【導(dǎo)讀】較早采用圍合式格局、人車(chē)分流的小型國(guó)際化住宅小區(qū)。業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行?；▓@”物業(yè)管理的各個(gè)要素，了解其具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。“一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。之物業(yè)總支出之比例收取。在國(guó)內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護(hù)權(quán)益意識(shí)薄弱時(shí)，在利益驅(qū)。動(dòng)之下，勢(shì)必造成管理開(kāi)支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。委托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。

　　

【正文】 個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護(hù)員，他們平時(shí)在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時(shí)則迅速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對(duì)應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面，將依照本公司 ISO9002 程序文件的規(guī)定，包括 “ 消防工作管理規(guī)定 ” 、 “ 義務(wù)消防員職責(zé) ” 、 “ 緊急疏散程序 ” 、 “ 滅火救護(hù)程序 ”等等，在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。 消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有： (1)宣傳教育 開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹 “ 預(yù)防為主，防消結(jié)合 ” 工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶(hù)宣傳消防知識(shí)。 (2)加強(qiáng)監(jiān)督 加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材，我們還采用專(zhuān)用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀，在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。 (3)模擬演習(xí) 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)， 訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力，提高住戶(hù)的消防意識(shí)，增強(qiáng)自救能力。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)，制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù)，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶(hù)的居住環(huán)境更為完善、舒適。 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 (詳見(jiàn)標(biāo)書(shū)附件 ) 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、下水道維護(hù)檢查表 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是 入住階段的一項(xiàng)重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。 1）申報(bào)：住戶(hù)裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫(xiě)《 裝修申請(qǐng)表 》和《裝修項(xiàng)目清單》，填寫(xiě)《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶(hù)與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶(hù)超出申報(bào)范圍裝修的情況。 2）審查：管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對(duì) “GM花園 ” 的特殊情 況，管理處將做如下規(guī)定： ； ，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)； 、陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)禁拆改和搭建，嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)； ，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過(guò)法律途徑解決。 3）施工管理： 《 裝修工程 隊(duì)治安責(zé)任書(shū) 》和《裝修施工保證書(shū)》；施工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。 ，住戶(hù)與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 。 。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行。 4)巡視監(jiān)管 管理處設(shè)專(zhuān)人監(jiān)管住戶(hù)的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對(duì)每個(gè)裝修戶(hù)每日至少巡視二次；對(duì) 頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。在住戶(hù)日常使用過(guò)程中，物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮巍? 維修基金 物業(yè)維修基金按 GM 花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)，使用權(quán)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證維修基金的專(zhuān)款專(zhuān)用。 第七節(jié) 社區(qū)文化 社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時(shí)代的進(jìn)步、科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn) 和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f(shuō)，社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。 我們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂(lè)這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次。 “ 一方面合乎自然，一方面合乎理想，這就是美 ” 。 注：社區(qū)文化策劃見(jiàn)標(biāo)書(shū)附件 通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)，我們旨在 “GM 花園 ” 提倡安靜的社區(qū)文化，將住宅區(qū)大家樂(lè)形式的文化活動(dòng)引導(dǎo)向一個(gè)更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)境中營(yíng)造精神樂(lè)園。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了 對(duì)居民的尊重，同時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。 第八節(jié) 環(huán)境文化 社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無(wú)處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入 “GM 花園 ” ，馬上能夠感覺(jué)到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺(jué)系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是 “GM 花園 ” 社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過(guò)環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識(shí)，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。 QZd 社區(qū)環(huán)境是社 區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點(diǎn)，她有助于提升居民的文化修養(yǎng)，也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。（實(shí)施方案見(jiàn)附件： “GM 花園 ”CIS 策劃） 第九節(jié) 酒店式套餐服務(wù) 都市人生活節(jié)奏急促，時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問(wèn)題時(shí)，要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶(hù)生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。 S 物業(yè)管理公 司經(jīng)過(guò)多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實(shí)踐，形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持 “ 以住戶(hù)為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi) ” 的經(jīng)營(yíng)方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過(guò)提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目，將在 “GM 花園 ” 經(jīng)過(guò)調(diào)查，組成套餐，針對(duì)不同的住戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。 套餐服務(wù)組成：無(wú)償服務(wù)： 17 項(xiàng)，有償服務(wù)： 33 項(xiàng)；同時(shí)根據(jù) “GM 花園 ” 住戶(hù)需求，不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。 （一）無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 類(lèi)別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目 家政服務(wù) 01 代訂牛奶 02 電話留言服務(wù) 03 送取干洗衣服 04 調(diào)試電 視節(jié)目 05 代辦有線電視開(kāi)通 06 代訂酒店客房 07 保安對(duì)講檢修服務(wù) 08 代辦電話開(kāi)戶(hù) 09 代辦煤氣開(kāi)戶(hù) 10 代辦收訂報(bào)刊雜志 11 介紹保姆 文化娛樂(lè)服務(wù) 12 組織體育鍛煉活動(dòng) 13 代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票 14 組織各種展銷(xiāo)活動(dòng) 15 開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng) 16 組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng) 17 組織老年人活動(dòng) （二）有償服務(wù)項(xiàng)目表 類(lèi)別序號(hào)服 務(wù) 項(xiàng) 目參 考 價(jià) 格 家政服務(wù) 01 清洗排風(fēng)機(jī) 2050 元 /次 02 清洗抽油煙機(jī) 50100 元 /次 03 清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng) 1 元 /次 04 鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 13 元 /小時(shí) /人 05 定點(diǎn)長(zhǎng) 期服務(wù)（ 1 小時(shí) /天） 300 元 /月 06 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 2 小時(shí) /天） 450 元 /月 07 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 3 小時(shí) /天） 600 元 /月 08 木地板打蠟 2 元 /平方米 09 家庭綠化 530 元 /次 裝修服務(wù) 10 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī) 10100 元 /次 11 安裝窗簾、拉簾、等 1020 元 /次 12 安裝熱水器 60100 元 /次 13 安裝洗手間潔具 50150 元 /件 14 安裝空調(diào) 200400 元 /部 15 安裝燈具、廚柜等 1030 元 16 修理、更換門(mén)鎖、信箱鎖等 1050 元 /次 17 修理、更換水閥、各類(lèi)軟管 1030 元次 18 檢 修電路 50200 元 /次 19 檢修家用電器 10300 元 /次 20 通下水道 50200 元 /次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 /次 22 修理、更換開(kāi)關(guān)、插座等 1050 元 /次 23 洗手盆堵塞、滲水處理 1050 元 /次 24 修理、更換燈泡、燈管 1030 元 /次 25 貼地磚面議 26 貼瓷片面議 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10 元 /張 28 打字 元 /字 29 復(fù)印 1 元 /A4 30 電話市價(jià) 其它 31 洗車(chē) 10 元 /輛 32 車(chē)打蠟 25 元 /輛 33 代租、售房屋面議 第十節(jié) 服務(wù)溝通 服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中一項(xiàng)嚴(yán) 謹(jǐn)而極富有技巧的工作。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得住戶(hù)的高度信賴(lài)，反之將傷及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù)，損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。 特別采用物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制 “GM 花園 ” 小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開(kāi)，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)相互溝通。 附樣本： 物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告 第五章 物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 根據(jù) GM 花園招標(biāo)書(shū)所提供的資料和我司在實(shí)地調(diào)研后掌 握的大量一手材料作為依據(jù)， GM 花園的主要收入來(lái)源為住宅樓管理費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)和會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入三大類(lèi)，正常年收入為： 3689688 元，主要支出費(fèi)用為人工費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等項(xiàng)，年支出為： 3610616 元。 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡，我公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36 萬(wàn)元 /年，即 3 萬(wàn)元 /月。 為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的透明度，我們實(shí)現(xiàn)《物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告》制，每季度將物業(yè)管理服務(wù)工作全方位的向全體業(yè)主、住戶(hù)公布。