【正文】 視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。開發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見(jiàn)很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。而開發(fā)商過(guò)分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）參考文獻(xiàn)陳福才．《物業(yè)讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等工作，有無(wú)可替代的重要作用；做好物業(yè)管理前期管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用，在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期管理納入法規(guī)，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。五、結(jié)論綜上所述，實(shí)踐證明由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長(zhǎng)期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問(wèn)題。前期管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡—專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人員的培養(yǎng)。物業(yè)前期管理同時(shí)也是—件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見(jiàn)，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開展。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“讓業(yè)主擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂(lè)歡心”的生活家園。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住、用戶閂益增長(zhǎng)的文化需求。(三)物業(yè)前期管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。作為管理者從物業(yè)前期管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。前期管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。山于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。(二)物業(yè)的前期管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理丌發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。物業(yè)管理公司要減心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商刁工會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。重大問(wèn)題一定要：書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動(dòng)參與、積極配合。提前介入，做好接管驗(yàn)收工作，做到管理到位，服務(wù)創(chuàng)優(yōu)，業(yè)主滿意。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)七十在施工過(guò)程中的落實(shí)情況，及時(shí)提山調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物、比管理帶來(lái)的不必要的麻煩。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)。（六）接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理物業(yè)管理在接管驗(yàn)收階段介入的內(nèi)容：開發(fā)商在接管驗(yàn)收時(shí)往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）帶來(lái)影響。綠化及泳池方面對(duì)綠化設(shè)計(jì)的品種是否適宜以后的物業(yè)管理；是否適宜以后長(zhǎng)期保持相應(yīng)的花期；各種自動(dòng)澆水系統(tǒng)說(shuō)否完善；花池的排水是否恰當(dāng)；泳池的設(shè)備設(shè)計(jì)是否合理；補(bǔ)水、溢水、排水是否完善。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管后即能投入使用，保證以后為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問(wèn)題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用入住前就能正常運(yùn)行。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來(lái)極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)；在工程驗(yàn)收時(shí)，前期介入使物業(yè)管理公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。（二）工程監(jiān)理中物業(yè)管理物業(yè)管理在工程監(jiān)理中介入的內(nèi)容：積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮的那么全面，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，因此會(huì)造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。上海第二工業(yè)大學(xué)成人與繼續(xù)教育學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）因此說(shuō)重視物業(yè)管理的前期管理對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)雙贏的策略。第三，為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)。第二，有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行。第一，能最大限度上滿足客戶的要求，體現(xiàn)“以人為本，客戶至上”的精神。很多人把物業(yè)管理看成是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，但是，在開發(fā)建設(shè)的前期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入活動(dòng)，本著“服務(wù)第一，誠(chéng)信服務(wù)，以質(zhì)取勝”的態(tài)度，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問(wèn)題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，是物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。為以后的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前管理物業(yè)開發(fā)，熟悉了物業(yè)的各個(gè)部分，設(shè)備和環(huán)境等，對(duì)于以后的物業(yè)管理將帶來(lái)很多便利，提高了管理的質(zhì)量和效益。更好地監(jiān)督施工質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著以后接管驗(yàn)收及維修保養(yǎng)的任務(wù)，而工程質(zhì)量的任何隱患和疏忽都會(huì)增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加重視房屋的質(zhì)量，而且，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方面掌握第一手的資料，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的缺陷問(wèn)題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案，配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對(duì)內(nèi)外裝修方式，布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見(jiàn)。因此，必須恰當(dāng)?shù)氖褂脟?guó)家的建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；一、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，參與該物業(yè)項(xiàng)目的可行性研究，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設(shè)性意見(jiàn)，制定物業(yè)管理方案以便建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主或用戶的要求，前期物業(yè)管理是為以后的物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。用心服務(wù)》．山西科學(xué)技術(shù)出版社，2010年6月千艷青．《物業(yè)管理概論與實(shí)務(wù)》．北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2007年1月山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）李加林、周心怡．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年8月滕永健、黃忐潔．《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年張莉祥．《物業(yè)管理法規(guī)》．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004年感謝詞感謝我的導(dǎo)師張塵喜老師，陳福才老師、栗風(fēng)剛老師、武巖平老師，在我的寫作過(guò)程中幫我開拓思路，精心點(diǎn)撥，熱忱鼓勵(lì)。物業(yè)服務(wù)雖然不是開發(fā)建設(shè)的主體骨干，但絕對(duì)可以從閂后管理的角度幫您拾遺補(bǔ)缺，使您避免建管分離等可能發(fā)生的弊端。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規(guī)范了發(fā)展商的開發(fā)與銷售行為。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟?gòu)V闊的空間。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的—與業(yè)鋁；理，是以人為中心發(fā)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場(chǎng)管理等，為規(guī)范正常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。前期介入管理的合格咀是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。山西工商學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護(hù)業(yè)主共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工