【正文】 以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，力求營建豐富多層次的住宅群落，充分利用慶洲河、皖河等自然景觀資源，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。輔以梅園、農(nóng)家樂等休閑娛樂觀賞項(xiàng)目及周全的公共配套設(shè)施，提升區(qū)內(nèi)文化價(jià)值居住價(jià)值，豐富居民文化生活?！窬幼^(qū)把慶洲河?xùn)|岸設(shè)定為高尚住宅區(qū)，按控制性詳規(guī)的道路系統(tǒng)把區(qū)域分成三塊，將最北端設(shè)為高層住宅，中部為別墅區(qū)，南端為六層花園洋房，中部和南端定位為低密度、低容積率。（1）高層電梯住宅區(qū)位于區(qū)域北端，住宅建議在 12 樓至 18 之間。可觀賞到皖河、慶洲河及梅花園的優(yōu)美風(fēng)光。（2）單體別墅區(qū)位于區(qū)域的西邊，利用慶洲河濱優(yōu)美的自然風(fēng)貌，保持現(xiàn)有豐富的植物帶作為綠化，同時(shí)緊臨梅花園，景觀一流。(3)連 體別墅區(qū)位于區(qū)域的西邊，即四層情景洋房，可利用慶洲河濱風(fēng)貌。(4)四合38院小區(qū)以徽派四合院為主體住宅；四合院小區(qū)與梅花園為鄰，可充分利用梅花園優(yōu)美的自然景觀環(huán)境。四合院取四水歸堂、有天有井之意，可按一進(jìn)、兩 進(jìn)、三進(jìn)模式分為豪宅、超豪宅?！衩坊▓@開辟一塊梅花形狀的地建梅園，從空中俯瞰，似一朵梅花盛開。梅園分區(qū)種植不同品種的梅花，主干道稱為“ 梅花大道” ，周邊的小道，依次命名為“ 梅花一弄”、 “梅花二弄”、 “梅花三弄” 等。（1）“梅花獎(jiǎng)”獎(jiǎng)杯雕塑“中國戲劇 梅花獎(jiǎng)” ，是中國 戲劇表演藝術(shù) 最高的獎(jiǎng)項(xiàng)。梅園分區(qū)種植不同品種類的梅花，競相爭艷。梅園中心位置設(shè)一座大型的“ 中國戲劇梅花 獎(jiǎng)” 獎(jiǎng)杯雕塑。（2）戲曲星光大道從園門到獎(jiǎng)杯雕塑開辟一條“戲曲星光大道 ”，將“梅花獎(jiǎng)”從第一屆開始的頒獎(jiǎng)名單紀(jì)念磚鋪于路面，游人邊走可邊感受中國戲曲界 28年來的最高成就和榮譽(yù)。（3）戲曲名人典故展示在梅園中適量設(shè)置當(dāng)?shù)馗鞣N戲曲名人典故，作為展示：如曹禺朝圣、戲曲理論家程演生、音樂家曹沁泉、著名班主張光友等。（4）梅花節(jié)每年梅花盛開的季節(jié)，舉行“梅花節(jié)” ，吸引游人參 觀拍照；于園內(nèi)39設(shè)置小型戲臺表演京劇、黃梅戲；（5）梅花認(rèn)養(yǎng)為梅園注入商業(yè)活力，開展梅花樹“認(rèn)養(yǎng) ”活動(dòng)：本地居民或游客可以出資認(rèn)養(yǎng)園內(nèi)梅花樹，將一塊刻有認(rèn)養(yǎng)人名字的小木牌掛于該樹上，建立梅花與人的情感紐帶，增加梅園的被關(guān)注度。（6）梅花迷宮用梅花種植出一個(gè)梅花形的“梅花迷宮” ，游客可 親身體驗(yàn)迷宮內(nèi)尋找出口的樂趣。（7）戲夢梅園在梅園內(nèi)提供戲服拍照的租賃點(diǎn)，擁有戲夢的游人可以穿上精美的戲服在梅花叢中留影，實(shí)現(xiàn)自己的戲劇夢想。（8）其他園內(nèi)開設(shè)“踏雪尋梅”、 “梅花宴”等娛樂休閑 活動(dòng)，與公眾互動(dòng)；并建設(shè)游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房幼兒園、小學(xué)、銀行、郵局、電信局、社區(qū)醫(yī)院等生活配套設(shè)施，豐富居民生活?！褶r(nóng) 家 樂規(guī)劃區(qū)域的西南部，靠近慶洲河，設(shè)立農(nóng)家樂。（1）水上農(nóng)家樂引慶洲河水進(jìn)來成為池塘，種植荷花、菱角，養(yǎng)魚蝦及水鴨，開設(shè)水上農(nóng)家樂?？少p花、摘蓮篷、采藕采菱角，釣魚蝦，吃河鮮。40（2）農(nóng)家樂自助燒烤園臨水區(qū)域的自助燒烤園，特色農(nóng)家樂野趣橫生。院內(nèi)可種植梨樹、石榴樹、棗樹等，游客可自助摘食，更顯田間樂趣。（3）節(jié)日篝火宴每逢重大節(jié)慶，可舉行篝火宴煙花會(huì)，便于人們聚會(huì)娛樂。（4）“翠竹軒”茶室利用本地豐富的竹林資源，在竹林中設(shè)茶室，供住戶和游客喝茶休閑。（5）野菜節(jié)每年野菜生長季節(jié)，舉辦特色野菜節(jié)。將當(dāng)?shù)匾安?，如薇菜、馬蘭頭、灰灰菜、馬齒莧、雞頭米等搬上餐桌，符合人們綠色餐飲的潮流和需求，同時(shí)為本地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益?！衿渌涮自O(shè)施適當(dāng)、適量的商業(yè)、娛樂、文化設(shè)施，不僅能豐富當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘：臀幕?，更能為充分利用資源，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。（1）戲曲風(fēng)格酒吧街、飲食街沿慶洲河濱設(shè)立戲曲風(fēng)格的酒吧街，設(shè)飲食街（茶館、酒館、飯館）。（2）各種亭臺樓閣在本區(qū)域自然條件適宜的地方，設(shè)立供人們休憩的亭臺樓閣，以中國經(jīng)典戲曲劇目命名，如牡丹亭、西廂記、燕子閣、桃花塢等。41 全區(qū)輔助設(shè)施（1）茶室傳承發(fā)揚(yáng)石碑鎮(zhèn)老街一貫以來的飲茶文化，在主要街道上將設(shè)置各種規(guī)格級別不同的茶室，如高檔的品茶室、茶莊，平民的茶坊、茶鋪，便于居民、游客飲茶聊天，讓原住民找到歸屬感與認(rèn)同感，讓游客發(fā)掘到地域特色與趣味。（2）廣播在各街區(qū)設(shè)置隱性廣播，每天定時(shí)播放經(jīng)典曲目，從視覺到聽覺全方位地灌輸戲曲文化，讓人們熏陶在濃厚的戲曲的氛圍中， 。 分期建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目按照分期建設(shè)的原則：近期開發(fā)安置小區(qū)；中期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)、商業(yè)區(qū)、人文、教育及配套設(shè)施；遠(yuǎn)期為舊城改造、房地產(chǎn)預(yù)留用地、慶洲河周邊區(qū)域開發(fā)。 一期(啟動(dòng)期 2022 年2022 年)啟動(dòng)期內(nèi)，優(yōu)先開發(fā)安置小區(qū)，為搬遷和之后的建設(shè)打下基礎(chǔ)。同時(shí)，建 設(shè)一批重點(diǎn)性的景觀、商業(yè)等項(xiàng)目，為之后的發(fā)展建設(shè)開個(gè)好頭。啟動(dòng)期開發(fā)項(xiàng)目：（1）集中全力建設(shè)好棚戶安置小區(qū)，為之后的開發(fā)建設(shè)做好準(zhǔn)備，為解決當(dāng)?shù)鼐用癫疬w、舊城改造做好充分準(zhǔn)備。（2）啟動(dòng)期內(nèi)，優(yōu)先建設(shè)一批關(guān)鍵性的景觀、商業(yè)項(xiàng)目，塑造出區(qū)域未來發(fā)展的雛形，為未來發(fā)展打下基礎(chǔ)。同時(shí)為招商引資等，塑造良42好的形象資產(chǎn)。其中，優(yōu)先建設(shè)的項(xiàng)目包括：開端（皖河大橋及二橋），包括橋的改造、戲曲圣地石牌坊等；戲曲之根廣場、徽黃廣場；以及黃梅戲大道、徽劇大街、梨園廣場、梨園大道的建設(shè)等。 二期(成熟期 2022 年2021 年)根據(jù)文化居住區(qū)建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展趨勢，調(diào)整、充實(shí)、提高原有項(xiàng)目，完成區(qū)內(nèi)各功能區(qū)和景點(diǎn)建設(shè)。本期為重點(diǎn)建設(shè)時(shí)期，對文化區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游等設(shè)施集中建設(shè)， 規(guī)模建設(shè)。形成“戲曲圣地”規(guī)?；?、全面化的形象塑造和發(fā)展。也是整個(gè)“ 戲曲圣地”項(xiàng)目競爭力形成時(shí)期。成熟期開發(fā)項(xiàng)目：對黃梅大道、徽劇大街、梨園廣場、梨園大道等區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)、商業(yè)、文化、旅游等設(shè)施進(jìn)行充分配備。對文化區(qū)東區(qū)（包括地產(chǎn)項(xiàng)目和旅游文化等設(shè)施）進(jìn)行開發(fā)。同時(shí)，該時(shí)期也是品牌推廣時(shí)期，加大市場營銷與品牌推廣工作，是“ 戲曲圣地 ”這一文化居住品牌集中發(fā)力的時(shí)期，是品牌資產(chǎn)和品牌優(yōu)勢充分發(fā)揮商業(yè)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的時(shí)期。 三期（完善期 2022 年2033 年）完善期為預(yù)留用地、麻塘湖旅游開發(fā)。根 居 項(xiàng) 目 實(shí) 施 的 具 體 進(jìn) 程 和 市 場 狀 況 ，進(jìn) 行 房 地 產(chǎn) 預(yù) 留 用 地 、麻 塘 湖旅 游 開 發(fā) 。43第四章 投資與收益分析 項(xiàng)目賣點(diǎn)、潛力及利益點(diǎn)解析定位的獨(dú)特性 （1）項(xiàng)目定位與市場目前以及將來發(fā)展趨勢一致，項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力為項(xiàng)目收益提供保障。依托文化形態(tài)的商業(yè)、旅行開發(fā)日益彰顯巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；中國傳統(tǒng)文化、戲曲文化的經(jīng)濟(jì)價(jià)值挖掘帶動(dòng)了一批“文化品牌” 的誕生，并日益創(chuàng)造著巨大的經(jīng)濟(jì)效益。石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項(xiàng)目定位為，以“戲曲圣地 ”為開發(fā)理念，整合舊城改建、文化重建、旅游開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等的綜合開發(fā)項(xiàng)目。依托石牌鎮(zhèn)作為徽劇、黃梅戲發(fā)源地，京劇發(fā)祥地的文化資源，結(jié)合當(dāng)?shù)刎S富的自然、生態(tài)資源等，打造國內(nèi)戲曲文化核心品牌“戲曲圣地” 。以文化品牌的塑造形成對經(jīng)濟(jì)效益的巨大拉 動(dòng)力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)等各方面的綜合提升，將石牌打造成依托“文化圣地” 這一文化品牌的獨(dú)特區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合體。項(xiàng)目符合市場發(fā)展規(guī)律與趨勢，形成以文化品牌帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合發(fā)展的獨(dú)特開發(fā)模式，具有市場的前瞻性與高度性。（2）“戲曲圣地”的定位可使文化資源、自然資源、社會(huì)資源等有機(jī)整合開發(fā)，并與周邊和整個(gè)安徽地區(qū)的旅游、商業(yè)等資源實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn) 共贏。項(xiàng)目以戲曲的歷史文化資源為切入，整合當(dāng)?shù)匚幕?、自然、社?huì)等多種資源，實(shí)現(xiàn)整合開發(fā)。將石牌的戲曲文化價(jià)值最大化的挖掘，并充44分利用慶洲河、麻塘湖等自然風(fēng)光資源，當(dāng)?shù)刎S饒的物產(chǎn)，已經(jīng)形成的商業(yè)環(huán)境等；整合舊城改建、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及旅游開發(fā)，將市場收益最大化。皖西的旅游發(fā)展相對于安徽“兩山一水” 的 傳統(tǒng)格局還處于快速成長期，在這樣一種大的市場格局下， “戲曲圣地 ”項(xiàng)目的旅游開發(fā)部分將獲得較大的市場總量保障。另外，皖江流域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策、安慶文化旅游發(fā)展規(guī)劃以及懷寧縣文化產(chǎn)業(yè)與旅游興縣的政策，使得該項(xiàng)目具備很強(qiáng)的政策優(yōu)勢。資源的稀缺性 （1）、歷史文化資源石牌鎮(zhèn)是“千年古鎮(zhèn)”，擁有悠久的歷史與文化。明清以來， 這里一直是皖西南重要的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。商賈云集，貨賄泉流，乃懷寧諸鎮(zhèn)之首，歷史文化底蘊(yùn)深厚。石牌鎮(zhèn)是徽劇、黃梅戲的發(fā)源地，國劇京劇的發(fā)祥地，同戲曲文化有著深厚的歷史淵源；歷史上，石牌鎮(zhèn)還誕生過諸多徽劇、黃梅戲、京劇藝術(shù)名流、戲曲大師。深厚的戲曲文化積淀成為石牌鎮(zhèn)發(fā)展的獨(dú)一無二的資源優(yōu)勢。（2）人文民俗資源石牌鎮(zhèn)戲曲文化淵源延伸到了現(xiàn)在，戲曲文化已經(jīng)植根于石牌人的生活中，形成了極具特色和價(jià)值的人文民俗資源。絲竹不斷，黃梅飄香，這 里的民間戲劇班社如雨后春筍般發(fā)展，他們的足跡更是遍布大江南北。石牌劇團(tuán)多次進(jìn)京展演，并受到中宣部、文化部等 5 部委的表45彰獎(jiǎng)勵(lì)。（3）自然資源項(xiàng)目位于懷寧縣域西南部，北有皖河穿越城區(qū)，東有慶洲河，西北有麻塘湖，湖光旖旎，勝景多處。（4）周邊資源借助周邊地區(qū)豐富的旅游資源，如潛山縣天柱山每年超百萬客源這一成熟的旅游資源，以及太湖縣正在興建的五千年文博園，二者都在半小時(shí)車程內(nèi)，聯(lián)手打造旅游金三角地帶，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，擴(kuò)大品牌知名度，吸引旅游客源。區(qū)位交通的便利性 石牌瀕長江、枕皖水，與望江、太湖、潛山、皖河農(nóng)場毗連，集鎮(zhèn)輻射人口 安徽省懷寧 縣石牌鎮(zhèn)達(dá) 60 多萬人。距合九鐵路安慶站、安慶民航機(jī)場和長江“黃金水道 ”安慶港僅 30 公里，與正在規(guī)劃建設(shè)的東（營）香（港）和廣（洲）濟(jì)（南）高速公路出口僅 2 公里。安慶長江公路大橋和正在建設(shè)中的望江長江大橋與這里的 212 省道相連，為石牌構(gòu)建起了新的交通樞紐。地價(jià)不斷走高，升值潛力大2022 年，上海、合肥土地市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升局面。政府為了平抑過快上漲的房價(jià)，加快推地步伐，通過加大土地市場供應(yīng)來平抑地價(jià)。而土地作為不可再生資源，土地供應(yīng)過量，加速了土地消化步伐；長遠(yuǎn)來講，隨著可供土地量的減少，土地供應(yīng)將會(huì)越來越緊。46但是，我們有不可逾越的 18 億畝紅線，所以土地供應(yīng)是有限的。即使考慮容積率的提高，也必然要考慮一級開發(fā)的難度，兩相抵消，土地供應(yīng)局面大勢是不會(huì)轉(zhuǎn)變的。 項(xiàng)目投資及收益 投資分析（1）開發(fā)投資估算 （均為人民幣）20222022 年為石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃的開發(fā)建設(shè)時(shí)期，本階段規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有景點(diǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施將建設(shè)到位，投入使用。47石牌鎮(zhèn)文化居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃投資估算表商業(yè)街 占地面積 層數(shù) 總面積單平方造價(jià)總造價(jià)A 1200mm229408760B 3層 1200mm2100977912C 3層 1200mm212850272E 3層 1200mm230372336F 3層 1200mm23373635648G 1200mm233687360 教育用地I 3層 1200mm2439756920預(yù)備發(fā)展用地N 未統(tǒng)計(jì)仿古建筑 總面積景觀單平方造價(jià)總造價(jià)D 2022mm2213557580濱水公園H 600mm2 7108957498中心公園L 500mm242022900農(nóng)家樂O 500mm233307050建筑居住用地單元面積單棟總面積層數(shù) 總面積 棟數(shù)建筑總面積單平方造價(jià)總造價(jià)B 90mm2X2 180mm2 61080mm236 38880 1200mm2 46656000C 90mm2X2 180mm2 61080mm229 31320 1200mm2 37584000E（一梯四 90mm2X4 360mm2 6 2160m 18 38880 1200mm2 4665600050戶 ) m2E（一梯兩戶）90mm2X2 180mm2 61080mm223 24840 1200mm2 29808000F(一梯四 戶 )120mm2X2160mm2X2560mm2 1812960mm234 440640 1200mm2 411264000F(一梯六 戶 )90mm2X4120mm2X2600mm2 1810800mm24 43200 1200mm2 51840000120mm2X4I(一梯四戶)160mm2X2720mm2 1810080mm246 463680 1200mm2 715392022120mm2X2I(一梯六戶)90mm2X4600mm2 1810800mm214 151200 1200mm2 1814000051J(單體別墅區(qū) )130mm2X1 130mm2 3390mm274 28860 1800mm2 51948000K(連體別墅區(qū) )160mm2X2 320mm2 3960mm250 48000 1800mm2 86400000M(四合院)1280mm2X11280mm2 11280mm248 61440 1800mm2 110592022　 徽黃戲樓+廊橋　 面積未能確認(rèn)