【正文】 及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個方面。同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開展。擬定移交接管辦法。制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實(shí)施計劃。擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場管理辦法等。（三）設(shè)計管理模式擬定管理制度。了解集團(tuán)或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時值班的客戶服務(wù)熱線，隨時接受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。定期內(nèi)部評審ISO9001質(zhì)量管理體系定期對員工進(jìn)行服務(wù)意識、技能培訓(xùn)；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；服務(wù)持續(xù)改進(jìn)全面開展促進(jìn)老舊小區(qū)的文化活動（一年不少于2次）；開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南；運(yùn)營策劃定期開展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容；加強(qiáng)對分包項(xiàng)目的監(jiān)管管理達(dá)標(biāo)改善提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)第四部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立老舊小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。入駐前一個月內(nèi)7業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析 調(diào)查結(jié)果；上門調(diào)查和回訪； 提出改進(jìn)方案；制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目入駐前2個月4前期介入收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)入駐前二個月5導(dǎo)入興龍物業(yè)管理模式導(dǎo)入管理體系；導(dǎo)入興龍物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度； 導(dǎo)入興龍物業(yè)管理理念?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。3）[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。三、物資裝備需求情況管理用房為創(chuàng)造一個良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；物業(yè)管理用房的配置要求：1）[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域。說明：以上人員均具備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。前臺接待的規(guī)范管理工作；負(fù)責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù)，接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等，向各部門轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求，協(xié)調(diào)各部門的工作，保證住戶需求在24小時內(nèi)獲得反饋?？头藛T視老舊小區(qū)實(shí)際需要情況而定面向業(yè)主現(xiàn)場接受咨詢、意見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報告；定期組織進(jìn)行業(yè)主意見調(diào)查，回訪統(tǒng)計分析工作，及時掌握業(yè)主綜合評價等數(shù)據(jù)；根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他各部門，及時為其提供各類專項(xiàng)有償服務(wù)；根據(jù)交樓的計劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；定期落實(shí)社區(qū)文化活動的擬定及組織工作；二次裝修的申報、監(jiān)督、管理工作；接受業(yè)主的零星報修工作，并及時反饋工程人員，安排工程人員及時上門進(jìn)行維修服務(wù)；按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；對老舊小區(qū)項(xiàng)目各類型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計劃和管理。水電日常維修視老舊小區(qū)實(shí)際需要情況而定主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、控制、保障等工作，包括下水管道、消防設(shè)備、日常 弱電設(shè)施等的維修、保養(yǎng)、更換 及操作管理工作，確保小區(qū)各項(xiàng) 設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)下正常的運(yùn)行。保潔人員視老舊小區(qū)實(shí)際需要情況而定主要負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，包括住宅樓樓梯通道、扶手、窗戶、 消防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公用設(shè) 施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道路保潔。 保證24小時有人值班。具有本科學(xué)歷，物業(yè)管理資格證，有安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)制 定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組 織實(shí)施；每月月初提交上個月的 總結(jié)和本月的計劃；管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對老舊小區(qū)的管理模式和思路，我司認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財力、物力。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進(jìn)行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。三、抓整治工作，換環(huán)境面貌針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。14．物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護(hù)。13．房屋管理對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。嚴(yán)格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。12．安全保衛(wèi)及消防工作。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。10．老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。保證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。8．我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和