【正文】 對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測(cè)試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測(cè)試，防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測(cè)試工作后，應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。 每年一次l 對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】l 夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次l 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次l 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】l 對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 每季一次l 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時(shí)修復(fù)； 每周一次b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門(mén)、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次d. 檢測(cè)潛水泵絕緣； 每年一次l 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無(wú)損，供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每年兩次【兒童娛樂(lè)設(shè)施】l 對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤(rùn)滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。 每月一次l 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【健身設(shè)施】l 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次l 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】l 檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年兩次l 大門(mén)除銹、油漆。 每年一次l 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門(mén),應(yīng)開(kāi)啟靈活。 每月一次【樓道、室外消防栓】l 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每月一次l 油漆室外消防栓。 每年一次l 檢查消防帶完好無(wú)損。 每年二次l 檢查消防閥門(mén)無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每年二次l 檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。 每月一次第七章 安全與秩序維護(hù)及車(chē)輛管理方案 一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保陽(yáng)光海岸花園業(yè)主的安全。二、安全管理目標(biāo)1．人員進(jìn)出井然有序2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適3．重大活動(dòng)順利進(jìn)行4．突發(fā)事件迅速得到解決5．交通事故處理率100%，無(wú)車(chē)輛失竊事件6．治安案件發(fā)生率為0三、安全管理原則堅(jiān)持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。四、安全管理內(nèi)容與方式1．安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康和工作、娛樂(lè)休閑環(huán)境的行為。保證日常生活、娛樂(lè)休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理：維護(hù)陽(yáng)光海岸花園的交通秩序，車(chē)輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車(chē)輛破損、被盜。（4）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2．安全管理方式安全管理的方式以保安門(mén)崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)陽(yáng)光海岸花園的實(shí)際情況，設(shè)置門(mén)崗、外圍巡邏崗等；流動(dòng)崗按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。五、組織建設(shè)1．保安隊(duì)伍的組建成立保安部，設(shè)主管1名，下轄保安班長(zhǎng)、保安員。2．保安隊(duì)伍的管理（1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車(chē)輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè))。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。（4）實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。中班每小時(shí)、夜班每30分鐘，向班長(zhǎng)報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。（5）實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處保安部主管對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。（6）注重形象。保安員是業(yè)主及外來(lái)客戶進(jìn)入陽(yáng)光海岸花園看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升陽(yáng)光海岸花園的形象。保安員訓(xùn)練、考核安排表時(shí) 間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容地點(diǎn)參加人員每天接班前半小時(shí)前二十分鐘班前安全會(huì)各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。樓內(nèi)接班保安后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班23：00，7：00，15：00換崗儀式各崗位交接班保安每周周一班務(wù)會(huì)一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)法律常識(shí)與案例分析、安全保衛(wèi)知識(shí)、保密制度等。管理處值班室非值班保安周五體能訓(xùn)練長(zhǎng)跑適時(shí)決定非值班保安每月月底星期天技能訓(xùn)練會(huì)操適時(shí)決定 非值班保安月底部門(mén)考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)適時(shí)決定全體保安每半年第六個(gè)月底公司考核 綜合知識(shí)（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安每年年底公司考核 綜合知識(shí)（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安3．安全管理工作要點(diǎn)日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、小區(qū)巡視檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車(chē)輛秩序疏導(dǎo)等的安全管理等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門(mén)崗控制工作要點(diǎn)1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的客戶提供指引。（3）車(chē)輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn)1)按市陽(yáng)光海岸花園管理處車(chē)輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運(yùn)輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。4)進(jìn)行車(chē)庫(kù)安全服務(wù)，停車(chē)就位，指揮規(guī)范，車(chē)輛停放整齊。5)定時(shí)巡視車(chē)庫(kù)，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。6)有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車(chē)位，擺放醒目標(biāo)志。（4）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。 2)巡視范圍包括陽(yáng)光海岸花園內(nèi)所有區(qū)域等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知主管及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管匯報(bào)。并注意消防設(shè)施等器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問(wèn)，熱情禮貌服務(wù)。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 7)為了營(yíng)造小區(qū)環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，巡邏人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。（5）車(chē)輛管理工作要點(diǎn) 對(duì)停車(chē)場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保陽(yáng)光海岸花園有序的生活、居住、娛樂(lè)環(huán)境。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲?chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)的車(chē)輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車(chē)輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 為保證行車(chē)安全，提供各種停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車(chē)輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、規(guī)范化的管理系統(tǒng)、全方位的保安緊密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。 5)規(guī)范化的人性管理 關(guān)注已停車(chē)輛，查看有無(wú)損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 6)配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車(chē)位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。（6）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 六、安全狀態(tài)控制管理 我們將陽(yáng)光海岸花園報(bào)警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報(bào)警信息分成兩類：非確切報(bào)警信息、確切報(bào)警信息。根據(jù)報(bào)警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)：一級(jí)狀態(tài)、二級(jí)狀態(tài)、三級(jí)狀態(tài)、四級(jí)狀態(tài)。針對(duì)不同的狀態(tài)，調(diào)動(dòng)不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級(jí)應(yīng)對(duì)，限時(shí)到位。通過(guò)完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動(dòng)、組織、協(xié)調(diào)，保證及時(shí)、快速、有效地處理各類異常情況，為陽(yáng)光海岸花園提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。（1）反應(yīng)時(shí)間限定各類反應(yīng)人員接到通知至趕到現(xiàn)場(chǎng)的最長(zhǎng)時(shí)間一級(jí)反應(yīng)力量3分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)二級(jí)反應(yīng)力量5分鐘三級(jí)反應(yīng)力量5分鐘四級(jí)反應(yīng)力量5分鐘當(dāng)班維修人員5分鐘七、突發(fā)事件處理1．突發(fā)事件的處理（1）目的：迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。（2）適用范圍：車(chē)禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、自然災(zāi)害等異常情況。（3）職責(zé)1)主任負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。2)值班人員嚴(yán)守崗位。3)安全管理部負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；安全管理部負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。4)其他員工聽(tīng)從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶修。（4）突發(fā)事件的處理1)暴力事件在執(zhí)勤過(guò)程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報(bào)告安全管理部長(zhǎng)，通知監(jiān)控室，同時(shí)向管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)院進(jìn)行緊急疏散，必要時(shí)報(bào)警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。2)聚眾鬧事事件處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證陽(yáng)光海岸花園正常工作秩序。對(duì)聚眾鬧事者，保安人員要通過(guò)疏導(dǎo)、勸說(shuō)或與事件代表交涉，協(xié)商解決問(wèn)題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴(kuò)大，并將現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，請(qǐng)求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。同時(shí)，監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。3)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來(lái)源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報(bào)警及群眾舉報(bào)。處理方式：①查驗(yàn)證件，開(kāi)箱檢查物品。②對(duì)檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時(shí)移交公安機(jī)關(guān)進(jìn)一步審查。③對(duì)有作案嫌疑人員，送交派出所審查。④?chē)?yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。⑤增強(qiáng)自律意識(shí)，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。（5）車(chē)輛事故處理1)疏通車(chē)輛，防止事態(tài)擴(kuò)大影響到其它車(chē)輛的正常運(yùn)作。2)拔打122報(bào)警，移交交警處理。3)全力搶救受傷人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。4)記錄肇事車(chē)輛車(chē)牌號(hào)碼、車(chē)型和顏色，通知前方攔截，并及時(shí)報(bào)警處理。5)監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實(shí)時(shí)錄像。第八章 保潔和綠化管理方案一、保潔管理方案l 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；l 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；l 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；l 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；l 為業(yè)主、訪客提供一個(gè)清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；l 操作規(guī)范化、管理