【正文】 任人扣發(fā)薪金。 1）管理策劃 ：在 “GM 花園 ” 管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起 小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。 ，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。 B、檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進(jìn)管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。 檔案的建立與分類 小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機(jī)，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。按專業(yè)項(xiàng)目可以分為物業(yè)維護(hù)、安全管理、環(huán)境管理、物業(yè)檔案建立、管理溝通、專項(xiàng)服務(wù)（酒店式家居服務(wù)）、 社區(qū)文化氛圍營建等諸多項(xiàng)目。辦法是員工先付款，學(xué)成后公司補(bǔ)還 80%；如拿到學(xué)位， 公司付 100%學(xué)費(fèi)。這種培訓(xùn)以公司出資自培為主。 最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。 一、人員培訓(xùn)系統(tǒng)說明： 為了使培訓(xùn)更有實(shí)效，我們根據(jù) GM 花園小區(qū)的特點(diǎn)，確定目標(biāo)并擬定計(jì)劃。公司劃撥培訓(xùn)經(jīng)費(fèi) 20 萬元，用于購買培訓(xùn)所需設(shè)備、落實(shí)培訓(xùn)師資力量和培訓(xùn)場地等。 第四節(jié) 管理處人員培訓(xùn)系統(tǒng) 企業(yè)的競爭是人才的競爭。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。通過獎勵 “ 引 ” 著員工往前走，通過懲罰 “ 打 ” 著員工朝前走。引導(dǎo)員工動機(jī)，尊重個人情感。 第三節(jié) 激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖： 獎懲機(jī)制 培養(yǎng)提升機(jī)制 激勵機(jī)制 文化活動機(jī)制 思想工作機(jī)制 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞健榇?，我們?jiān)持員工建議制度，設(shè)置員工建議接待機(jī)構(gòu)，在廣大員工中，定期開展調(diào)查活動，認(rèn)真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機(jī)制，真正盤活人力資源。通過充分溝通，實(shí)現(xiàn)人格平等；關(guān)注員工自我價值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為物業(yè)管理贏得人才與人心。 五、激勵驅(qū)動，留住人才 近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。每個被考核者都會在 “ 二維 ” 圖中找到自己的點(diǎn)，而該點(diǎn)在 “ 二維 ” 圖中的位置，就決定了該被考核人的獎勵。通過實(shí)踐我們總結(jié)出包括考核評鑒、行為測評、專項(xiàng)考試等三種評價方法在內(nèi)管理人員素質(zhì)評價體系，對員工的 “ 德、能、勤、績 ” 進(jìn)行全面客觀的評鑒。我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細(xì)的員工守則、服務(wù)手冊 (見附件 )。通過規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，約束員工行為。 二、量才適用、合理配置 為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn) “ 會用人、用好人 ” 的思路。我們的人員管理體系由以下幾部分組成： 一、確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘 GM 花園管理處為保障物業(yè)管理服務(wù)過程的質(zhì)量，對人員選用標(biāo)準(zhǔn)上確定了以下幾項(xiàng)硬性指標(biāo)： 知識層次：為了符合 GM 花園小區(qū)高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員除要求 100%的大專以上文化程度以外，部分崗位引進(jìn)專業(yè)技術(shù)人才。 企業(yè)只有管好人，才能管好事。管理處亦建立了對顧客的回訪制度，不定期對顧客回訪，以對照檢查管理服務(wù)工作，安裝在小區(qū)內(nèi)的由經(jīng)理直接掌握的 “ 經(jīng)理意見箱 ” ，隨時征集顧客對服務(wù)工作的意見，并使信息的真實(shí)性和及時性得到保證。 在上述過程中，最重要就是反饋渠道這一環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。 3）綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財(cái)務(wù)及社區(qū)文化等事務(wù)，物業(yè)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安、交通、消防、環(huán)保、社區(qū)衛(wèi)生和綠化服務(wù)及其它物業(yè)管理事務(wù)管理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便民維修，會所部負(fù)責(zé) GM 花園小區(qū)會所、小區(qū)巴士及提供 “ 酒店式家居服務(wù) ”等便 民服務(wù)。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。 第三章 GM 花園物業(yè)管理人力資源保障 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。 20 房屋外觀統(tǒng)一整潔率 100% 統(tǒng)一整潔房屋外觀面積／房屋外觀總面積100% 1．嚴(yán)格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前； 2．加強(qiáng)裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進(jìn)度有否增加施工項(xiàng)目，及時整改； 3．竣工驗(yàn)收細(xì)致有重點(diǎn)，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；4．屋村事務(wù)助理加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理。 16 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99％ 完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備／大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)100% 1．建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程； 2．重要設(shè)備責(zé)任到人； 3．認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查； 4．每月進(jìn)行一次二保； 5．每半年進(jìn)行一次大保； 6．加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。備正常 運(yùn)行 ,技術(shù)人員檢修 ,確保安全有效 。 10 化糞池、雨、 污水井、完好率 95％ 100% 完好化糞池、雨、污水井?dāng)?shù)量／化糞池、雨、污水井總數(shù)量 100％ 1．每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理； 2．化糞池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面檢修一次。2．人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 3．培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。 3 綠化完好率 95%98% 完好綠地／總綠化面積 100％ 1．綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度； 2．治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護(hù)環(huán)境； 3．主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題； 4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。如未達(dá) 到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， S 物業(yè)管理公司將 GM 花園小區(qū)的管理酬金的 30%作為罰金與每年管理人酬金中扣除。 加強(qiáng)各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。 倡導(dǎo) “ 鄰居守望 ” ，加強(qiáng)居民自治意識。 實(shí)施 “ 溫馨家園計(jì)劃 ” ，增加居民歸屬感。 為適應(yīng) “GM 花園 ” 國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)（ VI），所有文字性標(biāo)識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn) “GM 花園 ” 做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。 社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（ DIS）既是社區(qū)的 “ 美容術(shù) ” ，更是社區(qū)的 “ 健身法 ” ，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時，具有對社區(qū)形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)： “ 通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境 ” 。我們考慮到在 “GM 花園 ” 小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級管理人士和外籍人士。 私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。 物業(yè)保值、增值意識被動：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個主要因素了。 為使 “GM 花園 ” 小區(qū)的物業(yè)管理工作水準(zhǔn)真正達(dá)標(biāo)、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求， S 物業(yè)管理公司在開展了多次實(shí)地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對 “GM花園 ” 物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工 作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。物業(yè)管理系由中港合資的 J 市物業(yè)管理公司進(jìn)行。在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護(hù)權(quán)益意識薄弱時，在利益驅(qū)動之下，勢必造成管理開支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。 物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。 第二節(jié) 管理服務(wù)思路 現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為 “GM 花園 ” 小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn) “ 業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ” 。 物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計(jì)部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。 引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。 創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。 實(shí)行物業(yè)管理報告制度，提倡工作透明化 “GM 花園 ” 小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行 “ 管理報告 ” 制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強(qiáng)相互溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價值。我們將在 “GM 花園 ” 借鑒這種富有實(shí)效的 措施。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)承諾 為了將 GM 花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)