【正文】 性的管理規(guī)章制度是我司取得成功的重要法寶。故此，憑借多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我處已制訂了一套行之有效的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及管理標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，為了使我處駐“廣地花園”管理處的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及管理服務(wù)更符合 “廣地花園”的實(shí)際情況。并且，我處將嚴(yán)格按照我司物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)、模式，完善各項(xiàng)的規(guī)章制度和操作規(guī)程，更好地為業(yè)/租戶提供高品質(zhì)、高品位的物業(yè)管理服務(wù)。采取先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、做法，力爭(zhēng)3年內(nèi)使整體管理達(dá)到“優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”的管理水平；管理指標(biāo)及措施序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋完好率98%95%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積100%建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢查； 嚴(yán)格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時(shí)率98%95%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)100%人力配備充足；崗位培訓(xùn)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；技術(shù)人員有過硬的水平；強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。3維修工種質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次100%建立合理有效工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；擁有一批有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修隊(duì)伍。4管理費(fèi)收繳率98%以上95%以上管理費(fèi)實(shí)際收繳額/管理費(fèi)應(yīng)計(jì)收繳額100%入伙同時(shí)實(shí)行辦理各種費(fèi)用銀行托收；管理員及時(shí)到住戶家中提示按時(shí)交納管理費(fèi)5綠化完好率95%95%完好綠地/總綠化面積100%綠化制度、工作計(jì)劃行之有效有執(zhí)行力度；保安員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常維護(hù)、宣傳；治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，提示住戶愛護(hù)環(huán)境；管理員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問題進(jìn)行反饋；發(fā)動(dòng)住戶熱愛綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。6清潔保潔率99%96%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)。保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；治安管理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；保潔監(jiān)督機(jī)制健全。7道路完好率及使用率95%95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積100%嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識(shí)，合理使用道路；住戶培訓(xùn)指引，減少人為損壞道路；定期進(jìn)行一次全面檢查，排除不安全因素。8化糞池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化糞池、雨水井、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；化糞池每年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢查一次。9排水管、明暗溝完好率95%95%完好排水溝、明暗溝長(zhǎng)度/排水管、明暗溝總長(zhǎng)度100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；每月全面檢查檢修一次；10照明燈疏散燈完好率95%95%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量100%每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；每月全面檢查檢修一次；保潔員保持照明潔凈。11停車場(chǎng)、單車場(chǎng)完好率95%95%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)100%依規(guī)劃使用停車場(chǎng)地；停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。12小區(qū)的治安案件發(fā)生率95%90%以轄區(qū)內(nèi)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實(shí)行二十四小時(shí)保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，以確保小區(qū)業(yè)/租戶人身財(cái)產(chǎn)安全。序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負(fù)責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)100%指定管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。14公共場(chǎng)所、設(shè)施保潔率98%98%保潔的公共場(chǎng)所，設(shè)施/公共場(chǎng)所、設(shè)施保潔率總計(jì)100%入伙同時(shí)做愛護(hù)家園環(huán)境的有關(guān)規(guī)定的宣傳工作；嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度。有否增加施工項(xiàng)目，及時(shí)整改；竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；管理員加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；每三年進(jìn)行一次外觀全面整改、粉刷。15火災(zāi)發(fā)生率1‰年‰年發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)100%采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；培訓(xùn)一批較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；管理到位，合理使用土地、設(shè)施、設(shè)備等；組織部分住戶形成住宅區(qū)義務(wù)消防宣傳，分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性到住戶家中檢查消防安全，提示注意防火。16違章發(fā)生率1‰‰違章項(xiàng)目/發(fā)生項(xiàng)目總計(jì)100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；強(qiáng)化宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)管理制度貫徹到每個(gè)人的行動(dòng)中，依法管理。違章處理率95%95%處理違章項(xiàng)目/違章項(xiàng)目總計(jì)100%17住戶有效投訴率2‰1‰年以下有效投訴/投訴總計(jì)/100%做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；發(fā)生問題，及時(shí)處理，為住戶排憂解難；做好解釋工作，與回訪制度落實(shí)。處理率95%95%處理的有效投訴/有效投訴100%18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計(jì)100%人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)；培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。19維修服務(wù)回訪率95%95%維修回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)100%建立健全回訪制度；做好維修、回訪記錄；加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。20業(yè)/租戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%95%（對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）/參加業(yè)主評(píng)議戶數(shù)100%管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編織無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)重點(diǎn)業(yè)主的家庭走訪，重點(diǎn)解決問題；以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。第三章 維修投入資金預(yù)算一、現(xiàn)時(shí)小區(qū)公共設(shè)施基本情況:但是廣地花園小區(qū)現(xiàn)時(shí)的設(shè)施損壞較嚴(yán)重，大部分已不能使用需要投入資金維修（附表）,現(xiàn)時(shí)小區(qū)公共設(shè)施問題如下： 現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴(yán)重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。 小區(qū)內(nèi)有二十個(gè)噴水池周圍長(zhǎng)期停用，水池有滲漏現(xiàn)象和缺損電機(jī)，需要重新進(jìn)行檢測(cè)補(bǔ)漏。 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換，而且小區(qū)水管網(wǎng)存在漏水現(xiàn)象，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時(shí)）需要檢查漏水點(diǎn)。 J 區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點(diǎn)輸出，亦即是以上能控制一臺(tái)泵，不利于運(yùn)行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺破損需要檢測(cè) 現(xiàn)在傳揚(yáng)及住房部?jī)膳_(tái)電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費(fèi)用待日立公司報(bào)價(jià)，會(huì)所電梯情況未明，其余七臺(tái)電梯正常運(yùn)行，已到期年檢。 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測(cè)。 小區(qū)公共設(shè)施情況① 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。② 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。③ 1號(hào)橋缺照明。④ 2號(hào)橋裝飾柱損壞8個(gè)。⑤ J7對(duì)面小橋護(hù)欄側(cè)塌。⑥ J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。⑦ 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。 樓宇的防盜門對(duì)講系統(tǒng)長(zhǎng)期缺乏維修養(yǎng)護(hù),以致百分之九十的系統(tǒng)都不能正常使用.另：經(jīng)我司對(duì)廣地花園公共設(shè)施修復(fù)后現(xiàn)時(shí)情況：⑤ 路燈已修復(fù)80%，尚余J區(qū)路燈，會(huì)所路燈，待查線路，靠塘西村及別墅圍墻路燈，北大門圍墻路燈等材料。⑥ 噴水池已修復(fù)，羅馬廣場(chǎng)三個(gè)，J1噴水池一個(gè)，雙龍噴水池。⑦ 修復(fù)加裝停車場(chǎng)、廁所公共照明。⑧ 維修綠化、用水設(shè)施，4分水龍頭10個(gè)，2寸水制1個(gè)，一寸球閥一個(gè)。二、 清潔、保潔方面由于現(xiàn)時(shí)的小區(qū)清潔、保潔面積較大、樓宇的數(shù)量多對(duì)清潔工作量大，由于垃圾桶缺少對(duì)保潔方面帶來一定難度，現(xiàn)時(shí)垃圾桶缺少74個(gè)垃圾桶。三、 綠化養(yǎng)護(hù)方面我司進(jìn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)有79處裸露現(xiàn)象。 四、 小區(qū)公共設(shè)施損壞具體情況：216。 路燈照明現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴(yán)重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。 北大門圍墻路燈： 長(zhǎng)度約300米，材料4平方線6扎、∮25難燃管75條、∮直通50個(gè)、∮25三通20個(gè)∮彎頭20個(gè) 會(huì)所門口圍墻燈： 長(zhǎng)度約200米 材料4平方線4扎、∮25難燃管50條、∮25直通50個(gè)、∮25彎頭15個(gè) 由塘西村口至別墅區(qū)小門的墻燈： 長(zhǎng)度1000米，4平方線3扎，燈桿50套，∮25難燃管250條、∮25直通200個(gè)、∮25三通50個(gè)、∮25彎頭50個(gè) 2號(hào)橋至華隆花園路燈：長(zhǎng)度約300米，材料4平方線12扎、∮25難燃管75條直通50個(gè)、∮ 5三通20個(gè)、∮25彎頭30個(gè)、∮燈桿15套 網(wǎng)球場(chǎng)、籃球共有14盞照明燈需要維修或更換部件： 鹵化物燈14盞，鎮(zhèn)流器14個(gè)，起輝器14套 小區(qū)的路燈原來有白色的節(jié)能燈，白灼燈等，十分美觀，現(xiàn)整改為7W黃光節(jié)能燈美觀又節(jié)能（已更換節(jié)能燈1400支） 羅馬廣場(chǎng)路燈線路故障，部分線路重新敷設(shè)，長(zhǎng)度約100米材料4平方線2扎、∮25難燃管25條、三通5個(gè)（已完成） 文化廣場(chǎng)舞臺(tái)的圍墻燈全部被拆走，需要重新購置燈罩，燈頭，燈管共31套（已完成） 小區(qū)內(nèi)各廣場(chǎng)的射燈、草坪燈、彩虹燈水底燈均被拆走或損壞。 草坪燈 120W 4盞 9W 4盞 景點(diǎn)射燈 100W 8支 400W 11支 1000W 2支 水底燈 80W 97盞 煙花燈 7000W 2組 彩虹燈 長(zhǎng)度約3000米小區(qū)內(nèi)樓宇大堂車庫照明損壞嚴(yán)重，需購置配件才能修復(fù) 40W光管 2箱 40W鎮(zhèn)流器 20個(gè) 起輝器 30個(gè) 40W光管支架 10套 2X1平方護(hù)套線 2扎1小區(qū)內(nèi)各種燈具損壞情況 紅棉高桿燈 燈罩 24個(gè) 燈托 5個(gè) 支桿 5支 整套燈具 一套 球形高桿燈 燈罩 30個(gè) 燈托 30個(gè) 大玉蘭燈 燈罩 64個(gè) 燈托 21個(gè) 整套燈具 7套 小球形燈罩小玉蘭托 燈罩 41個(gè) 燈托 7個(gè) 支桿 11個(gè) 八角圍墻燈 燈罩蓋 60個(gè) 碗形高桿燈 燈罩 13個(gè)216。 小區(qū)噴水池1) 小區(qū)內(nèi)有二十個(gè)噴水池周圍長(zhǎng)期停用，水池有滲漏現(xiàn)象，二十個(gè)水池查漏補(bǔ)漏費(fèi)用約5萬3千2) 噴水池水泵損壞，馬達(dá)殼被拆走，需要更換補(bǔ)齊的3KW潛水泵每臺(tái)2500元，5KW潛水泵每臺(tái)5000元南大門3KW 6臺(tái)3臺(tái)被拆走、一臺(tái)燒壞幼兒園3KW 3臺(tái)待檢查，其中一臺(tái)被拆走噴頭被拆走文化廣場(chǎng)3KW 2臺(tái)待檢查噴頭被拆走小區(qū)人工河3KW 2臺(tái)被拆走和平閣3KW 2臺(tái)被拆走蘭幽拂暑3KW 1臺(tái)待檢查噴頭壞魚樂亭全部設(shè)施被拆走待檢查一帆風(fēng)順全部設(shè)施被拆走待檢查薔薇代羽3KW 1臺(tái)待檢查茶茗映雪3KW 1臺(tái)待檢查噴頭殘缺心想事成全部設(shè)施被拆走月亮代表我的心3KW 2臺(tái)待檢查噴頭殘缺3) 已修復(fù)，J1水池，雙龍噴水池，羅馬廣場(chǎng)三個(gè)噴水池216。 供水情況1) 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換DN200閥門 9個(gè)、DN100閥門 12個(gè)、DN50 閥門 37個(gè)2) 小區(qū)水管網(wǎng)漏水，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時(shí)）需要檢查漏水點(diǎn)，委托檢查單位檢查費(fèi)用是啟動(dòng)資金， 3) J區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點(diǎn)輸出，亦即是以上能控制一臺(tái)泵，不利于運(yùn)行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置，費(fèi)用待技術(shù)改造單位報(bào)價(jià)216。 電梯使用情況現(xiàn)在傳揚(yáng)及住房部?jī)膳_(tái)電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費(fèi)用待日立公司報(bào)價(jià)，會(huì)所電梯情況未明，其余七臺(tái)電梯正常運(yùn)行，已到期年檢。216。 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施情況小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測(cè)。小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺不破損需要檢測(cè)。216。 小區(qū)其他公共設(shè)施情況1) 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。2) 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。3) 1號(hào)橋缺照明。4) 2號(hào)橋裝飾柱損壞8個(gè)。5) J7對(duì)面小橋護(hù)欄側(cè)塌。6) J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。7) 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。216。 防盜門對(duì)講門鈴系統(tǒng) . 根據(jù)目前所掌握情況,對(duì)個(gè)樓宇的防盜門對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行全面的檢查,發(fā)現(xiàn)概況是:長(zhǎng)期缺乏維修養(yǎng)護(hù),現(xiàn)將各樓宇存在的問題和預(yù)算費(fèi)用介紹如下: 第一期E區(qū)聚字頭樓10個(gè)樓梯大門的情況：