【正文】 需用儀表測(cè)試、檢查損壞斷電原因② 更換同類型規(guī)格的電氣零部件。② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常。① 確認(rèn)底數(shù)后，斷開電源進(jìn)行拆裝。維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無(wú)滲漏。（二）房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（1）給水管道的維修。（5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對(duì)房屋、停車場(chǎng)、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告補(bǔ)修，做到“整修不過夜”。（3）科學(xué)的、規(guī)范的制定各項(xiàng)修繕方案，有效的控制成本。（1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任。（2）樓宇維修施工管理：編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，審核修繕方案，監(jiān)督施工。、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫(kù)房?jī)?nèi)的要列冊(cè)登記，方便檢查。（7）變壓器檢查保養(yǎng)主要項(xiàng)目：外觀、絕緣電阻值、零地接線端子、母線排、絕緣等，按各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測(cè)試、調(diào)整。（5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時(shí)，若8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。（3）主管每年12月前應(yīng)制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)審批。（1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請(qǐng)外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。（5）開關(guān)操作A斷電：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。配電房?jī)?nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。電流互感器嚴(yán)禁次級(jí)開路，電壓互感器嚴(yán)禁次級(jí)短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進(jìn)行，并有安全技術(shù)措施。（1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識(shí)，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。1. 管理范圍（1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等）（2）建筑外墻（3）紅線內(nèi)道路（4）停車場(chǎng)（5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù)，最大限度的延長(zhǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。2. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng)（1）以維修員為主，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。（1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級(jí)、周期與內(nèi)容，實(shí)行大、中、小修三級(jí)修繕制度，以保證其正常使用，延長(zhǎng)整體的使用壽命。第四章 XX小區(qū)維修、養(yǎng)護(hù)、管理方案一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)基本原則因地制宜，合理修繕。（前期投入費(fèi)用未含在內(nèi)）。5設(shè)備維修費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）備 注6保潔用水按規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)用水量乘水價(jià)四辦公室固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電腦1臺(tái)、打字機(jī)1臺(tái)、辦公桌椅、復(fù)印機(jī)1臺(tái)五服裝費(fèi)每人按兩年4套，230元/六不可預(yù)見費(fèi)第一至第五項(xiàng)費(fèi)用之和的3%650元七企業(yè)管理及利潤(rùn)總收入8%八稅費(fèi)總收入%合計(jì)四、XX物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用測(cè)算 工資福利項(xiàng) 目測(cè)算依據(jù)月支出額（元）人員工資17850福利、保險(xiǎn)費(fèi)工資32%5712教育經(jīng)費(fèi)%267法定節(jié)假日加班費(fèi)每年按10天計(jì)養(yǎng)老保險(xiǎn)250合計(jì)6592設(shè)備日常維 修 費(fèi)日常維修及材料（維修資金開支）合計(jì)辦公費(fèi)辦公費(fèi)100低值易耗品100交通費(fèi)通訊費(fèi)50社區(qū)文化費(fèi)辦公水電費(fèi)100合計(jì)350綠化養(yǎng)護(hù)殺蟲藥30肥料20工具易耗品購(gòu)置費(fèi)50其他（含服裝）50合計(jì)150衛(wèi)生保潔費(fèi)蓄水池清洗及化糞池清理1000保潔用品費(fèi)50合計(jì)1200護(hù)衛(wèi)管理費(fèi)器械更換維修費(fèi)100其他（含服裝）50合計(jì)150其 他管理費(fèi)收入5%300稅費(fèi)收入%380合計(jì)680總 計(jì)7922五、收支情況分析XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按定向招標(biāo)單價(jià)測(cè)算，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入按100％收費(fèi)率計(jì)算約為6420元，而每月支出最低限度為7922元。12(月)1008元法定節(jié)假日按每年10天計(jì)二辦公費(fèi)元1交通、通訊費(fèi)電話2部、手機(jī)6部、市內(nèi)交通費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）備 注2辦公用水電費(fèi)300元3業(yè)務(wù)費(fèi)人均60元/月通訊三清潔衛(wèi)生費(fèi)，1萬(wàn)m2/人，購(gòu)置保潔工具、保潔用品、損耗 ?？傊翟鶕?jù)勞動(dòng)部門及勞動(dòng)力市場(chǎng)等情況綜合確定1員工工資17850元2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（含養(yǎng)老21%、失業(yè)2%、%、%）4159元3福利費(fèi)工資總額的14%2499元4教育經(jīng)費(fèi)%268元5法定節(jié)假日加班費(fèi)（500247。⑶合計(jì)：9月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為17136元。⑵9月交房住 宅：二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算⑴7月交房住 宅: 空置房（業(yè)主已購(gòu)未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。　、公共水電公攤由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)?。未售房：按上述?biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付。平方米 。平方米 。：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗(yàn)收一覽表》。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。（1）驗(yàn)證購(gòu)房款發(fā)票或收據(jù)?！稑I(yè)主情況登記表》。d已交房款的收據(jù)。b業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份。（2）業(yè)主須攜帶的證件。（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案●為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作。通過解答，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的理解和要求。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課6樓盤銷售前兩周六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù)2了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過程。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課5樓盤銷售前兩周五、《臨時(shí)管理規(guī)約》。？？？？、管理、監(jiān)督。XX“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容4了解前期物業(yè)管理服務(wù)概念，懂得XX《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理處主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課3樓盤銷售前兩周三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？業(yè)主（住戶）入住時(shí)應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？2了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費(fèi)用，空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為什么要實(shí)行物業(yè)管理。售樓人員物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)時(shí)間培 訓(xùn) 內(nèi) 容課時(shí)培訓(xùn)目的與要求主 講 人1樓盤銷售前兩周一、物業(yè)管理物業(yè)管理的概念?！杜R時(shí)管理規(guī)約》，與購(gòu)房戶簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。，通過宣傳互動(dòng)，積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念。滿足設(shè)備安裝、調(diào)試規(guī)范，確保安裝調(diào)試質(zhì)量。② 熟悉所要調(diào)試、安裝配套設(shè)施的性能、原理及操作方法。、配套設(shè)施安裝的工作建議。③ 施工場(chǎng)所和施工生活區(qū)嚴(yán)格隔離分開。對(duì)進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、物品實(shí)行嚴(yán)格檢查核實(shí)。嚴(yán)格控制閑雜人員、收廢舊人員、推銷人員進(jìn)入工地。、控制、管理的建議① 小區(qū)建設(shè)施工階段，要有專人負(fù)責(zé)維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序，設(shè)置門崗，24小時(shí)值班警戒。、家務(wù)服務(wù)，各種代辦服務(wù)等。：經(jīng)營(yíng)花木租售、代理管養(yǎng)業(yè)務(wù)。、果菜、燃?xì)夤?yīng)。（四）小區(qū)開展多種經(jīng)營(yíng)途經(jīng)的建議多種經(jīng)營(yíng)以滿足業(yè)主（住戶）生活和工作需要為原則，根據(jù)本區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)為比較適宜開展經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的項(xiàng)目如下：：代理業(yè)主的物業(yè)租售業(yè)務(wù)，代理開發(fā)商未出售房的業(yè)務(wù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、方便、安全的先天制約條件，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，僅考慮房屋及配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理，給住戶造成了麻煩，給物業(yè)公司帶來(lái)了不便甚至困難。管理處領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常給員工加強(qiáng)思想素質(zhì)、政治素質(zhì)、道德素質(zhì)的教育，鼓勵(lì)員工參與物業(yè)管理工作和管理新技術(shù)，開展各種文體活動(dòng)，從而建設(shè)一支有思想、有道德、有文化、守紀(jì)律的員工隊(duì)伍。②一年無(wú)一次違紀(jì)記錄者浮動(dòng)一級(jí)工資。每年根據(jù)考評(píng)結(jié)果，適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行工資待遇調(diào)整。3. 實(shí)行工資福利等級(jí)機(jī)制。每年開展一次評(píng)優(yōu)爭(zhēng)先活動(dòng)，從員工中選出一名優(yōu)秀員工。㈢激勵(lì)機(jī)制、員工的業(yè)績(jī)與個(gè)人收入掛鉤，給予各級(jí)人員與其貢獻(xiàn)相適應(yīng)的報(bào)酬。 （2）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)起草《業(yè)主委員會(huì)章程》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。（4）在保修期滿時(shí)，代表業(yè)主對(duì)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行一次全面的檢查。 （2）在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問題。組員4：負(fù)責(zé)前期介入隱蔽工程的跟進(jìn)工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗(yàn)收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。組員2：負(fù)責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。副組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)前期介入工作的管理、培訓(xùn)、入伙資料的準(zhǔn)備、房屋驗(yàn)收交接工作。④財(cái)務(wù)收費(fèi)票證等。② ②核對(duì)各房號(hào)鑰匙。必須嚴(yán)格按以下程序進(jìn)行。五、入伙管理和資料準(zhǔn)備入伙管理歷來(lái)是物業(yè)管理工作重點(diǎn)，難度較大。，同小區(qū)的交接單位進(jìn)行正式移交。，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。驗(yàn)收完畢將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。⑵工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置相符合。小區(qū)的正式驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的小區(qū)驗(yàn)收。，交公司總經(jīng)理審查。并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收：、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。小區(qū)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件依據(jù)《AA市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法》實(shí)施：、設(shè)計(jì) 單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗(yàn)收意見書》；《建筑工程消防 驗(yàn)收意見書》；《城市排水許可證》；；；（舊改項(xiàng)目）；；，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶；、有線電視線敷設(shè)到戶；，綠化工程按方案要求進(jìn)行建設(shè)；，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。，驗(yàn)收方案。，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。四、XX接管驗(yàn)收的工作計(jì)劃㈠接管驗(yàn)收原則㈡接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件㈢接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)㈣職責(zé)分工㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗(yàn)收要求另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，這樣用電負(fù)荷猛增。，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動(dòng)室、綠化觀景點(diǎn)、休閑椅等。 ，應(yīng)考慮酒樓飲食的慮排煙、排污、噪音、和配電問題，要符合環(huán)保要求，不能影響左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。㈧其他建議，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用,三可以減少保安管理的成本。住戶空調(diào)外機(jī)的安裝位置應(yīng)合理，外機(jī)安裝簡(jiǎn)捷、安全?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會(huì)，太陽(yáng)能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。電梯應(yīng)安裝停電自動(dòng)平層裝置及5方呼叫系統(tǒng)，以確保突然停電時(shí)業(yè)主不被困在電梯間。小區(qū)內(nèi)主干道相距30 M左右設(shè)置一個(gè)果皮箱。㈦公共設(shè)施設(shè)備的配置：。 ㈤消防設(shè)施根據(jù)消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動(dòng)式消防滅火器。如：要求24小時(shí)開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來(lái)配備組合開關(guān)，以達(dá)到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來(lái)任意控制，在硬件上做好設(shè)計(jì)配備工作。㈢供水、供電共用設(shè)施設(shè)備、用電計(jì)量分表的配備，應(yīng)考慮單獨(dú)配置，如綠化用水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)管理用房、公共衛(wèi)生間、會(huì)所、便民商店、消防、自來(lái)水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)、收費(fèi)工作。⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。2給排水系統(tǒng)⑴閥門和水表的配置：水表前后和旁通管上應(yīng)配置檢修閥門,水表與表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。㈡市政設(shè)施設(shè)備市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況合理配置。、檔案和表格（附后）三、設(shè)計(jì)規(guī)劃、環(huán)境布局的建議方案根據(jù)“XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)使用功能的實(shí)際出發(fā)，對(duì)“XX”的設(shè)計(jì)規(guī)劃、環(huán)境佈局提出如下建議性意見：㈠物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房按國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無(wú)償提供給物業(yè)公司。《前期物業(yè)管理協(xié)議》。（后面專項(xiàng)論述）。位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情況（位置、面積、戶型）。綠化用植物的品種是否會(huì)給業(yè)主帶來(lái)生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。⑵綠化的情況。注意在設(shè)計(jì)上對(duì)各種管線的維修是否方便，對(duì)各種管線的設(shè)計(jì)是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。（水、電、燃?xì)?、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），了解這些設(shè)施在設(shè)計(jì)上對(duì)各種管線的維修是否方便、對(duì)各種管線的設(shè)計(jì)是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？、配套