【正文】 管理處檢 查返工、整改有質(zhì)量問(wèn)題十、退領(lǐng)裝修保證金 第五章 公共秩序維護(hù)管理方案強(qiáng)化治安、消防意識(shí)：堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的方針，樹立安防意識(shí)，做好安防工作。裝修屋內(nèi)必須備有1只以上滅火器。（6）住戶安裝空調(diào)，必須到管理處申請(qǐng)，并按指定位置安裝，空調(diào)支架應(yīng)用不銹鋼或鋁合金材料，不得使用鐵架子。如有同一棟樓兩戶以上同時(shí)進(jìn)行裝修施工，不能分清責(zé)任的，各裝修住戶共同負(fù)責(zé)。（3）管理處按規(guī)定收取裝修管理費(fèi)和裝修保證金（見(jiàn)裝修收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)），如有違章或賠款，從保證金中抵扣，多退少補(bǔ)。不佩戴證件、涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將按違約處理，直至取消裝修資格。（8）如需拆、改煤氣管道，須到煤氣公司辦理相應(yīng)手續(xù)，由煤氣公司專職人員施工，嚴(yán)禁私自拆、改，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將被主管部門處以10002000元罰款。（4）允許改換廚房的灶臺(tái)、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。地面裝修材料不得超過(guò)20毫米。裝修完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題，仍由裝修戶負(fù)責(zé)。（2）裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理裝修出入證，憑裝修出入證，方可進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行裝修。如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。（1）當(dāng)接到用戶投訴或報(bào)告后，即時(shí)前往現(xiàn)場(chǎng)觀看。（6）將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈交主任。（4）如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。（2）抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門進(jìn)入后，不可開(kāi)燈開(kāi)風(fēng)扇及任何電掣。（4）當(dāng)供電恢復(fù)時(shí)，管理員必須與電工技術(shù)員檢查小區(qū)內(nèi)所有電掣的正常運(yùn)作情況，如有損壞，須立即報(bào)告主任，安排修理。（8）如該地區(qū)及建筑物曾經(jīng)有水浸記錄，平日必須準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。（4）利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)。若不能制止時(shí)應(yīng)立即通知工程人員，管理處經(jīng)理及中央控制中心，尋求支援。③ 如被困者不合作或自行離去，則必須記錄備案。（2）立即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困。③ 公共宣傳窗、柜局部油漆銹蝕，欄桿、樓梯扶手局部油漆銹蝕脫落。② 公共墻壁、天花板、地板的局部損壞。⑥ 公共上下管道喉管、水閘損壞。② 修補(bǔ)粉刷建筑物的外墻面以及樓道內(nèi)墻面。（十一）共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)和保修期外工程質(zhì)量的修復(fù)工作方案1. 共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)工程質(zhì)量問(wèn)題的修復(fù)工作方案共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)損壞，由維修人員到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，確定屬于保修期內(nèi)的維修，則根據(jù)《工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，由施工單位履行保修義務(wù)。（4）消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測(cè)，保證無(wú)損壞或失效。：依據(jù)分包合同的約定進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。：屬測(cè)試性檢查，對(duì)設(shè)備進(jìn)行性能測(cè)試、調(diào)整。（七）設(shè)備三級(jí)人員管理：設(shè)備安全之第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督。——保持監(jiān)控室的清潔，作好運(yùn)行記錄和交接部記錄。（運(yùn)行和維護(hù)），通過(guò)科學(xué)管理，正確使用、精心維護(hù)、定期保養(yǎng)、適時(shí)更新、提高各種設(shè)備運(yùn)行可靠性和運(yùn)行效率，不斷挖潛降耗，使之保值、增值，充分發(fā)揮設(shè)備系統(tǒng)的綜合效益。，工程維修人員每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)損壞、失靈的應(yīng)及時(shí) 修復(fù)，保證完好率達(dá)95%。（4）門窗、扶手等修繕，檢查損壞原因后，采取堅(jiān)固、加油、清除雜物、更換玻璃等處理。② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常。維修結(jié)束后，打開(kāi)水閥檢查是否水流流暢，有無(wú)滲漏。（5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對(duì)房屋、停車場(chǎng)、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到“整修不過(guò)夜”。（1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任。、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫(kù)房?jī)?nèi)的要列冊(cè)登記，方便檢查。（5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過(guò)8小時(shí)，若8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。（1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請(qǐng)外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。配電房?jī)?nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。（1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識(shí)，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開(kāi)關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù)，最大限度的延長(zhǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。（1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期與內(nèi)容，實(shí)行大、中、小修三級(jí)修繕制度，以保證其正常使用，延長(zhǎng)整體的使用壽命。（前期投入費(fèi)用未含在內(nèi)）。12(月)1008元法定節(jié)假日按每年10天計(jì)二辦公費(fèi)元1交通、通訊費(fèi)電話2部、手機(jī)6部、市內(nèi)交通費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）備 注2辦公用水電費(fèi)300元3業(yè)務(wù)費(fèi)人均60元/月通訊三清潔衛(wèi)生費(fèi)，1萬(wàn)m2/人，購(gòu)置保潔工具、保潔用品、損耗 。⑶合計(jì)：9月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為17136元。二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算⑴7月交房住 宅:　、公共水電公攤由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)?。平方?。：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開(kāi)通服務(wù)。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。（1）驗(yàn)證購(gòu)房款發(fā)票或收據(jù)。b業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份。（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案●為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課6樓盤銷售前兩周六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù)2了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過(guò)程。？？？？、管理、監(jiān)督。為什么要實(shí)行物業(yè)管理。《臨時(shí)管理規(guī)約》，與購(gòu)房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。、配套設(shè)施安裝的工作建議。對(duì)進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、物品實(shí)行嚴(yán)格檢查核實(shí)。、控制、管理的建議① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序，設(shè)置門崗，24小時(shí)值班警戒。：經(jīng)營(yíng)花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。（四）小區(qū)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)途經(jīng)的建議多種經(jīng)營(yíng)以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)為比較適宜開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目如下：：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開(kāi)發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵(lì)員工參與物業(yè)管理工作和管理新技術(shù)，開(kāi)展各種文體活動(dòng)，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。②一年無(wú)一次違紀(jì)記錄者浮動(dòng)一級(jí)工資。每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。每年開(kāi)展一次評(píng)優(yōu)爭(zhēng)先活動(dòng)，從員工中選出一名優(yōu)秀員工。 （2）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)起草《業(yè)主委員會(huì)章程》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。 （2）在保修期間協(xié)助開(kāi)發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問(wèn)題。組員2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。④財(cái)務(wù)收費(fèi)票證等。必須嚴(yán)格按以下程序進(jìn)行。，同小區(qū)的交接單位進(jìn)行正式移交。驗(yàn)收完畢將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。小區(qū)的正式驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的小區(qū)驗(yàn)收。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收：、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。，驗(yàn)收方案。四、XX接管驗(yàn)收的工作計(jì)劃㈠接管驗(yàn)收原則㈡接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件㈢接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)㈣職責(zé)分工㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收要求，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂(lè)室、文化活動(dòng)室、綠化觀景點(diǎn)、休閑椅等。㈧其他建議，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用,三可以減少保安管理的成本?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會(huì)，太陽(yáng)能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。電梯應(yīng)安裝停電自動(dòng)平層裝置及5方呼叫系統(tǒng)，以確保突然停電時(shí)業(yè)主不被困在電梯間。㈦公共設(shè)施設(shè)備的配置：。如：要求24小時(shí)開(kāi)的燈、要求節(jié)假日開(kāi)的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來(lái)配備組合開(kāi)關(guān)，以達(dá)到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來(lái)任意控制，在硬件上做好設(shè)計(jì)配備工作。⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。㈡市政設(shè)施設(shè)備市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況合理配置?！肚捌谖飿I(yè)管理協(xié)議》。位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。綠化用植物的品種是否會(huì)給業(yè)主帶來(lái)生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。注意在設(shè)計(jì)上對(duì)各種管線的維修是否方便，對(duì)各種管線的設(shè)計(jì)是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項(xiàng)目很大的一項(xiàng)工作就是收集設(shè)計(jì)資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)提出改進(jìn)方案。8.《建設(shè)用地紅線圖》。4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。二、前期介入管理工作方案主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開(kāi)發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項(xiàng)目的隱蔽工程、水電、安防、消防、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計(jì)規(guī)劃及實(shí)施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實(shí)際情況出發(fā)向開(kāi)發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見(jiàn)。㈢前期介入工作計(jì)劃工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容2006年5月6月7月8月9月10月11月12月負(fù)責(zé)部門1制訂管理方案—公司總部2物業(yè)前期介入————————前期介入小組3管理處籌建3．入伙、裝修資料準(zhǔn)備——公司總部4綠化工程施工—————綠化部5畫停車場(chǎng)車位線——管理處6物業(yè)辦公用房裝修——公司總部7物業(yè)辦公用品配備—公司總部8保安進(jìn)駐—保安部9資料交接、入伙前對(duì)接會(huì)—房開(kāi)、客服、售樓、物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)10工程接管資料驗(yàn)收—————前期介入小組11對(duì)驗(yàn)房交房區(qū)域全面清洗—管理處12驗(yàn)房——前期介入小組13發(fā)入伙通知書—管理處14辦理入伙、交房—管理處15驗(yàn)房回訪登記—16裝修管理——————管理處17日常物管職能運(yùn)營(yíng)——————管理處㈣實(shí)施措施1．各部門根據(jù)上述計(jì)劃安排工作。⑶戶口遷移手續(xù)。了解與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機(jī)構(gòu)、派出所、消防部門等。⑵機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。5．做好業(yè)主入伙運(yùn)作方案準(zhǔn)備工作。一、前期介入服務(wù)方案㈠依據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的《XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》開(kāi)展以下工作：1．組建管理機(jī)構(gòu)?！?fù)責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的管理。4．保安管理部——協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。3．綠化潔衛(wèi)部——負(fù)責(zé)綠化地的養(yǎng)護(hù)、修剪與管理?！幚碜羲?、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開(kāi)展維修業(yè)務(wù)?！ㄆ诠几鞣N物業(yè)費(fèi)用收支情況?！娰M(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳管理?！课葑赓U管理。第二章 管理處各部門主要職責(zé)及管理制度一、各部門主要職責(zé)1．綜合部——房屋管理。在整個(gè)過(guò)程中，主任還要從檢查、評(píng)比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。1．這樣管理，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，權(quán)力集中，責(zé)任分明，指揮統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，符合量化管理要求。園藝專業(yè)或有多年實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，熟悉綠化養(yǎng)護(hù)、管理與種植，能吃苦耐勞?！?，～。綜合部管理員3中專以上文化，持有管理員上崗證負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，計(jì)算收費(fèi)，協(xié)調(diào)、檢查業(yè)主投訴處理。對(duì)這些模塊實(shí)行專業(yè)化管理，參照ISO9000質(zhì)量管理體系，推行全面質(zhì)量管理，確保小區(qū)物業(yè)管理工作從一開(kāi)始就走上規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、法制化的道路。通過(guò)制度規(guī)范管理，依法經(jīng)營(yíng)，推行人性化服務(wù)，充分發(fā)揮全體員工的積極性，實(shí)行直線式管理，本著“精干高效”的原則，合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和進(jìn)行人員定編，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低成本，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。，管理無(wú)盲點(diǎn)，工作無(wú)挑剔，業(yè)主無(wú)怨言，溫馨服務(wù)，人文管理?！癤X”小區(qū)前期物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理處機(jī)制架構(gòu)一、 物業(yè)管理服務(wù)定位、服務(wù)目標(biāo)、管理模式、實(shí)施措施（一）物業(yè)管理服務(wù)定位XX小區(qū)是AA市首個(gè)大規(guī)模濱江坡地建筑群，總建筑面積逾23萬(wàn)平方米，樓盤面積規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)雅，是現(xiàn)代建筑精華與山水居住文化融為一體的中檔品位的商品住宅小區(qū)，公共配套設(shè)施完整，適合按三級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理?！杜R時(shí)管理規(guī)約》及各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)部管理規(guī)章制度，努力營(yíng)造和諧、文明、安全、潔凈、美觀、舒適、溫馨的居住環(huán)境。（三）管理模式和實(shí)施措施1．管理模式我物業(yè)公司將奉行“以業(yè)主為中心，以員工為根本”的管理理念，把為業(yè)主（住戶）服務(wù)作為工作的“關(guān)注焦點(diǎn)”，把“熱情服務(wù)、精益求精、盡忠職守、創(chuàng)