【正文】 老 21%、失業(yè) 2%、工傷%、生育 %） 4159 元 3 福利費(fèi) 工資總額的 14% 2499 元 4 教育經(jīng)費(fèi) 工資總額的 % 268 元 5 法定節(jié)假日加班費(fèi) （ 500247。 ⑶合計(jì)： 9 月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為 17136 元。 ⑵ 9 月交房 住 宅： 平方米 0. 60 元 /月 二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算 ⑴ 7 月交房 住 宅 : 平方米 0. 60 元 /月 空置房（業(yè)主已購未 裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。 ３ .公共水電管線損耗、公共水電公攤 由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)偂? 未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。 平方米 。 平方米 。 ：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。 發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗(yàn)收一覽表》。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。 。 （ 1）驗(yàn)證購房款發(fā)票或收據(jù) 。 《業(yè) 主情況登記表》。 業(yè)主須繳納的款項(xiàng)。 d 已交房款的收據(jù) 。 b 業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份 。 （ 2）業(yè)主須攜帶的證件 。 （五） 業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方 案 ● 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作 。通過解答，了解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的理解和要求。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 6 樓盤銷售 前兩周 六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù) 2 了解業(yè)主辦理入住 手 續(xù) 的 全 過程。 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 5 樓盤銷售 前兩周 五、《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 的主要內(nèi)容。 資金？ 準(zhǔn)？ 立？ 用？ 、管理、監(jiān)督。 XX“ 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 4 了解前期物業(yè)管理服務(wù)概念，懂得 XX《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容 由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課 3 樓盤銷售 前兩周 三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？ 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 業(yè)主（住戶）入住時(shí)應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？ 空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？ 2 了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費(fèi)用，空置 房 的 收 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。 為什么要實(shí)行物業(yè)管理。 7 售樓人員物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案 序號 培訓(xùn)時(shí)間 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 課時(shí) 培訓(xùn)目的與要求 主 講 人 1 樓盤銷售 前兩周 一、物業(yè)管理 物業(yè)管理的概念。 《臨時(shí)管理規(guī)約》，與購 房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 ，通過宣傳互動(dòng)，積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。 ② 熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作 方法。 、配套設(shè)施安裝的工作建議。 ③ 施工場所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。對進(jìn)出施工現(xiàn)場的材料、物品實(shí)行嚴(yán)格檢查核實(shí)。嚴(yán)格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入工地。 、控制、管理的建議 ① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場的秩序，設(shè)置門崗，24 小時(shí)值班警戒。 、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù) 等。 ：經(jīng)營 花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。 、果菜、燃?xì)夤?yīng) 。 （四） 小區(qū)開展多種經(jīng)營途經(jīng)的建議 多種經(jīng)營以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目如下： ：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)公司帶來了不便甚至困難。 5 管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵(lì)員工參與物業(yè)管理工作和管理 新技術(shù)，開展各種文體活動(dòng)，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。 。 。 。 ② 一年無一次違紀(jì)記錄者浮動(dòng)一級工資。 。每年根據(jù)考評結(jié)果，適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。 3. 實(shí)行工資福利等級機(jī)制。 每年開展一次 評優(yōu)爭先 活動(dòng)，從員工中選出一名優(yōu)秀 員工。 ㈢激勵(lì)機(jī)制 、員工的業(yè)績與個(gè)人收入掛鉤，給予各級人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報(bào)酬。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)起草《業(yè)主委員會(huì)章程》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。 （ 4） 在保修期滿時(shí)，代表業(yè) 主對其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的檢查。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問題。 組員 4：負(fù)責(zé)前期介入隱蔽工程的跟進(jìn)工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗(yàn)收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。 組員 2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 副組長：負(fù)責(zé)前期介入工作的管理、培訓(xùn)、入伙資料的準(zhǔn)備、房屋驗(yàn)收交接工作。 ④ 財(cái)務(wù)收費(fèi)票證等。 ② ② 核對各房號鑰匙。必須嚴(yán)格按以下程序進(jìn)行。 五、 入伙管理和資料準(zhǔn)備 入伙管理歷來是物業(yè)管理工作重點(diǎn)，難度較大。 ，同小區(qū)的交接單位進(jìn)行正式移 18 交。 ，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收報(bào)告。 驗(yàn)收 完畢將 驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。 ⑵ 工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置 相 符合。小區(qū)的正式驗(yàn)收 預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的小區(qū)驗(yàn)收。 ，交公司總經(jīng) 理 審查。 行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收。 并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收 ： 、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 17 小區(qū)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 依 據(jù)《 AA 市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法 》 實(shí)施： 、設(shè)計(jì) 單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗(yàn)收意見書》； 《建筑工程消防 驗(yàn)收意見書》； 得市政管理部門核發(fā)的《城市排水許可證》； ； ； （舊改項(xiàng)目）； 16 ； ，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶； 、有線電視線敷設(shè)到戶； ，綠化工程按方案要求進(jìn)行建設(shè)； ，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ，驗(yàn)收 方案 。 訂 驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 四、 XX接管驗(yàn)收的工作計(jì)劃 ㈠接管驗(yàn)收原則 ㈡接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件 ㈢接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ㈣職責(zé)分工 ㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收 要求 另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，這樣用電負(fù)荷猛增。 ，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動(dòng)室、綠化觀景點(diǎn)、休閑椅等。 ，應(yīng)考慮酒樓飲食的 慮排煙、排污、噪音、和配電問題 ， 要符合環(huán)保要求，不能影響左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。 ㈧其他建議 ，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用 ,三可以減少保安管理的成本。住戶空調(diào)外機(jī)的安裝位置應(yīng)合理，外機(jī)安裝簡捷、安全?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會(huì)，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。 。 電梯應(yīng)安裝停電自動(dòng)平層裝置及 5 方呼叫系統(tǒng) ，以確保突然停電時(shí)業(yè)主不被困在電梯間。小區(qū)內(nèi)主干道相距 30 M 左右設(shè)置一個(gè) 果皮箱。 ㈦ 公共設(shè)施設(shè)備的配置 ： 14 。 ㈤消防設(shè)施 根據(jù)消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動(dòng)式消防滅火器。如：要求 24 小時(shí)開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關(guān)，以達(dá)到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意控制，在硬件上做好設(shè)計(jì)配備工作。 ㈢供水、供電共用設(shè)施設(shè)備 、用電計(jì)量分表的配備，應(yīng)考慮 單獨(dú)配置 ，如綠化用水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)管理用房、公共衛(wèi)生間、會(huì)所、便民商店、消防、自來水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)工作。 ⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。 2 給排水系統(tǒng) 13 ⑴閥門和水表的配置：水表前后和旁通管上應(yīng)配置檢修閥門 ,水表與表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。 ㈡ 市政設(shè)施設(shè)備 市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況合理配置。 、檔案和表格 （附后） 三、 設(shè)計(jì)規(guī)劃、環(huán)境 布 局的建議方案 根據(jù)“ XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)， 從物業(yè)使用功能 的實(shí)際 出發(fā)， 對“ XX”的設(shè)計(jì)規(guī)劃、環(huán)境佈局提出如下 建議性意見 ： ㈠ 物業(yè)管理 用 房 物業(yè)管理 用 房按國家相關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無償提供給物業(yè)公司。 《前期物業(yè)管理協(xié)議》。 （后面專項(xiàng)論述）。位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。 ⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情況（位置、面積、戶型）。綠化用植物的品種是否會(huì)給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。 ⑵綠化的情況。注意在設(shè)計(jì)上對各種管線的維修是否方便，對各種管線的設(shè)計(jì)是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。 （水、電、燃?xì)?、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），了解這些設(shè)施在設(shè)計(jì)上對各種管線的維修是否方便、對各種管線的設(shè)計(jì)是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？ 、配套設(shè)備設(shè)施的情況。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項(xiàng)目很大的一項(xiàng)工作就是收集設(shè)計(jì)資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)提出改進(jìn)方案。 ㈡小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目配置情況資料的收集 。 8.《建設(shè)用地紅線圖》。 6.《國有土地使用證》。 4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 2.《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書》。 二、前期介入管理工作方案 主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項(xiàng)目的隱蔽工程、水電、安防、消防 、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計(jì)規(guī)劃及實(shí)施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符合實(shí)際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。 3． 在出現(xiàn)偏差時(shí)進(jìn)行糾正和修訂。 ㈢前期介入工作計(jì)劃 工作計(jì)劃 表 序號 項(xiàng)目內(nèi)容 2021 年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 負(fù)責(zé)部門 1 制訂管理方案 — 公司總部 2 物業(yè)前期介入 — — — — — — — — 前期介入小組 3 管理處籌建 3． 入伙、裝修資料準(zhǔn)備 — — 公司總部 4 綠化工程施工 — — — — — 綠化部 5 畫停車場車 位線 — — 管理處 6 物業(yè)辦公用房裝修 — — 公司總部 7 物業(yè)辦公用品配備 — 公司總部 10 8 保安進(jìn)駐 — 保安部 9 資料交接、 入伙前對接會(huì) — 房開、客服、售樓、物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo) 10 工程接管資料驗(yàn)收 — — — — — 前期介入小組 11 對驗(yàn)房交房區(qū)域全面清洗 — 管理處 12 驗(yàn)房 — — 前期介入小組 13 發(fā)入伙通知書 — 管理處 14 辦理入伙、交房 — 管理處 15 驗(yàn)房回訪登記 — 16 裝修 管理 — — — — — — 管理處 17 日常物管職能運(yùn)營 — — — — — — 管理處 ㈣ 實(shí)施措施 1．各部門 根據(jù)上述計(jì)劃安排工作。 ⑸周邊服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、接待能力、檔次。 ⑶戶口遷移手續(xù)。掌握 —— ⑴ 機(jī)構(gòu)名稱、地點(diǎn)。 了解與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機(jī)構(gòu)、派出所、消防部門等。 ⑷如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，與其聯(lián)系方法等。 ⑵ 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。 了解的主要項(xiàng)目有：供電、供排水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等。 5． 做好業(yè)主入伙運(yùn)作方案準(zhǔn)備工作。 3． 配合開發(fā)商制訂《臨時(shí)管理規(guī)約》，與購