【正文】 更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，盡量降低運(yùn)行成本，是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)?！叭谩薄ⅰ八臅焙汀拔宥ā??！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芾砗迷O(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理。、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽、聞、看、摸等方式，利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。對設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。，隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。，推行例行巡視抄表檢查制度，對設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具，在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。，制定應(yīng)急程序和方案，并備齊各種應(yīng)急物品，經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。(略)、機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案 當(dāng)接到市電計(jì)劃停電通知后，立即檢查備用電源系統(tǒng)，做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進(jìn)行適當(dāng)安排，盡量減小停電所造成的影響。同時(shí)，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時(shí)間，及時(shí)將信息反饋給用戶，并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。 （1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。（2）各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈，并保證運(yùn)作正常，作為人員疏散照明之用。（3）管理處保安、清潔保潔等人員，現(xiàn)場安撫讀者等使用人，并安排有續(xù)疏散，避免出現(xiàn)混亂。 ，管理處提前通知用戶，說明停水原因、停水時(shí)限等，做好水池蓄水工作。 ，來不及通知用戶時(shí)，管理處設(shè)法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。 ，按下列程序執(zhí)行： （1）接到事故報(bào)警后，水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。（2）水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的迅速向公司匯報(bào)，請求支援。（3）事故不能在2小時(shí)內(nèi)處理的，管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單，并附上處理方案告知用戶。（4）根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施，并啟動(dòng)相關(guān)的排污設(shè)施，防止水患。 無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯，還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報(bào)火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行，保證乘客的人身安全。，消防值班人員應(yīng)沉著冷靜，迅速查清報(bào)警點(diǎn)位置和數(shù)量，電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看，同時(shí)用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi)，同時(shí)停止電梯運(yùn)行。若系誤報(bào)，盡快排除故障，恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。，消防值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應(yīng)先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。 （1）轎廂停于接近候梯廳門口的位置，用專用外門鑰匙開啟外門，同時(shí)用力緩慢打開轎廂門，協(xié)助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關(guān)好。 （2）轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟，然后通過手動(dòng)盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關(guān)好。 （3）手動(dòng)盤車時(shí)，至少兩人進(jìn)行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時(shí)，應(yīng)在松開報(bào)閘的同時(shí)把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動(dòng)，嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動(dòng)。 （4）若電梯因安全鉗動(dòng)作停車，手動(dòng)盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，并寫出事故書面報(bào)告交管理處管理班。 重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。 建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺大型的機(jī)電設(shè)備，都要由專人負(fù)責(zé)管理，隨時(shí)了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況，保證設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于完好狀態(tài)，杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行，以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故，導(dǎo)致維修成本的提高，影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 對設(shè)備實(shí)行三級保養(yǎng)（即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)）和設(shè)備點(diǎn)檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，減少、避免突發(fā)故障，提高設(shè)備的完好率，使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長設(shè)備的大修周期和使用年限，從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入，其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。根據(jù)我們管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備，其壽命可以延長15%至25%。，降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率①選擇全周自由式服務(wù)方式，提高電梯的運(yùn)行效率。②采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)（如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制），優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài)，有效地縮短乘客候梯時(shí)間。三、安全與秩序維護(hù)方案安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。安全管理工作特點(diǎn)**花園小區(qū)，其安全管理工作特點(diǎn)如下：，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全**花園是臨街主干道處于半開放式工作層面，且是布料集貿(mào)商業(yè)街出入人員廣泛，人員結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。2．2消防等級要求高**花園小區(qū)對消防等級要求高。小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街主要是經(jīng)營布料，布料是屬于易燃物品，在預(yù)防這方面有相當(dāng)大的難度，同時(shí)，又由于其部份是高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。小區(qū)的安全管理，不但是對商業(yè)使用物業(yè)的管理，同時(shí)還可能還存在大量的業(yè)戶在此辦公和居住，安全管理時(shí)間長。．車輛管理復(fù)雜小區(qū)停車場，車輛停放既有商業(yè)街的車輛，又有業(yè)主辦公人員的車輛，并且購物人員的車輛進(jìn)出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。安全管理目標(biāo)、經(jīng)營、休閑環(huán)境的安全、通暢、便捷、方便%，無車輛失竊事件安全管理原則堅(jiān)持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。安全管理內(nèi)容與方式．安全管理內(nèi)容：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、經(jīng)營、休閑環(huán)境井然有序，重大活動(dòng)順利進(jìn)行，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。：防火及防止各種自然災(zāi)害。：維護(hù)**花園小區(qū)內(nèi)的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大樓安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)**花園小區(qū)實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)值勤崗等；流動(dòng)崗按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。組織建設(shè)(略)，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。中班每小時(shí)、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。保安員是外來客戶進(jìn)入**花園小區(qū)看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升**花園小區(qū)的形象。保安員訓(xùn)練、考核安排表時(shí) 間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)項(xiàng)目內(nèi)容地點(diǎn)參加人員每天接班前半小時(shí)前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓(xùn)練長跑適時(shí)決定非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會操適時(shí)決定非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時(shí)決定全體保安每半年第六個(gè)月底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安每年年底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安7．安全管理工作要點(diǎn)日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、店面等重點(diǎn)區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、商業(yè)街巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，及違章事例的處理問題等。，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。，對異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。，熱情服務(wù)。、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視**花園小區(qū)內(nèi)外的安全狀況。，以確保值班人員精力充沛。，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)跟蹤錄像，在大廳、客梯、小區(qū)各出入口及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時(shí)向管理處值班人員報(bào)告。，不得泄漏**花園小區(qū)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。、報(bào)警系統(tǒng)等每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備能長期正常地運(yùn)行，確保技防設(shè)備的可靠性。，錄像資料保存期限至少為十天。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時(shí)更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時(shí)，能根據(jù)錄像資料找到有價(jià)值的線索，易于解決問題，達(dá)到技防的效果。**花園小區(qū)的車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場。，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。 ，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。 、各機(jī)房、各處通道等。 ，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 ，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 ，認(rèn)真回答小區(qū)內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。 、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。車輛管理工作要點(diǎn) 對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面：（地面停車場另行商議）； 8．1制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保**花園小區(qū)的文明、有序的工作、經(jīng)營、活動(dòng)環(huán)境。 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速10公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)。 貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好地下停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面