【正文】 五）房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖　　房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖(見圖22) 圖22（略）　　 　　使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素 使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。　　購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。智能化配套包含有：　　※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)　　※ 防盜報警系統(tǒng)　　※ 防火報警系統(tǒng)　　※ 出入口管理系統(tǒng)　　※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng)　　※ 通訊自動化系統(tǒng)　?。ㄋ模┭由飚a(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌?！　∮陕?lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路?！　〗煌ńM織：是由“U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路?！　【G化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化?！　。ㄈ┬问疆a(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。避免強調(diào)工種施工的特殊性。 　?。?）各戶應(yīng)集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等?！　。?）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機構(gòu)和風(fēng)道?！　。?）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。 　　室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2 M23 M2， M2，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局?！　N房空間　　建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在： M2， M23 M2， M25 M2，四房以上的戶型在5 M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在5 M28 M2，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴?！　∨P室空間　　臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。其次是以210 M2290 M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。　　二、核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能　　本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費心理。　　“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。 　　 　　一次性付款，供10萬元創(chuàng)業(yè)基金。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點?！　∧壳绊椖克谖恢?，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費水平不高。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。　　舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點?！　》底??！　。?）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%?！　∷摹⒕W(wǎng)點營銷手段建議：　　市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，XXX市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型： 　?。?）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前XXX市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/ M2左右，稍高于本項目商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的在售價格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的銷售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價格走勢第平方米高出現(xiàn)價格200300元?？v觀前期各階段的平均價格調(diào)整大致如下：　　開盤期——2001年12月底　　 均價為4100元/ M2　　元月——2002年5月25號前　　均價為3300元/ M2　　2002年5月25日——至今　　　均價為3330元/ M2 以此提高知名度及吸引人氣?！　。厣?jīng)營　　本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有XXX市人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。　　二、業(yè)態(tài)分布定位建議：　　a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)　　由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范?！靶′佄唬嗤ǖ馈钡氖袌鼋?jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費?！　×觿荩鹤鳛楸卷椖看嬖诘奈磥韮善墒斓纳钇瑓^(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網(wǎng)點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對較難。可能導(dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點難以接受。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長。　?。骸　?yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點商場的面積適中， M2369 M2范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計，該項目在市民中的知名度達90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項目的品牌形象已見扎實的基礎(chǔ)。劣勢：雖該區(qū)附近為XX市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等?！　∩啼佉?guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。達到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議　　定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念　　定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會為輔　　網(wǎng)點規(guī)劃建議　　本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。 　　 　　定 位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”顯示身份的“名片”　　產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。 第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位　　定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。 　　 更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮?！　∮梢弧⒍?、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。　　小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。　　三、居住環(huán)境的三度空間　　三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體?！　∫?、居住環(huán)境的一度空間　　一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感?！　　袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “仁”的“人情味”包括兩個方 面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。　　里：居住區(qū)。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交