(zhǔn)確程度甚高。 制定工程招標(biāo)細(xì)則，並落實(shí)有關(guān)之招標(biāo)事宜，於工程開展後，負(fù)責(zé)監(jiān)察承造商工作質(zhì)量及進(jìn)度； 因工序需要而涉及停電、給水、空調(diào)、電梯時(shí)，需預(yù)先通知物業(yè)部及認(rèn)同後，以通告形式預(yù)先通知各業(yè)主／租戶，做好準(zhǔn)備； 駐小區(qū)工程師 以誠懇耐心之態(tài)度處理投訴事件，並跟進(jìn)及記錄事件之經(jīng)過，及于適當(dāng)時(shí)候向物業(yè)總經(jīng)理彙報(bào)事件之處理方法； 檢討緊急應(yīng)變程式，以備發(fā)生事故時(shí)，當(dāng)值員工有所依循。 負(fù)責(zé)主管員工之工作考勤； 定期召開管業(yè)工作會(huì)議，以傳達(dá)公司政策及擬定工作方針； 負(fù)責(zé)督導(dǎo)及監(jiān)察所有管理員工工作表現(xiàn)； 報(bào)告本司受聘期內(nèi)將定期提交報(bào)告，就小區(qū)之日常管理事宜，向發(fā)展商及小區(qū)物業(yè)管理公司彙報(bào)；報(bào)告形式及內(nèi)容可按發(fā)展商的需要而配合。此管理隊(duì)伍將負(fù)責(zé)大廈保安、清潔、高標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)，維護(hù)公共設(shè)施包括停車庫之管理，以及大廈用戶及訪客之聯(lián)絡(luò)等。西門口廣場(chǎng)前期物業(yè)顧問工作計(jì)劃表時(shí)間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/561. 大樓設(shè)計(jì)圖則及機(jī)電設(shè)備評(píng)定視乎施工單位提供資料定期向發(fā)展商提交報(bào)告2. 審閱機(jī)電設(shè)備合約及提交意見視乎施工單位提供資料定期向發(fā)展商提交報(bào)告3. 前期管理人員及售樓部工作人員安排擬方案及審核確定及到位協(xié)助及指導(dǎo)前期顧問工作4. 管理處員工入職時(shí)間表草擬審核確定5. 管理處人員架構(gòu)表草擬審核確定6. 員工入職要求及崗位責(zé)任制制定審核確定7. 前期工作培訓(xùn)課程開始8. 厘訂公共契約研討審核確定9. 用戶手冊(cè)及用戶守則草擬研討及審核確定10. 制訂二次裝修手冊(cè)草擬研討及審核確定11. 開辦預(yù)算案草擬及研討確定12. 首年預(yù)算案草擬研討及審核確定13. 訂定財(cái)務(wù)制度草擬審核確定時(shí)間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5614. 制定招標(biāo)採購程式草擬審核確定15. 制定員工手冊(cè)草擬審核確定16. 制定工程部規(guī)章制度草擬審核確定17. 制定工作指引草擬審核確定18. 銷售階段清潔方案制定方案開始工作開展日常清潔工作19. 制定保安員手冊(cè)草擬審核確定20. 制定保安員職業(yè)道德規(guī)範(fàn)及職責(zé)草擬審核確定21. 制定處理投訴及困難的方法草擬審核確定22. 制定緊急事故處理方法草擬審核確定23. 制定管理服務(wù)禮儀規(guī)範(fàn)草擬審核確定24. 制定停車場(chǎng)管理方案草擬審核確定25. 厘定物業(yè)管理之增值服務(wù)/有償服務(wù)草擬審核確定26. 制定投訴處理程式草擬審核確定27. 制定長期/短期修繕計(jì)劃草擬審核確定時(shí)間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5628. 大廈公共保險(xiǎn)制定方案招標(biāo)投保29. 制定員工制服設(shè)計(jì)及審批招標(biāo)及製作完成30. 招募管理處主要員工 駐場(chǎng)經(jīng)理入職 物業(yè)部主管入職 工程部主管入職 文員入職31. 招募物業(yè)部員工招募甄選確定入職32. 物業(yè)部員工在職培訓(xùn)及上崗?fù)瓿?3. 招募工程部員工招募甄選確定入職34. 招募管理處其他員工完成 保安領(lǐng)班招募甄選確定入職 招募保安員招募甄選並確定入職35. 管理處裝璜工程選址、設(shè)計(jì)及確定方案裝璜工程完成時(shí)間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5636. 員工宿舍選址及確定承租37. 訂購管理處設(shè)備制定方案審批購置38. 落實(shí)物業(yè)配套設(shè)備 通郵進(jìn)行工程完成 有線電視進(jìn)行工程完成 電話進(jìn)行工程完成 煤氣進(jìn)行工程完成 永久供水/供電進(jìn)行工程完成 「兩書」完成 製作管理處信紙、便箋、傳真紙、工作證等設(shè)計(jì)審定及定案付印完成39. 制訂樓宇交收計(jì)劃草擬審核確定印刷完成40. 發(fā)通知書及移交單元予小業(yè)主開始大部份交付完成41. 物業(yè)正式移交開始時(shí)間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5642. 其他 交付使用前之工作計(jì)劃完成 每月工作報(bào)告開始43. 管理處開始正常運(yùn)作開始正常運(yùn)作44. 二次裝修監(jiān)管開始進(jìn)行管理注：由於本司現(xiàn)階段未能詳細(xì)掌握貴項(xiàng)目的具體開發(fā)進(jìn)度及詳細(xì)計(jì)劃，故上述顧問工作進(jìn)度表暫按有關(guān)物業(yè)於2006年10月底正式交付使用而估算安排，如實(shí)際情況有所更改，本司將進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整。（項(xiàng)目交付使用前）非定期： 特殊情況、接貴司書面通知及根據(jù)實(shí)際需要，到現(xiàn)場(chǎng)處理保安方面的問題 質(zhì)量管理顧問服務(wù)本司將安排，專職之質(zhì)量管理顧問，爲(wèi)貴司提供質(zhì)量管理體系之管理模式，使貴項(xiàng)目有更爲(wèi)專業(yè)的管理及對(duì)外形象，從而增加管理的知名度，更爲(wèi)日後貴項(xiàng)目導(dǎo)入ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證打下良好基礎(chǔ)。具體時(shí)間安排：於上述工程設(shè)計(jì)及施工階段，到場(chǎng)參與會(huì)議、提供具體方案及協(xié)助發(fā)展商落實(shí)有關(guān)工作 會(huì)所及公寓管理於會(huì)所及公寓（若有）設(shè)計(jì)階段，本司酒店公寓部管理人員，將及時(shí)提供相關(guān)方案及合理化建議。具體時(shí)間安排：定期： 每周不少於一次到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)並參加工程例會(huì)（專案交付使用前）非定期： 特殊情況、接貴司書面通知、圖紙會(huì)審及根據(jù)實(shí)際需要，到現(xiàn)場(chǎng)處理工程方面的問題及提供相關(guān)方案 人力資源管理本司會(huì)按過往於國內(nèi)及其它地方所累積的豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，就管理處架構(gòu)及人力資源的合理分配，提供專業(yè)意見，以