【正文】 ”管理處的服務(wù)標(biāo)準、作業(yè)標(biāo)準及管理服務(wù)更符合 “廣地花園”的實際情況。并且，我處將嚴格按照我司物業(yè)管理的標(biāo)準、模式，完善各項的規(guī)章制度和操作規(guī)程，更好地為業(yè)/租戶提供高品質(zhì)、高品位的物業(yè)管理服務(wù)。采取先進、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理經(jīng)驗、做法，力爭3年內(nèi)使整體管理達到“優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準”的管理水平；管理指標(biāo)及措施序號指標(biāo)名稱國標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)管理主要措施1房屋完好率98%95%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積100%建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進行一次全面分項檢查； 嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。2房屋零修、急修及時率98%95%及時維修次數(shù)/應(yīng)計報維修次數(shù)100%人力配備充足；崗位培訓(xùn)服務(wù)意識培訓(xùn)到位；技術(shù)人員有過硬的水平；強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。3維修工種質(zhì)量合格率100%100%維修合格工程項次/維修工程項次100%建立合理有效工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度；擁有一批有較高技術(shù)水準的維修隊伍。4管理費收繳率98%以上95%以上管理費實際收繳額/管理費應(yīng)計收繳額100%入伙同時實行辦理各種費用銀行托收；管理員及時到住戶家中提示按時交納管理費5綠化完好率95%95%完好綠地/總綠化面積100%綠化制度、工作計劃行之有效有執(zhí)行力度；保安員負責(zé)環(huán)境保護、日常維護、宣傳；治安管理員負責(zé)環(huán)境保護、日常監(jiān)督工作，提示住戶愛護環(huán)境；管理員及時發(fā)現(xiàn)綠化問題進行反饋；發(fā)動住戶熱愛綠地，主動保護綠地，提合理建議，并參與管理。6清潔保潔率99%96%以工作計算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)。保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴格，有考核、有獎罰；治安管理員經(jīng)常提示住戶熱愛環(huán)境衛(wèi)生；保潔監(jiān)督機制健全。7道路完好率及使用率95%95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積100%嚴格公共設(shè)施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導(dǎo)；向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；住戶培訓(xùn)指引，減少人為損壞道路；定期進行一次全面檢查，排除不安全因素。8化糞池、雨水井、污水井、完好率95%95%完好化糞池、雨水井、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨水井、污水井總數(shù)量100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題，立即疏通處理；化糞池每年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢查一次。9排水管、明暗溝完好率95%95%完好排水溝、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設(shè)計施工方案，疏通處理；每月全面檢查檢修一次；10照明燈疏散燈完好率95%95%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量100%每日記錄檢查情況及時更換檢修；每月全面檢查檢修一次；保潔員保持照明潔凈。11停車場、單車場完好率95%95%完好的設(shè)備設(shè)施/停車場設(shè)施設(shè)備總計100%依規(guī)劃使用停車場地；停車場設(shè)施設(shè)備正常運行。12小區(qū)的治安案件發(fā)生率95%90%以轄區(qū)內(nèi)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造成外）實行二十四小時保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，設(shè)立二十四小時報警中心，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，以確保小區(qū)業(yè)/租戶人身財產(chǎn)安全。序號指標(biāo)名稱國標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)管理主要措施13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%完好的消防設(shè)備/小區(qū)管理處負責(zé)的消防設(shè)備總數(shù)100%指定管理員維護，實行巡查制度，建檔記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。14公共場所、設(shè)施保潔率98%98%保潔的公共場所，設(shè)施/公共場所、設(shè)施保潔率總計100%入伙同時做愛護家園環(huán)境的有關(guān)規(guī)定的宣傳工作；嚴格住戶裝修審批手續(xù)，杜絕違章裝修于事前；加強裝修巡查制度，每天巡查一次，詢問工程進度。有否增加施工項目，及時整改；竣工驗收細致有重點，確保外觀統(tǒng)一整潔，不損害房屋安全；管理員加強巡視，發(fā)現(xiàn)房屋損壞、不潔，立即處理；每三年進行一次外觀全面整改、粉刷。15火災(zāi)發(fā)生率1‰年‰年發(fā)生火災(zāi)戶數(shù)/住宅區(qū)總戶數(shù)100%采取多種途徑向住戶宣傳消防安全；培訓(xùn)一批較好素質(zhì)和經(jīng)驗的巡查人員，及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；管理到位，合理使用土地、設(shè)施、設(shè)備等；組織部分住戶形成住宅區(qū)義務(wù)消防宣傳，分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性到住戶家中檢查消防安全，提示注意防火。16違章發(fā)生率1‰‰違章項目/發(fā)生項目總計100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)并加大處理力度；強化宣傳教育意識，把有關(guān)管理制度貫徹到每個人的行動中，依法管理。違章處理率95%95%處理違章項目/違章項目總計100%17住戶有效投訴率2‰1‰年以下有效投訴/投訴總計/100%做好各項管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的社區(qū)；提高員工素質(zhì)，強化服務(wù)意識；發(fā)生問題，及時處理，為住戶排憂解難；做好解釋工作，與回訪制度落實。處理率95%95%處理的有效投訴/有效投訴100%18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計100%人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實；培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。19維修服務(wù)回訪率95%95%維修回訪次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)100%建立健全回訪制度；做好維修、回訪記錄；加強維修隊伍服務(wù)意識。20業(yè)/租戶對物業(yè)管理滿意率95%95%（對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）/參加業(yè)主評議戶數(shù)100%管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編織無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；加強重點業(yè)主的家庭走訪，重點解決問題；以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。第三章 維修投入資金預(yù)算一、現(xiàn)時小區(qū)公共設(shè)施基本情況:但是廣地花園小區(qū)現(xiàn)時的設(shè)施損壞較嚴重，大部分已不能使用需要投入資金維修（附表）,現(xiàn)時小區(qū)公共設(shè)施問題如下： 現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。 小區(qū)內(nèi)有二十個噴水池周圍長期停用，水池有滲漏現(xiàn)象和缺損電機，需要重新進行檢測補漏。 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換，而且小區(qū)水管網(wǎng)存在漏水現(xiàn)象，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時）需要檢查漏水點。 J 區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點輸出，亦即是以上能控制一臺泵，不利于運行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺破損需要檢測 現(xiàn)在傳揚及住房部兩臺電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費用待日立公司報價，會所電梯情況未明，其余七臺電梯正常運行，已到期年檢。 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測。 小區(qū)公共設(shè)施情況① 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。② 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。③ 1號橋缺照明。④ 2號橋裝飾柱損壞8個。⑤ J7對面小橋護欄側(cè)塌。⑥ J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。⑦ 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。 樓宇的防盜門對講系統(tǒng)長期缺乏維修養(yǎng)護,以致百分之九十的系統(tǒng)都不能正常使用.另：經(jīng)我司對廣地花園公共設(shè)施修復(fù)后現(xiàn)時情況：⑤ 路燈已修復(fù)80%，尚余J區(qū)路燈，會所路燈，待查線路，靠塘西村及別墅圍墻路燈，北大門圍墻路燈等材料。⑥ 噴水池已修復(fù)，羅馬廣場三個，J1噴水池一個，雙龍噴水池。⑦ 修復(fù)加裝停車場、廁所公共照明。⑧ 維修綠化、用水設(shè)施，4分水龍頭10個，2寸水制1個，一寸球閥一個。二、 清潔、保潔方面由于現(xiàn)時的小區(qū)清潔、保潔面積較大、樓宇的數(shù)量多對清潔工作量大，由于垃圾桶缺少對保潔方面帶來一定難度，現(xiàn)時垃圾桶缺少74個垃圾桶。三、 綠化養(yǎng)護方面我司進場后發(fā)現(xiàn)有79處裸露現(xiàn)象。 四、 小區(qū)公共設(shè)施損壞具體情況：216。 路燈照明現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)路燈殘缺嚴重，部分線路無法修復(fù)，需要重新敷線。 北大門圍墻路燈： 長度約300米，材料4平方線6扎、∮25難燃管75條、∮直通50個、∮25三通20個∮彎頭20個 會所門口圍墻燈： 長度約200米 材料4平方線4扎、∮25難燃管50條、∮25直通50個、∮25彎頭15個 由塘西村口至別墅區(qū)小門的墻燈： 長度1000米，4平方線3扎，燈桿50套，∮25難燃管250條、∮25直通200個、∮25三通50個、∮25彎頭50個 2號橋至華隆花園路燈：長度約300米，材料4平方線12扎、∮25難燃管75條直通50個、∮ 5三通20個、∮25彎頭30個、∮燈桿15套 網(wǎng)球場、籃球共有14盞照明燈需要維修或更換部件： 鹵化物燈14盞，鎮(zhèn)流器14個，起輝器14套 小區(qū)的路燈原來有白色的節(jié)能燈，白灼燈等，十分美觀，現(xiàn)整改為7W黃光節(jié)能燈美觀又節(jié)能（已更換節(jié)能燈1400支） 羅馬廣場路燈線路故障，部分線路重新敷設(shè)，長度約100米材料4平方線2扎、∮25難燃管25條、三通5個（已完成） 文化廣場舞臺的圍墻燈全部被拆走，需要重新購置燈罩，燈頭，燈管共31套（已完成） 小區(qū)內(nèi)各廣場的射燈、草坪燈、彩虹燈水底燈均被拆走或損壞。 草坪燈 120W 4盞 9W 4盞 景點射燈 100W 8支 400W 11支 1000W 2支 水底燈 80W 97盞 煙花燈 7000W 2組 彩虹燈 長度約3000米小區(qū)內(nèi)樓宇大堂車庫照明損壞嚴重，需購置配件才能修復(fù) 40W光管 2箱 40W鎮(zhèn)流器 20個 起輝器 30個 40W光管支架 10套 2X1平方護套線 2扎1小區(qū)內(nèi)各種燈具損壞情況 紅棉高桿燈 燈罩 24個 燈托 5個 支桿 5支 整套燈具 一套 球形高桿燈 燈罩 30個 燈托 30個 大玉蘭燈 燈罩 64個 燈托 21個 整套燈具 7套 小球形燈罩小玉蘭托 燈罩 41個 燈托 7個 支桿 11個 八角圍墻燈 燈罩蓋 60個 碗形高桿燈 燈罩 13個216。 小區(qū)噴水池1) 小區(qū)內(nèi)有二十個噴水池周圍長期停用，水池有滲漏現(xiàn)象，二十個水池查漏補漏費用約5萬3千2) 噴水池水泵損壞，馬達殼被拆走，需要更換補齊的3KW潛水泵每臺2500元，5KW潛水泵每臺5000元南大門3KW 6臺3臺被拆走、一臺燒壞幼兒園3KW 3臺待檢查，其中一臺被拆走噴頭被拆走文化廣場3KW 2臺待檢查噴頭被拆走小區(qū)人工河3KW 2臺被拆走和平閣3KW 2臺被拆走蘭幽拂暑3KW 1臺待檢查噴頭壞魚樂亭全部設(shè)施被拆走待檢查一帆風(fēng)順全部設(shè)施被拆走待檢查薔薇代羽3KW 1臺待檢查茶茗映雪3KW 1臺待檢查噴頭殘缺心想事成全部設(shè)施被拆走月亮代表我的心3KW 2臺待檢查噴頭殘缺3) 已修復(fù)，J1水池，雙龍噴水池，羅馬廣場三個噴水池216。 供水情況1) 小區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)是采用環(huán)回式供水，供水管道的閥門已壞不能關(guān)閉，需要更換DN200閥門 9個、DN100閥門 12個、DN50 閥門 37個2) 小區(qū)水管網(wǎng)漏水，白天用水量的約2000噸，夜間用水量400噸（0~6時）需要檢查漏水點，委托檢查單位檢查費用是啟動資金， 3) J區(qū)變頻供水的控制系統(tǒng)只有一點輸出，亦即是以上能控制一臺泵，不利于運行及維修，滋技術(shù)改造則只能利用原有變頻其他器材需重新配置，費用待技術(shù)改造單位報價216。 電梯使用情況現(xiàn)在傳揚及住房部兩臺電梯停止使用，住房部電梯主板故障，維修費用待日立公司報價，會所電梯情況未明，其余七臺電梯正常運行，已到期年檢。216。 小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施情況小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺被損需要檢測。小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)施全部不能使用，絕大部分監(jiān)控頭被拆走，監(jiān)控室設(shè)備全部被拆走，預(yù)埋管線殘缺不破損需要檢測。216。 小區(qū)其他公共設(shè)施情況1) 路面被汽車壓壞多處，兩大門的約有50平方米。2) 小區(qū)內(nèi)道路損壞面積約200平方米。3) 1號橋缺照明。4) 2號橋裝飾柱損壞8個。5) J7對面小橋護欄側(cè)塌。6) J區(qū)裝飾面瓷磚剝落70平方米。7) 柱面有污跡，需要油漆，使用乳膠漆10桶。216。 防盜門對講門鈴系統(tǒng) . 根據(jù)目前所掌握情況,對個樓宇的防盜門對講系統(tǒng)進行全面的檢查,發(fā)現(xiàn)概況是:長期缺乏維修養(yǎng)護,現(xiàn)將各樓宇存在的問題和預(yù)算費用介紹如下: 第一期E區(qū)聚字頭樓10個樓梯大門的情況：門花損壞3處，修復(fù)150元；全部閉門器是劣質(zhì)品，全部壞了，更換10個2200元；其中聚英樓主機被拆走，重購1800元；小記：4150元。 第