【正文】 在此我們摘錄部分規(guī)章制度。 、責(zé)任分明，以＂四有＂促進管理。 為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛，我們在保安人員安排方面還將落實兩項新措施。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。 4)巡視監(jiān)管 管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡視二次；對 頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費收支平衡，我公司在經(jīng)營期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36 萬元 /年，即 3 萬元 /月。人們一進入 “GM 花園 ” ，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。 ，住戶與裝修隊均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任。 第五節(jié) 消防工作管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會。 1）運用建立智技防系統(tǒng) 充分運用 “GM 花園 ” 現(xiàn)有的技防系統(tǒng)，增強小區(qū)安全防范的廣度和深度，在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下，小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信息，從而快速采取應(yīng)急措施。 ，一方面檢查檔案管理績效，另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項工作的運作情況。本部分將對各項服務(wù)內(nèi)容進行闡述（具體工作策劃請見附件）。在此基礎(chǔ)上擬定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時限等。 在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。 營造文化氛圍，促進交流溝通 我們提倡 “ 尊重每一位員工 ” ，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。我們總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐漸探索出一條科學(xué)合理、行之有效的用人路子。 (詳細內(nèi)容見附件 ) 分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理中，存在著許多不確定 因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。 在內(nèi)部管理上，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會；每周五的各班組班務(wù)會；每月一次的管理處經(jīng)理會議等等，會議的內(nèi)容就是反映情況、溝 通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。針對 GM 花園小區(qū)國際化特性，我們要求事務(wù)管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的 “ 三合一 ”( 事務(wù)、保安、日常服務(wù) )。無占用消防信道 ,無阻礙交通。 序 指標(biāo)名 國標(biāo) 測算依據(jù) 主要措施 號 稱 投標(biāo)指標(biāo) 1 公共場所設(shè)施保潔率 98％ 安排、實踐保潔的公共場所、設(shè)施／公共場所、設(shè)施總計 100% ，責(zé)任質(zhì)量要求細致嚴(yán)格； 、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間 。 開通渠道，保障有效溝通。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理方案 第一章 對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節(jié) 調(diào)研 “GM 花園 ” 是位于 J 市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元 1994 建成使用，是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。 “GM 花園 ” 小區(qū)圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車 分流的整體規(guī)劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。 “GM 花園 ” 物業(yè)管理處及 S 物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、 EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。注意愛護環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成 GM 花園重要特色之一。 14 公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率 95％99％ 完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計 100% 1．有詳細管理養(yǎng)護計劃； 2．保潔員每日保潔 3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護； 4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用； 5．部分設(shè)施實行有償服務(wù)，以彌補管養(yǎng)經(jīng)費不足，及時修繕。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實行 10%的年淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內(nèi)各類動態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等，凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經(jīng)理，以便及時作出處理，并記錄存盤。如：引進美國JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進修等。 計劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計劃進行落實，靈活運用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 常言道： “ 沒有規(guī)矩， 無以成方圓 ” 。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸 入檔案；管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。該系統(tǒng)。 “ 全員皆兵，預(yù)防為主 ” 是我們開展消防管理工作的方式和 原則。 。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是 “GM 花園 ” 社區(qū)文化最重要和最基本的方面。 為了加強物業(yè)管理服務(wù)的透明度，我們實現(xiàn)《物業(yè)管理服務(wù)工作報告》制，每季度將物業(yè)管理服務(wù)工作全方位的向全體業(yè)主、住戶公布。 QZd 社區(qū)環(huán)境是社 區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物的依托，最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進行。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。在人防方面，我們將實施英國的 “ 快速支持體系 ” 并建立以“ 信息處理指揮中心 ” 為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。 1）管理策劃 ：在 “GM 花園 ” 管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起 小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。 最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。 第三節(jié) 激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖： 獎懲機制 培養(yǎng)提升機制 激勵機制 文化活動機制 思想工作機制 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞健Ｆ髽I(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為物業(yè)管理贏得人才與人心。我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工守則、服務(wù)手冊 (見附件 )。 企業(yè)只有管好人，才能管好事。管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負責(zé)制。 16 大型及重要機電設(shè)備完好率 99％ 完好的大型及重要機電設(shè)備／大型及重要機電設(shè)備總計100% 1．建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運行操作規(guī)程； 2．重要設(shè)備責(zé)任到人； 3．認真進行日運行記錄和檢查； 4．每月進行一次二保； 5．每半年進行一次大保； 6．加強技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。 3 綠化完好率 95%98% 完好綠地／總綠化面積 100％ 1．綠化制度、工作計劃行之有效且有執(zhí)行力度； 2．治安管理員負責(zé)環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作，靜態(tài)措施提示住戶愛護環(huán)境； 3．主管人員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題； 4．發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。 實施 “ 溫馨家園計劃 ” ，增加居民歸屬感。以達到我們物業(yè)管理的目標(biāo)： “ 通過自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環(huán)境 ” 。 為使 “GM 花園 ” 小區(qū)的物業(yè)管理工作水準(zhǔn)真正達標(biāo)、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求， S 物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對 “GM花園 ” 物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工 作的難點和重點，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。 第二節(jié) 管理服務(wù)思路 現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。 創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)承諾 為了將 GM 花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《 GM 花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)招標(biāo)書，同時參照中華人民共和國建設(shè)部《 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn) 》結(jié)合 S 公司 “ 以家為本，服務(wù)社群、精益求精 ”的宗旨及 “ 人性化管理 ” 、 “ 規(guī)范化服務(wù) ” 為指導(dǎo)方針對 GM 花園物業(yè)管理事項進行量化， S 物業(yè)管理公司在 GM 花園進行之物業(yè)管理項目及措施