【正文】 保修工作程序質(zhì)量記錄、表格1）房屋接管驗收表2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 34 / 35。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告?！　》抗芊?wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天　　（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項目：　　?。?）裝修巡視　（2）投訴接待　（3）違章檢查?。?）車輛管理　（5）治安?。?）清潔　（7）綠化?。?）維修?。?）機電設(shè)備?。?0）社區(qū)活動（11）員工宿舍　（12）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行?！　≤囕v出崗：　?。?）當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。具體管理方式如下：　　車輛進崗：　?。?）當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。　?。?）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外。④13：00－17：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍?！　∽≌瑓^(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：　　①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。（六）清潔管理對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。（3） 負責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（5） 隊長負責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作提出改進方法及注意事項。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責(zé)檢查和考評３、護衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。負責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄。（2） 工程人員負責(zé)消防設(shè)備運行。（2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。（1） 中控室維修工負責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（4） 管理處物業(yè)主任負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。（三）消防管理 中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （2） 給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（1） 管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。（1） 客戶部負責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（3） 樓管員負責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。（3） 管理處負責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。（3） 工程部主管負責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。（3） 總公司實施不定期巡檢。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳為了更好地實施將來對康寧小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。第四部分 日常物業(yè)管理運作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對康寧小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。6清潔、保潔率95%以上99%以上實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。2房屋零修、急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。清掃、保潔、綠化管理。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。6） 負責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7） 負責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8） 負責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃；9） 負責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員，24小時值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方式。7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。一是鼓勵員工、業(yè)主對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。⑷ 激勵、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責(zé)任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。嚴密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下：（一）計劃目標管理 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時的嚴密護衛(wèi)服務(wù)，實施人防、物防與技防的相結(jié)合。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)的條件。現(xiàn)管理面積20萬平方米,員工40多人，其中管理、技術(shù)人員 60%以上具有大中專學(xué)歷。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)——考核——淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。同時公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。綠化率為 %。項目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅總建筑面積 平方米，商業(yè)總建筑面積 平方米，機動車停車位 個。 若我們有幸進駐大豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度