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【正文】 作并作好記錄。 —— 保持監(jiān)控室的清潔，作好運行記錄和交接部記錄。 護衛(wèi)管理人員、房屋管理員、工程維修人 員要不定期對智能化系統(tǒng)各種設施設備進行巡察，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （ 1） 每年要對智能系統(tǒng)制訂維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)人員，責任到人。 （ 2） 智能化系統(tǒng)維護養(yǎng)護項目表。 （七） 設備三級人員管理 ：設備安全之第一責任人，負責設備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督。 ：負責設備保養(yǎng)、維修工作的組織、安排和實施，建立設備臺帳，解決技術難題。 ：負責責任范圍內設備保養(yǎng)維護的日常工作。 (八 ) 設備六級保養(yǎng)維修 ：屬日常巡視檢查維護，檢查設備運行狀態(tài)是否正常。 ：屬測試性檢查，對設備進行性能測試、調整。 20 ：屬維護性修理，對設備進行清掃、加油、調試。 ：屬恢復性修理，對設備局部解體，著重恢復設備的電器性能、機械和精度，檢修或更換部件及附屬裝置。 ，對設備全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調試、更換全部不合格零件或附屬裝置。 ：依據分包合同的約定進行定期保養(yǎng)及故障處理。 （九） 設備管理要點 （ 1）建立設備的管理檔案和各類重要設備的技術檔案。 （ 2）設備管理必須落實設備責任人，做到責任到人。 （ 3）設備管理首要任務是 保證整個 小區(qū) 所有設備的正常運轉。 （ 4）消防系統(tǒng)各設施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。 （ 5）機房、設備房屬安全和消防重點，嚴禁無關人員進入。 （ 6）完整詳細的設備管理工作紀錄是設備管理質量的必要保證。 （十） 回 訪 根據公司制訂的維修養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)回訪制度，及時了解業(yè)主對維修養(yǎng)護服務的工作滿意度，通過意見箱、發(fā)意見征詢表、電話、上門征求意見等方式進行回訪，針對業(yè)主提出的意見和建議，改進工作方法。 （十一） 共用設施設備保修期內和保修期外工程質量的修復工作方案 1. 共用設施設備保修期內工程質量問 題的修復工作方案 共用設施設備在保修期內損壞，由維修人員到現(xiàn)場核實，確定屬于保修期內的維修，則根據《工程質量管理條例》第四十一條規(guī)定，由施工單位履行保修義務。物業(yè)公司根據共用設施設備的損壞情況，致函給建設單位，由建設單位進行維修。維修完畢，維修人員要進行檢查驗收直至合格。 2. 共用設施設備保修期外的工程質理問題的修復工作方案 ● 大 修 （ 1）范圍： ① 房屋蓋層面大面積滲漏。 21 ② 修補粉刷建筑物的外墻面以及樓道內墻面。 ③ 拆、砌挖補局部墻體，拆換或加固梁柱。 ④ 室內、外的上、下水管道斷裂。 ⑤ 供 電設備、給排水設備嚴重損壞或整機損壞。 ⑥ 公共上下管道喉管、水閘損壞。 ⑦ 照明設備電路及電力裝置的局部或全部修復。 （ 2）大修費用承擔：經業(yè)主委員會審批后由全體或單元業(yè)主分攤。 ● 中 修 （ 1）范圍 ① 小區(qū)公共部位所有門、窗、五金器具的局部損壞及整體修復。 ② 公共墻壁、天花板、地板的局部損壞。 （ 2）中修費用承擔：經業(yè)主委員會審批后由全體或單元業(yè)主分攤。 ● 小修及日常養(yǎng)護范圍 （ 1）范 圍 ① 小區(qū)各公共部位、樓層電器的熔斷絲、插座、空氣開關、漏電開關、電源插頭座、 各種燈頭、燈座的故障維修及零配件更換。 ② 小區(qū)公用部位各種水龍頭失靈故障、各種閥門損壞、上下水道堵塞不暢、各種零配件失靈故障、水表故障、各種衛(wèi)生潔具損壞。 ③ 公共宣傳窗、柜局部油漆銹蝕，欄桿、樓梯扶手局部油漆銹蝕脫落。 ④ 公共用電、給排水、電梯等共用設施設備的清潔、潤滑及調試加固、零星配件的更換，化糞池、沉沙井的清理。 （ 2） 費用承擔： 由物業(yè)管理公司收取的公共專項維修資金支付。 三、緊急情況和突發(fā)設備故障的應急方案 梯困人 （ 1） 如有乘客被困在電梯內，如有閉路電視及對講機，則須把電視機鏡頭移至困 人的電梯，觀察電梯內的活動情況，詳細詢問被困者有關情況及通 22 知管理人員到電梯門外及保持聯(lián)系。 （ 2）立 即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時必須詢問對方姓名及告知有人被困。 （ 3） 被困者內如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請求消防人員協(xié)助。 （ 4） 被困者救出后，須詢問： ① 是否有不適，是否需要幫助等。 ② 提供姓名、地址，聯(lián)系電話及到本小區(qū)的原因。 ③ 如被困者不合作或自行離去，則必須記錄備案。 （ 5） 必須記錄事件從開始到結束的時間，詳細情形及維修人員、消防員 、警員、救護人員到達和離去的時間，消防車、警車及救護車號碼等。 （ 6） 必須記錄被困者救出的時間或傷員離開時間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。 2. 爆水喉及水箱過滿 如發(fā)現(xiàn)小區(qū)內有漏水現(xiàn)象，必須立即到現(xiàn)場觀察及采取以下措施： （ 1） 檢查漏水的準確位置及所屬水質，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水掣。若不能制止時應立即通知工程人員，管理處經理及中央控制中心，尋求支援。在支援人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。 （ 2） 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓房、升降機、電線槽等。 （ 3） 利用沙包及可用 之物件堆箱，防止漏水摻入升降機等設備，并須將升降機立即升上最高樓層，以免被水浸濕而使機件受損。 （ 4） 利用現(xiàn)有設備工具，設法清理現(xiàn)場。 （ 5） 如漏水可能影響日常操作，保養(yǎng)及申報保險金等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。 （ 6） 通知清潔部清潔現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。 （ 7） 日常巡邏時，應留意渠道是否有淤泥，雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。 23 （ 8） 如該地區(qū)及建筑物曾經有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水喉及雨季使用。 3. 停電、電力故障 （ 1） 若電力公司預先通知小區(qū)暫時停電， 應立即將詳情和有關文件呈現(xiàn)交主任。 （ 2） 管理處主任應安排電工值班。 （ 3） 有關停電通知預先張貼在小區(qū)大門明顯處。 （ 4） 當供電恢復時，管理員必須與電工技術員檢查小區(qū)內所有電掣的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主任，安排修理。 （ 5） 管理處必須隨時準備電筒和其他照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電時使用。 （ 6） 當小區(qū)晚間發(fā)生突然停電事故時，管理員應立即通知主任及控制中心，安排工程部人員維修，并通知住戶或業(yè)主有關停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時應關閉小區(qū)大門。 （ 1） 當收到懷疑泄漏易燃氣體報告 時，應立即通知主任，并盡快趕到現(xiàn)場查看究竟。 （ 2） 抵達現(xiàn)場后，要謹慎行事，敲門進入后，不可開燈開風扇及任何電掣。必須立即打開所有窗門，關閉煤氣或石油氣掣。嚴禁現(xiàn)場吸煙。 （ 3） 通知所有人離開現(xiàn)場，有關人員到場檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場。 （ 4） 如發(fā)現(xiàn)有受傷不適者，應小心妥善處理，等待救護人員及警務人員抵達現(xiàn)場。 （ 5） 管理員在平時巡邏時應提高警惕。遇有不尋常氣體味道時，應小心處理。對煤氣及石油氣總掣的位置和開關方法應了解和掌握。 （ 6） 將詳細情況記錄下來，盡快呈交主任。 （ 1） 發(fā)現(xiàn) 有人觸電應馬上趕到現(xiàn)場并關閉電源。 24 （ 2） 在未關閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防連自己也觸電，應用絕緣的東西把線頭或人拉開。 （ 3） 立即進行人工急求，并電告醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或送院急救。 （ 1）當接到用戶投訴或報告后，即時前往現(xiàn)場觀看。 （ 2）抵達現(xiàn)場后，立刻查找出水的來源，檢查出水閥位置，并立即關閉有關的水閥。下水道堵塞，應立即疏通。 （ 3） 觀察現(xiàn)場附近的電掣。如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。 四、物業(yè)管理服務指標的承諾 詳見本標書第 51 頁 《物業(yè)管理內容及承諾指標》 五、業(yè)主自用部位的裝飾、裝修管理方案 （一） 房屋裝修管理 為加強本小區(qū)房屋裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護住戶的生活秩序，使住戶安居樂業(yè)，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，現(xiàn)將我公司對房屋裝修的有關事項規(guī)定如下，凡業(yè)主（住戶）進行室內裝修，均需遵守： （ 1）室內裝修應提前 7 天由業(yè)主本人或業(yè)主委托人（持業(yè)主書面委托書）到管理處申報，并如實填寫《裝修申請表》，經管理處審批后，方可進行裝修。業(yè)主和施工隊負責人應同時在《裝修申請表》上簽字蓋章。裝修公司（施工 單位）應交驗《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《經營資質等級證書》，提供其帶紅章的復印件給管理處備案。 25 （ 2）裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理裝修出入證，憑裝修出入證，方可進入小區(qū)進行裝修。 （ 3）住戶申請裝修時，施工單位應預交裝修保證金（見《裝修收費項目及繳納標準》）。工程完工后，經管理處驗收，無違章或滲漏、堵、損壞等情況發(fā)生，管理處退回全部保證金。否則，要從保證金中扣除賠償費用或違約金，多退少補。裝修完工半年內，如發(fā)現(xiàn)有上述問題，仍由裝修戶負責。 （ 1）房屋裝修，不得改變或損壞房屋 原有的結構、外貌及公共設施，不得改變房屋及配套設施的使用功能。 （ 2）允許對房屋樓地面、內墻面、天棚進行表面裝修。樓地面不得鑿除原水泥，只許鑿毛。地面裝修材料不得超過 20 毫米。 （ 3）窗戶允許在內側安裝防盜網。防盜網、防盜條都必須按管理處規(guī)定的規(guī)格及樣式安裝。安裝防盜門不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞旁邊墻面瓷片，不能占用公共通道，防盜門必須是不銹鋼材質，防盜網外面門洞邊不準包門套。 （ 4）允許改換廚房的灶臺、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水 管道。 （ 5）外門窗不得隨意改動，天臺花園的柵欄不準改動，不準私搭亂建。 （ 6）嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水主管道、供電線路、屋面的防水隔熱層、室內防水層等。 （ 7）樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面均屬公共建筑，嚴禁擅自占用，嚴禁在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設等。 （ 8）如需拆、改煤氣管道，須到煤氣公司辦理相應手續(xù)，由煤氣公司專 26 職人員施工，嚴禁私自拆、改，一經發(fā)現(xiàn)將被主管部門處以 10002021 元罰款。 （ 1）從裝修開工起立即采取防火措施，確保戶內外安 全，管理處對裝修每天不定時進行巡查。裝修人員憑裝修出入證出入小區(qū)，工作時需佩戴裝修出入證。（裝修出入證于管理處辦公室辦理）。不佩戴證件、涂改或轉借出入證的人員一經查出，將 按違約處理 ，直 至 取消裝修資格。 （ 2）裝修施工時間為正常工作日上午 8:0012:00，下午 3:007： 00。其余時間（含節(jié)假日）原則上不允許施工。如在非工作時間內施工，影響他人休息，造成不良影響及投訴的，管理處將進行歸勸，對不聽勸說者，管理處將依照雙方簽訂的裝修管理協(xié)議的約定，扣除違約金。 （ 3）管理處按規(guī)定收取裝修管理費和裝修保證金（ 見裝修收費項目及標準），如有違章或賠款，從保證金中抵扣，多退少補。 （ 4）裝修垃圾必須按照管理處指定位置、方式和時間進行堆放、清運。嚴禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。對裝修過程中，違章堆放、拋棄裝修垃圾或損壞公共設施、公用管線、道路綠化的，可按規(guī)定扣除違約金，并責令賠償損失。如有同一棟樓兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責任的，各裝修住戶共同負責。 （ 5）裝修施工用電，應提前 7 天向管理處申報，并說明電器工具的品種、負荷、使用時間、操作人員等。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章扣違約金。因裝修施工造成的管道堵 塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應由裝修戶負責修復和賠償。 （ 6）住戶安裝空調，必須到管理處申請，并按指定位置安裝，空調支架應用不銹鋼或鋁合金材料，不得使用鐵架子。否則，裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果（如鐵銹污染外墻面等等）。 27 （ 7）住戶裝修時，進戶門允許更換（加裝）防盜金屬門，但不得改變防盜門原有的安裝位置及原有門洞尺寸，不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道。 （ 8）裝修人員必須遵守有關消防條例及管理處關于安全、保衛(wèi)等方面的有關規(guī)定。裝修屋內必須備有 1 只以上滅火器。 （ 9）裝修人員必須保證公共 設施完好、清潔，不得隨意在樓道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內亂涂亂畫。否則將按 違約 處 理 。 （ 10）需暫住樓宇內的裝修人員必須持