【正文】 設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進(jìn)行改善，確保安全運行。6. 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。設(shè)備系統(tǒng)的日常運行工作內(nèi)容1. 配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運行的最基本保障，管理人員將對配電設(shè)備實行運行25 / 74狀態(tài)的全面監(jiān)控，對高壓室、變壓器室、低壓室、發(fā)電機室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運行。小區(qū)應(yīng)急發(fā)電機將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進(jìn)行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。2. 給排水系統(tǒng)中央監(jiān)控室值班人員隨時監(jiān)測各水池、水箱的水位情況及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。3. 電梯系統(tǒng)電梯是小區(qū)必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。同時，對于電梯可能產(chǎn)生的困人故障或其它事件，按規(guī)定程序在第一時間予以解決，當(dāng)然，最好的管理在預(yù)防性檢修。4. 消防報警系統(tǒng)消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須 24 小時正常工作，所26 / 74有消防設(shè)備必須保持完好。嚴(yán)格按照公司有關(guān)規(guī)定，定時檢查維護和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號，將按公司相關(guān)應(yīng)急處理程序和滅火方案執(zhí)行。5. 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控 24 小時密切監(jiān)控各小區(qū)停車場、重要出入口、機房等主要場所。中央監(jiān)控室人員實施 24 小時屏幕監(jiān)控，將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動崗、固定崗的人員監(jiān)控，對小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。6. 照明系統(tǒng)在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。根據(jù)小區(qū)人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案1. 故障分類設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達(dá)人民幣幾萬元以上；因故障引起整個小區(qū)停水、停電、停27 / 74氣；發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其它為一般故障。2. 重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報告管理處主任并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處主任接報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理。3. 故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理的應(yīng)盡快報告管理處主任。根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。發(fā)生故障應(yīng)仔細(xì)注意表計和信號的指示，并記錄操作的28 / 74時間和故障現(xiàn)象。系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。維護保養(yǎng)工作方式維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩部分內(nèi)容：日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性修理，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實施。日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時管理29 / 74處分管副經(jīng)理與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。主要系統(tǒng)定檢工作要點1（ 供配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。2（ 給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。3（ 電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。4（ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉(zhuǎn)動靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號是否受到干擾，錄像機是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。5（ 消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗消火栓破玻按鈕信30 / 74號是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。6（ 發(fā)電機系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動皮帶松緊度，檢查機組有否漏油、水情況和啟動蓄電池電壓、液位及比重，檢查機組外部螺絲有否松動現(xiàn)象。7（ 防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。若有問題，立即處理。提 高 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 水 平 的 具 體 措 施派遣精銳骨干，組建管理團隊1（ 精銳骨干。實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵。AEA 高度重視龍?zhí)犊罩谢▓@項目，擬委派一名資深管理處主任擔(dān)任管理處主任。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊，同時委派 10 名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，武漢公司經(jīng)理仍然全面監(jiān)管該項目，根據(jù)管理處目標(biāo)責(zé)任制具體31 / 74組織實施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團隊。2（核心競爭力。AEA 承接龍?zhí)犊罩谢▓@項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團隊上。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營理念；創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運用最新科技，經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好龍?zhí)犊罩谢▓@項目物業(yè)管理工作的根本保證。3（集團支持。AEA 為深圳中航企業(yè)集團全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。樹立高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象龍?zhí)犊罩谢▓@地處武漢最繁華的市區(qū)，獨特的樓宇造型和充滿現(xiàn)代化氣息的環(huán)境，是一個國際化、多功能、環(huán)保型的文化區(qū)域。AEA 從小區(qū)功能的角度分析，確定了龍?zhí)犊罩谢▓@高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象定位。如何樹立和維護這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下五方面的工作：32 / 741（對小區(qū)主體的管理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張?zhí)y搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)公共照明系統(tǒng)無故障。2（突出小區(qū)的親和氛圍。針對小區(qū)辦公及居住功能比重較大的特點，AEA 無論在物業(yè)管理的整體形象定位，還是服務(wù)重點上，均圍繞如何建立一種親和的人文環(huán)境。用整體形象和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引和留住用戶，并根據(jù)AEA 中航苑和其它代管物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗為發(fā)展商出謀劃策。3（設(shè)備管理形象規(guī)范。建立設(shè)備標(biāo)示系統(tǒng)，完善機電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設(shè)備有責(zé)任人。4（突出環(huán)境工程管理。首先，增加小區(qū)立體綠化和盆栽植物布置，形成花園式居住環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊，加強區(qū)域環(huán)保意識的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對愛護環(huán)境的自律意識；再次，實施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測和管制，特別對公共衛(wèi)生間加強清潔達(dá)到三星級標(biāo)準(zhǔn)，實施垃圾分類處理并加強排污系統(tǒng)環(huán)保措施。33 / 745（管理人員形象。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行 AEA 員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000 質(zhì)保體系，并根據(jù)實際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時，有關(guān)人員迅速到位，無需求時，管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。提高樓宇設(shè)備運行管理保障能力1（AEA 將委派最優(yōu) 秀的機電工程技術(shù)人員，接管設(shè)備和機電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供應(yīng)、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分體現(xiàn)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢。2（根據(jù)以往經(jīng)驗，AEA 入駐之初的幾個月，在設(shè)備設(shè)施方面有可能會暴露一些問題和缺陷，小區(qū)用戶也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。AEA 將派熟練技工到現(xiàn)場支援，幫助整改，主動介入，積極參與，為小區(qū)發(fā)展商和用戶排憂解難。3（引入 AEA 管理實 踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機電設(shè)備運行狀況遙34 / 74測監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠內(nèi)部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。AEA 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標(biāo)。如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是個重要而實際的問題，我們的做法是：1（采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。2（執(zhí)行預(yù)算過程中實行成本否決制，即預(yù)算案中未列項目堅決控制或從簡。同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。3（劃小核算單位，費用控制上采用“內(nèi)部購糧本”，保證資金正常運作并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。AEA 掌握了高 層商廈財務(wù)收支各項細(xì)節(jié)，特別是對費用支出各項常規(guī)比例以及如何控制各項管理成本富有經(jīng)驗。35 / 74注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新1（服務(wù)創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來的需求。龍?zhí)犊罩谢▓@對物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代物業(yè)管理已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作。2（服務(wù)創(chuàng)新措施。AEA 在策劃龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。對整體形象的定位和工作重點分析、[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項永無止境的工作。■36 / 7437 / 7438 / 74