【導(dǎo)讀】物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，S物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上，作的難點和重點，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示。用者需求不相匹配。溝通是委托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用。式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實效的措施。和國建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合S公司“以家為本，

　　

【正文】 方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義 務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護員，他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時則迅速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面，將依照本公司 ISO9002 程序文件的規(guī)定，包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等，在各項規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。 消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有： (1)宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全 意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。 (2)加強監(jiān)督 加強監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊必須配備滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測儀，在小區(qū)內(nèi)定時定點進(jìn)行檢測，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。 (3)模擬演習(xí) 我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊員救護能力，提高住戶的消防 意識，增強自救能力。 第六節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護 完善的物業(yè)維修養(yǎng)護，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點，制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護，將有利于物業(yè)的保值、增值，使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 (詳見標(biāo)書附件 ) 、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn) 、下水道維護檢查表 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作，為杜絕違章裝修和違 章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。 1）申報：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫《 裝修申請表 》和《裝修項目清單》，填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。 2）審查：管理處對申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對“ GM 花園”的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： 裝防盜網(wǎng)和防盜窗花； ，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計； 、陽臺嚴(yán)禁拆改和搭建，嚴(yán)禁封閉陽臺； ，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過法律途徑解決。 3）施工管理： 《 裝修工程隊治安責(zé)任書 》和《裝修施工保證書》；施工隊必 須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證，施工時佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動。 ，住戶與裝修隊均為第一責(zé)任者，均獨立承擔(dān)責(zé)任。 。 。 8： 0012： 00，下午 14： 0018： 00 內(nèi)進(jìn)行。 4)巡視監(jiān)管 管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡視二次；對頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄 。在住戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每兩天巡視一次。 維修基金 物業(yè)維修基金按 GM 花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會，使用權(quán)在物業(yè)管理機構(gòu)，保證維修基金的?？顚Ｓ?。 第七節(jié) 社區(qū)文化 社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時代的進(jìn)步、科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境 、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f，社區(qū)文化是現(xiàn)代物同時，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次?！耙环矫婧虾踝匀?，一方面合乎理想，這就是美”。 注：社區(qū)文化策劃見標(biāo)書附件 通過社區(qū)文化活動，我們旨在“ GM 花園”提倡安靜的社區(qū)文化，將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動引導(dǎo)向一個更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)境中營造精神樂園。安靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的尊重，同時蘊含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵 。 第八節(jié) 環(huán)境文化 社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入“ GM 花園”，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是“ GM 花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識，培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。 QZd 社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的物的依托，最直接最明顯地 體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成，給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點，她有助于提升居民的文化修養(yǎng)，也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。（實施方案見附件：“ GM 花園” CIS 策劃） 第九節(jié) 酒店式套餐服務(wù) 都市人生活節(jié)奏急促，時間對上班現(xiàn)代人十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。 S 物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實踐，形成了一套 服務(wù)的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮 GM 花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，通過提供舒適的服務(wù)項目，將在“ GM 花園”經(jīng)過調(diào)查，組成套餐，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。 套餐服務(wù)組成：無償服務(wù)： 17 項，有償服務(wù)： 33 項；同時根據(jù)“ GM 花園”住戶需求，不斷增加和完善服務(wù)項目。 （一）無償服務(wù)項目 類別序號服 務(wù) 項 目 家政服務(wù) 01 代訂牛奶 02 電話留言服務(wù) 03 送取干洗衣服 04 調(diào)試電視節(jié)目 05 代辦有線電視開通 06 代訂酒店客房 07 保安對講檢修服務(wù) 08 代辦電話開戶 09 代辦煤氣開戶 10 代辦收訂報刊雜志 11 介紹保姆 文化娛樂服務(wù) 12 組織體育鍛煉活動 13 代購車船、飛機票 14 組織各種展銷活動 15 開設(shè)棋類活動 16 組織小區(qū)內(nèi)少兒活動 17 組織老年人活動 （二）有償服務(wù)項目表 類別序號服 務(wù) 項 目參 考 價 格 家政服務(wù) 01 清洗排風(fēng)機 2050 元 /次 02 清洗抽油煙機 50100 元 /次 03 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 1 元 /次 04 鐘點家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 13 元 /小時 /人 05 定點長期服務(wù)（ 1 小時 /天） 300 元 /月 06 定點長期 服務(wù)（ 2 小時 /天） 450 元 /月 07 定點長期服務(wù)（ 3 小時 /天） 600 元 /月 08 木地板打蠟 2 元 /平方米 09 家庭綠化 530 元 /次 裝修服務(wù) 10 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機 10100 元 /次 11 安裝窗簾、拉簾、等 1020 元 /次 12 安裝熱水器 60100 元 /次 13 安裝洗手間潔具 50150 元 /件 14 安裝空調(diào) 200400 元 /部 15 安裝燈具、廚柜等 1030 元 16 修理、更換門鎖、信箱鎖等 1050 元 /次 17 修理、更換水閥、各類軟管 1030 元次 18 檢修電路 50200 元 /次 19 檢修家用電器 10300 元 /次 20 通下水道 50200 元 /次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 /次 22 修理、更換開關(guān)、插座等 1050 元 /次 23 洗手盆堵塞、滲水處理 1050 元 /次 24 修理、更換燈泡、燈管 1030 元 /次 25 貼地磚面議 26 貼瓷片面議 商務(wù)服務(wù) 27 傳真 10 元 /張 28 打字 元 /字 29 復(fù)印 1 元 /A4 30 電話市價 其它 31 洗車 10 元 /輛 32 車打蠟 25 元 /輛 33 代租、售房屋面議 第十節(jié) 服務(wù)溝通 服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動過程中一項嚴(yán)謹(jǐn)而極富有技巧的工作。迅速、及時的溝通將會贏得 住戶的高度信賴，反之將傷及物業(yè)管理機構(gòu)信譽，損害業(yè)主對管理機構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。 特別采用物業(yè)管理服務(wù)報告制 “ GM 花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進(jìn)項目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。 附樣本： 物業(yè)管理服務(wù)報告 第五章 物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費收支預(yù)算 根據(jù) GM 花園招標(biāo)書所提供的資料和我司在實地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù)， GM 花園的主要收入來 源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經(jīng)營收入三大類，正常年收入為： 3689688 元，主要支出費用為人工費、公共設(shè)施維護費等項，年支出為： 3610616 元。 為提高服務(wù)質(zhì)量，并保持經(jīng)費收支平衡，我公司在經(jīng)營期內(nèi)，按低于收入的 10%提取固定管理傭金為 36 萬元 /年，即 3 萬元 /月。 為了加強物業(yè)管理服務(wù)的透明度，我們實現(xiàn)《物業(yè)管理服務(wù)工作報告》制，每季度將物業(yè)管理服務(wù)工作全方位的向全體業(yè)主、住戶公布。