【正文】 對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規(guī)定，高層在12層以上應有防雷專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應出具測試報告。 每年一次l 對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。 每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l 夜間應對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次l 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。 每年一次l 檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】l 對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每季一次l 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時修復； 每周一次b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次l 檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達標。 每年兩次【兒童娛樂設施】l 對兒童娛樂設施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。 每月一次l 對設施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【健身設施】l 檢查保養(yǎng)健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次l 對設施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【圍墻大門及電動大門】l 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。 每年兩次l 大門除銹、油漆。 每年一次l 檢查保養(yǎng)電動大門,應開啟靈活。 每月一次【樓道、室外消防栓】l 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應無滴漏水或損壞。 每月一次l 油漆室外消防栓。 每年一次l 檢查消防帶完好無損。 每年二次l 檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次l 檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次第七章 安全與秩序維護及車輛管理方案 一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用化的管理手段，依靠各種先進技術設備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保陽光海岸花園業(yè)主的安全。二、安全管理目標1．人員進出井然有序2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適3．重大活動順利進行4．突發(fā)事件迅速得到解決5．交通事故處理率100%，無車輛失竊事件6．治安案件發(fā)生率為0三、安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結合”的原則。四、安全管理內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防各種破壞活動，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常生活、娛樂休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災害。（3）交通管理：維護陽光海岸花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員為主，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡。小區(qū)安全崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據(jù)陽光海岸花園的實際情況，設置門崗、外圍巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應的應急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，設定緊急事件和突發(fā)性事件處理預案。五、組織建設1．保安隊伍的組建成立保安部，設主管1名，下轄保安班長、保安員。2．保安隊伍的管理（1）保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，管理處定期組織安保隊伍考核(保安員訓練安排見下頁)。（2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。（4）實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向班長報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。（5）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。（6）注重形象。保安員是業(yè)主及外來客戶進入陽光海岸花園看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升陽光海岸花園的形象。保安員訓練、考核安排表時 間訓練、學習項目內(nèi)容地點參加人員每天接班前半小時前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務會一周保安工作總結；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室非值班保安周三業(yè)務知識學習法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓練長跑適時決定非值班保安每月月底星期天技能訓練會操適時決定 非值班保安月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務知識適時決定全體保安每半年第六個月底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等）適時決定全體保安每年年底公司考核 綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務知識、相關法規(guī)等）適時決定全體保安3．安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛秩序疏導等的安全管理等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴格按崗位職責要求履行任務。3)保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)引導前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。（3）車輛疏導工作要點1)按市陽光海岸花園管理處車輛有關管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預留車位，擺放醒目標志。（4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括陽光海岸花園內(nèi)所有區(qū)域等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設施等器材和設備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造小區(qū)環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（5）車輛管理工作要點 對停車場的管理，應突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保陽光海岸花園有序的生活、居住、娛樂環(huán)境。 2)進行安全有序的服務 對駛入車場、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。 4)實施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無控制盲點。 5)規(guī)范化的人性管理 關注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 6)配合開展重大活動及其它相關工作 遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（6）消防管理 貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針，實行人防、技防的有效結合，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應迅速、技術過硬的義務消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將陽光海岸花園報警的應急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類：非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應急反應力量，采取相應的處理程序，分級應對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為陽光海岸花園提供快速反應、保障有力的安全服務。（1）反應時間限定各類反應人員接到通知至趕到現(xiàn)場的最長時間一級反應力量3分鐘趕到現(xiàn)場二級反應力量5分鐘三級反應力量5分鐘四級反應力量5分鐘當班維修人員5分鐘七、突發(fā)事件處理1．突發(fā)事件的處理（1）目的：迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。（2）適用范圍：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設備設施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災報警系統(tǒng)誤報、自然災害等異常情況。（3）職責1)主任負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓。2)值班人員嚴守崗位。3)安全管理部負責安全防范，水電維修人員負責水、電供應及搶修；義務消防隊負責初期火災的撲救；安全管理部負責治安、交通事件的處理。4)其他員工聽從管理處領導的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。（4）突發(fā)事件的處理1)暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應立即制止犯罪行為，并報告安全管理部長，通知監(jiān)控室，同時向管理處主任及有關領導匯報。巡邏保安應立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2)聚眾鬧事事件處理原則：平息沖突，驅散聚眾鬧事者，保證陽光海岸花園正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，并將現(xiàn)場情況及時報告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關報警，請求援助，嚴防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。處理方式：①查驗證件，開箱檢查物品。②對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關進一步審查。③對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。④嚴格按有關條例執(zhí)行，嚴禁超越權限違規(guī)行為。⑤增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。（5）車輛事故處理1)疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。2)拔打122報警，移交交警處理。3)全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。4)記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。5)監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設備實時錄像。第八章 保潔和綠化管理方案一、保潔管理方案l 清潔管理無盲點；l 管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；l 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；l 保潔人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；l 為業(yè)主、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；l 操作規(guī)范化、管理