【正文】 資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經理決策修正工作規(guī)程。 1）管理策劃 ：在 “GM 花園 ” 管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔起 小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。 隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。在人防方面，我們將實施英國的 “ 快速支持體系 ” 并建立以“ 信息處理指揮中心 ” 為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網絡。 二級保安 發(fā)生二級火災、發(fā)生自然災害；發(fā)生持械斗歐案件；懸掛一號風球。預防為主是天天講天天抓的日常工作內容，包括宣傳教育和檢查。因此，建立一套完整精細而又行之有效的維護，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內進行。 我們在社區(qū)文化活動的實踐，積累了豐富的經驗，同時，也應該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次。 QZd 社區(qū)環(huán)境是社 區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物的依托，最直接最明顯地體現社區(qū)文化的精髓。 （一）無償服務項目 類別序號服 務 項 目 家政服務 01 代訂牛奶 02 電話留言服務 03 送取干洗衣服 04 調試電 視節(jié)目 05 代辦有線電視開通 06 代訂酒店客房 07 保安對講檢修服務 08 代辦電話開戶 09 代辦煤氣開戶 10 代辦收訂報刊雜志 11 介紹保姆 文化娛樂服務 12 組織體育鍛煉活動 13 代購車船、飛機票 14 組織各種展銷活動 15 開設棋類活動 16 組織小區(qū)內少兒活動 17 組織老年人活動 （二）有償服務項目表 類別序號服 務 項 目參 考 價 格 家政服務 01 清洗排風機 2050 元 /次 02 清洗抽油煙機 50100 元 /次 03 清洗空調過濾網 1 元 /次 04 鐘點家庭服務（日常家務） 13 元 /小時 /人 05 定點長 期服務（ 1 小時 /天） 300 元 /月 06 定點長期服務（ 2 小時 /天） 450 元 /月 07 定點長期服務（ 3 小時 /天） 600 元 /月 08 木地板打蠟 2 元 /平方米 09 家庭綠化 530 元 /次 裝修服務 10 拆空調、熱水器、抽油煙機 10100 元 /次 11 安裝窗簾、拉簾、等 1020 元 /次 12 安裝熱水器 60100 元 /次 13 安裝洗手間潔具 50150 元 /件 14 安裝空調 200400 元 /部 15 安裝燈具、廚柜等 1030 元 16 修理、更換門鎖、信箱鎖等 1050 元 /次 17 修理、更換水閥、各類軟管 1030 元次 18 檢 修電路 50200 元 /次 19 檢修家用電器 10300 元 /次 20 通下水道 50200 元 /次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 /次 22 修理、更換開關、插座等 1050 元 /次 23 洗手盆堵塞、滲水處理 1050 元 /次 24 修理、更換燈泡、燈管 1030 元 /次 25 貼地磚面議 26 貼瓷片面議 商務服務 27 傳真 10 元 /張 28 打字 元 /字 29 復印 1 元 /A4 30 電話市價 其它 31 洗車 10 元 /輛 32 車打蠟 25 元 /輛 33 代租、售房屋面議 第十節(jié) 服務溝通 服務溝通是物業(yè)管理活動過程中一項嚴 謹而極富有技巧的工作。 為了加強物業(yè)管理服務的透明度，我們實現《物業(yè)管理服務工作報告》制，每季度將物業(yè)管理服務工作全方位的向全體業(yè)主、住戶公布。我們將秉持 “ 以住戶為中心，優(yōu)質服務、合理收費 ” 的經營方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結構，通過提供舒適的服務項目，將在 “GM 花園 ” 經過調查，組成套餐，針對不同的住戶提供個性化服務，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是 “GM 花園 ” 社區(qū)文化最重要和最基本的方面。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段。 。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。 “ 全員皆兵，預防為主 ” 是我們開展消防管理工作的方式和 原則。 3） 實行安全保衛(wèi)和治安防范等級制度 安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現場危急程度的不同等等具體情況而采取相應等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。該系統(tǒng)。 2）服務運作（包括但不限于） 樓梯、大堂、電梯：每日清掃 2 次以上，清除垃圾，保持潔凈； 路面：實行 16 小時全天候保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公 共通道 2 次以上； 生活垃圾：每天上門收集 3 次，周圍環(huán)境潔凈； 游泳池：每日清洗、洗塵 1 次以上，每周消殺 2 次； 喬 木：每周巡查二次，及時修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標識牌； 灌 木：每周巡查二次，及時修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害； 花 卉：每周巡查二次，勤澆灌，保持正常生長； 草、坪：及時修剪，夏季不長于 15 厘米，春季不長于 10 厘米。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸 入檔案；管理處經理（或經理助理）每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。 2）工程技術、設備管理檔案 ； (含裝修管理資料 )； (維護 )資料； 、設備運行資料、設備維修保養(yǎng)記錄及資料； 圖書及資料。 第一節(jié) 物業(yè)規(guī)范 常言道： “ 沒有規(guī)矩， 無以成方圓 ” 。公司出資，派人參加培訓學習。 計劃制定后，根據培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。要實現人員素質的現代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。工作方式有談心、座談、家訪等等。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現在的職位。我們的總經理、部門經理接待日活動、春節(jié)慰問親屬活動、員工座談等活動充分體現了員工也是顧客的思想。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力?？己瞬蛔哌^場，不講形式。如：引進美國JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實施授權管理，即在一定的工作范圍內讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。 錄用考核：所有管理層人員 ，除經過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過外語、計算機使用、智能化等知識的考核，成績合格者方可錄用；作業(yè)層人員要通過技能考試。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內各類動態(tài)現象的出現；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設備的異常反應等等，凡是對管理質量產生影響的，在自己職權和能力范圍內解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經理，以便及時作出處理，并記錄存盤。 內部運作系統(tǒng) 管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否則，如果管理系統(tǒng)內的結構、聯系松散，沒有一定的控制，那么內部管理必定是無效的，這種封閉管理回路如圖所示： 指揮機構 策劃機構 指令執(zhí)行機構 (經理 ) (經理助理 ) (各主管、專業(yè)人員 ) 監(jiān)督機構 (經理 ) 反饋渠道 (管理處內部運作示意圖 ) 在具體運作中，管理處經理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達后，策劃、安排和執(zhí)行機構即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理做出校正、判斷、總結。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工的工作積極性，嚴格考核，并實行 10%的年淘汰率，確保管理目標得以實現。 違章處理率 95%100% 處理違章項目／違章目總計 100% 22 管理費收繳率 98％以上99％以上 管理費實際收繳額／管理費應計收繳額 100％ 1． 100％辦理各種費用銀行托收； 2．及時提示住戶欠款； 3．屋村事務助理及時上門提示按時交納管理費。 14 公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率 95％99％ 完好公共文體、休息設施／公共文體、休息設施總計 100% 1．有詳細管理養(yǎng)護計劃； 2．保潔員每日保潔 3．社區(qū)內逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護； 4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設施，合理使用； 5．部分設施實行有償服務，以彌補管養(yǎng)經費不足，及時修繕。 8 房屋零修急修及時率 98％ 100% 及時維修次數／應計報維修次數100％ 1．人力配備充足； 2．崗位培訓、服務意識培訓到位； 3．技術人員有過硬的技術水平； 4．強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。注意愛護環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成 GM 花園重要特色之一。這種作法體現了居民安全管理的自治意識。 “GM 花園 ” 物業(yè)管理處及 S 物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶