【正文】 管理處檢 查返工、整改有質(zhì)量問題十、退領裝修保證金 第五章 公共秩序維護管理方案強化治安、消防意識：堅決貫徹“預防為主、消防結(jié)合”的方針，樹立安防意識，做好安防工作。裝修屋內(nèi)必須備有1只以上滅火器。（6）住戶安裝空調(diào)，必須到管理處申請，并按指定位置安裝，空調(diào)支架應用不銹鋼或鋁合金材料，不得使用鐵架子。如有同一棟樓兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責任的，各裝修住戶共同負責。（3）管理處按規(guī)定收取裝修管理費和裝修保證金（見裝修收費項目及標準），如有違章或賠款，從保證金中抵扣，多退少補。不佩戴證件、涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將按違約處理，直至取消裝修資格。（8）如需拆、改煤氣管道，須到煤氣公司辦理相應手續(xù)，由煤氣公司專職人員施工，嚴禁私自拆、改，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將被主管部門處以10002000元罰款。（4）允許改換廚房的灶臺、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。地面裝修材料不得超過20毫米。裝修完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)有上述問題，仍由裝修戶負責。（2）裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理裝修出入證，憑裝修出入證，方可進入小區(qū)進行裝修。如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。（1）當接到用戶投訴或報告后，即時前往現(xiàn)場觀看。（6）將詳細情況記錄下來，盡快呈交主任。（4）如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應小心妥善處理，等待救護人員及警務人員抵達現(xiàn)場。（2）抵達現(xiàn)場后，要謹慎行事，敲門進入后，不可開燈開風扇及任何電掣。（4）當供電恢復時，管理員必須與電工技術(shù)員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主任，安排修理。（8）如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。（4）利用現(xiàn)有設備工具，設法清理現(xiàn)場。若不能制止時應立即通知工程人員，管理處經(jīng)理及中央控制中心，尋求支援。③ 如被困者不合作或自行離去，則必須記錄備案。（2）立即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時必須詢問對方姓名及告知有人被困。③ 公共宣傳窗、柜局部油漆銹蝕，欄桿、樓梯扶手局部油漆銹蝕脫落。② 公共墻壁、天花板、地板的局部損壞。⑥ 公共上下管道喉管、水閘損壞。② 修補粉刷建筑物的外墻面以及樓道內(nèi)墻面。（十一）共用設施設備保修期內(nèi)和保修期外工程質(zhì)量的修復工作方案1. 共用設施設備保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題的修復工作方案共用設施設備在保修期內(nèi)損壞，由維修人員到現(xiàn)場核實，確定屬于保修期內(nèi)的維修，則根據(jù)《工程質(zhì)量管理條例》第四十一條規(guī)定，由施工單位履行保修義務。（4）消防系統(tǒng)各設施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。：依據(jù)分包合同的約定進行定期保養(yǎng)及故障處理。：屬測試性檢查，對設備進行性能測試、調(diào)整。（七）設備三級人員管理：設備安全之第一責任人，負責設備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督?！３直O(jiān)控室的清潔，作好運行記錄和交接部記錄。（運行和維護），通過科學管理，正確使用、精心維護、定期保養(yǎng)、適時更新、提高各種設備運行可靠性和運行效率，不斷挖潛降耗，使之保值、增值，充分發(fā)揮設備系統(tǒng)的綜合效益。，工程維修人員每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)損壞、失靈的應及時 修復，保證完好率達95%。（4）門窗、扶手等修繕，檢查損壞原因后，采取堅固、加油、清除雜物、更換玻璃等處理。② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏。（5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到“整修不過夜”。（1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責任制度，落實責任。、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫房內(nèi)的要列冊登記，方便檢查。（5）供、配電設備故障維修一般不超過8小時，若8小時內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應告示住戶知道，限期完成。（1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進行，低壓配電設備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機電設備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負責。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴禁帶電清潔。（1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關、低壓電配電箱電源配電線路。維護共用部位、共用設施設備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復，最大限度的延長共用部位、共用設施設備的使用年限。（1）根據(jù)共用部位、共用設施設備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。（前期投入費用未含在內(nèi)）。12(月)1008元法定節(jié)假日按每年10天計二辦公費元1交通、通訊費電話2部、手機6部、市內(nèi)交通費序號項 目測 算 依 據(jù)測算結(jié)果（元/月）備 注2辦公用水電費300元3業(yè)務費人均60元/月通訊三清潔衛(wèi)生費，1萬m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。⑶合計：9月份后物業(yè)管理服務費每月收入為17136元。二、 物業(yè)管理服務收入預算⑴7月交房住 宅:　、公共水電公攤由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實分攤。平方米 。：代辦寬帶、電話、有線電視、燃氣相關開通服務。合格則填寫《房屋交樓驗收表》收存。（1）驗證購房款發(fā)票或收據(jù)。b業(yè)主本人身份證和復印件一份。（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案●為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作。由從事多年物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課6樓盤銷售前兩周六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù)2了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過程。？？？？、管理、監(jiān)督。為什么要實行物業(yè)管理。《臨時管理規(guī)約》，與購房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議。滿足設備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。、配套設施安裝的工作建議。對進出施工現(xiàn)場的材料、物品實行嚴格檢查核實。、控制、管理的建議① 小區(qū)建設施工階段，要有專人負責維護施工現(xiàn)場的秩序，設置門崗，24小時值班警戒。：經(jīng)營花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務。（四）小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實際情況，認為比較適宜開展經(jīng)營服務活動的項目如下：：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務。管理處領導要經(jīng)常給員工加強思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵員工參與物業(yè)管理工作和管理新技術(shù)，開展各種文體活動，從而建設一支有思想、有道德、有文化、守紀律的員工隊伍。②一年無一次違紀記錄者浮動一級工資。每年根據(jù)考評結(jié)果，適當時候進行工資待遇調(diào)整。每年開展一次評優(yōu)爭先活動，從員工中選出一名優(yōu)秀員工。 （2）協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時管理規(guī)約》。 （2）在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設施的返修問題。組員2：負責前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。④財務收費票證等。必須嚴格按以下程序進行。，同小區(qū)的交接單位進行正式移交。驗收完畢將驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。小區(qū)的正式驗收預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的小區(qū)驗收。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標準（依據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》），按專業(yè)分工進行預驗收：、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。，驗收方案。四、XX接管驗收的工作計劃㈠接管驗收原則㈡接管驗收應具備的條件㈢接管驗收標準㈣職責分工㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求，小區(qū)應該設有娛樂室、文化活動室、綠化觀景點、休閑椅等。㈧其他建議，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用,三可以減少保安管理的成本。現(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設計時需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。電梯應安裝停電自動平層裝置及5方呼叫系統(tǒng)，以確保突然停電時業(yè)主不被困在電梯間。㈦公共設施設備的配置：。如：要求24小時開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關，以達到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意控制，在硬件上做好設計配備工作。⑶排水系統(tǒng)應設置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。㈡市政設施設備市政設施設備應根據(jù)小區(qū)的實際情況合理配置。《前期物業(yè)管理協(xié)議》。位置、戶型是否可以滿足管理及服務的需要。綠化用植物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。注意在設計上對各種管線的維修是否方便，對各種管線的設計是否安全，與配套設備供應商聯(lián)系是否方便。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項目很大的一項工作就是收集設計資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗提出改進方案。8.《建設用地紅線圖》。4.《建設用地規(guī)劃許可證》。二、前期介入管理工作方案主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項目的隱蔽工程、水電、安防、消防、市政設施、綠化等設計規(guī)劃及實施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。㈢前期介入工作計劃工作計劃表序號項目內(nèi)容2006年5月6月7月8月9月10月11月12月負責部門1制訂管理方案—公司總部2物業(yè)前期介入————————前期介入小組3管理處籌建3．入伙、裝修資料準備——公司總部4綠化工程施工—————綠化部5畫停車場車位線——管理處6物業(yè)辦公用房裝修——公司總部7物業(yè)辦公用品配備—公司總部8保安進駐—保安部9資料交接、入伙前對接會—房開、客服、售樓、物業(yè)主管領導10工程接管資料驗收—————前期介入小組11對驗房交房區(qū)域全面清洗—管理處12驗房——前期介入小組13發(fā)入伙通知書—管理處14辦理入伙、交房—管理處15驗房回訪登記—16裝修管理——————管理處17日常物管職能運營——————管理處㈣實施措施1．各部門根據(jù)上述計劃安排工作。⑶戶口遷移手續(xù)。了解與物業(yè)管理有關系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機構(gòu)、派出所、消防部門等。⑵機構(gòu)負責人的姓名及聯(lián)系方法。5．做好業(yè)主入伙運作方案準備工作。一、前期介入服務方案㈠依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《XX小區(qū)前期物業(yè)服務合同》開展以下工作：1．組建管理機構(gòu)?！撠煴０膊块T物品、設施設備的管理。4．保安管理部——協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。3．綠化潔衛(wèi)部——負責綠化地的養(yǎng)護、修剪與管理。——處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)務?！ㄆ诠几鞣N物業(yè)費用收支情況?！娰M、物業(yè)管理服務費的收繳管理。——房屋租賃管理。第二章 管理處各部門主要職責及管理制度一、各部門主要職責1．綜合部——房屋管理。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。管理處實行公司領導下的管理處主任負責制。1．這樣管理，結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，符合量化管理要求。園藝專業(yè)或有多年實際操作經(jīng)驗，熟悉綠化養(yǎng)護、管理與種植，能吃苦耐勞?！?，～。綜合部管理員3中專以上文化，持有管理員上崗證負責小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，計算收費，協(xié)調(diào)、檢查業(yè)主投訴處理。對這些模塊實行專業(yè)化管理，參照ISO9000質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開始就走上規(guī)范化、標準化、法制化的道路。通過制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營，推行人性化服務，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設置機構(gòu)和進行人員定編，在保證服務質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負擔。，管理無盲點，工作無挑剔，業(yè)主無怨言，溫馨服務，人文管理?！癤X”小區(qū)前期物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理處機制架構(gòu)一、 物業(yè)管理服務定位、服務目標、管理模式、實施措施（一）物業(yè)管理服務定位XX小區(qū)是AA市首個大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設施完整，適合按三級物業(yè)管理標準實施管理。《臨時管理規(guī)約》及各項小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。（三）管理模式和實施措施1．管理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把為業(yè)主（住戶）服務作為工作的“關注焦點”，把“熱情服務、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)