【正文】 ????????????????????????? 3 2 居住人群分析 ????????????????????????? 3 （二） 老舊商住兩用物業(yè)管理分析??????????????????? 4 （三）老舊小 區(qū)物業(yè)管理的對策 ???????????????????? 5 1 老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 ???????????????????? 5 2 其他舊小區(qū)物業(yè)管理方案 ???????????????????? 6 三 目前物業(yè)管理普遍存在的問題 ??????????????????? 6 （一）物業(yè)管理存在的普遍問題 ???????????????????? 6 （二）對策 ????????????????????????????? 6 結(jié)束語 ??????????????????????????????? 7 參考 文獻 ??? ?????????????????????????? 7 附件 1 淺談 老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理 提 綱 專業(yè)： 姓名： 指導(dǎo)老師： 一 摘要 物業(yè)管理近幾年發(fā)展越來越快，很多新建小區(qū)的物業(yè)管理相對越來越完善。但那些老舊住宅小區(qū)，盡管政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進老住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，單效果不太理想，難度較大。重點從舊小區(qū)硬件設(shè)施，居住人群等方面 分 析了舊小區(qū)物業(yè)管理為什么難，難在何處，并提出一些可行性方案 ，及一些自己的建議。第二部分舉例北京現(xiàn)有的一兩處舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀。第三 章引申到目前物業(yè)管理普遍存在的問題，及一些自己的建議。很多近幾年新建的小區(qū)，其物業(yè)管理相對比較完善。本文從高檔小區(qū)到普通小區(qū)，從新建小區(qū)到舊小區(qū)來講述現(xiàn)在物業(yè)管理的大體情況入手。 關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理、老舊住宅小區(qū)、業(yè)主、硬件設(shè)施、對策 引 言 物業(yè)管理是近幾年來我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。但在深入發(fā)展的過程中 ,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難 ,給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。現(xiàn)從這個問題入手展開分析，提出一些自己的建議。 但是，物業(yè)管理自引入中國以來才 20 多年，而在 全國發(fā)展 則 普遍只有 10 年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。即使都是普通的小區(qū)，由于建造時間不同，物業(yè)管理的完善程度也是有很大差別的 ，不同小區(qū)的居住人群參差不齊。 （一）高檔小區(qū)物業(yè)管理情況 高檔小區(qū)的物業(yè)管理相對比較完善，業(yè)主滿意度比較高。硬件設(shè)施比較完善，房屋 質(zhì)量相對高，維護和維修容易。而物業(yè)公司由于硬件設(shè)施和業(yè)主等方面的原因，比較愿意接手高檔小區(qū)。這個使得高檔小區(qū)形成了一個比較良性的循環(huán)，物業(yè)管理在高檔小區(qū)發(fā)展的比較健康。《條例》頒布和實施這幾年來，社會各 界對物業(yè)管理的認知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識空前高漲。如業(yè)主被打事件、業(yè)主車堵停車場事件、朝陽區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決的業(yè)主遭法院強制執(zhí)行事件等。老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是 為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。這使得老舊小區(qū)的生活質(zhì)量不高，硬件設(shè)施不足，物業(yè)需要添加很多設(shè)施，房屋也需要專項維護，所以很少有物業(yè)公司愿意接手。 二 老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析與對策 據(jù)調(diào)查，我市建于上個世紀 80 年代以前的老舊小區(qū)有近 1600 個，總建筑面積近 3100 萬平方米。另外，目前我市多數(shù)物業(yè)管理公司對承接老舊小區(qū)物業(yè)管理缺乏積極性，視老舊小區(qū)為“雷區(qū)”。 （一）老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理分析 盡管近幾年政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進老住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，但效果不太理想，難度較大。由于流動人口眾多，小區(qū)房屋出租給了外來人員，物 業(yè)費完全沒有保障，小區(qū)房屋老舊，配套設(shè)施嚴重不足。使得整個小區(qū)看上去臟差亂。對其進行深入調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)主要是由于老住宅小區(qū)硬件設(shè)備和居住人群等兩方面的原因造成。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時，由于與原來的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點問題。老住宅小區(qū)建設(shè)時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災(zāi)，安全帶來一定的隱患。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主 享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念還沒有形成， 房屋的維護保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種 觀念還 沒有完全轉(zhuǎn)變過來。 (2)老住宅小區(qū)居住的另一類人則是 下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔(dān)重，經(jīng)濟壓力大，根本無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。 （ 3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來的打工人員。即使當(dāng)時談妥，他們也會相互推托。 由于老住宅小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難。所以很多房屋，小區(qū)設(shè)施的問題得不到很好的解決。主要集中在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題和業(yè)主繳納物業(yè)費的問題。市場化、專業(yè)性都比較差。這導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。像北京市上地信息路的玉景公寓，在 11 月 14 號的時候暖氣還是沒有任何的動靜，一些業(yè)主和承租的公司找物業(yè)了解，物業(yè)堅持說 15 號能照常供暖。業(yè)主認為質(zhì)價不符，就不繳納物業(yè)管理服務(wù)費，物業(yè)管理公司“收費率”自然就不會高。 老舊商住兩用小區(qū)很多都是出租給一些私營企業(yè)，業(yè)主在出租房屋是承諾交物業(yè)費，而出租后又以各種理由不交，承租方則覺得沒有義務(wù)也就不原交物業(yè)費。物業(yè)公司收不上費，很多服務(wù)質(zhì)量自然下降，形成了惡性循環(huán)。 1 老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 由于老住宅小區(qū)是當(dāng)前物業(yè)管理的難點和重點，也是過去在城市規(guī)劃、基層設(shè)施建設(shè)中欠賬較多的區(qū)域，對物業(yè)管理或社區(qū)來說，難以依賴自 身努力承擔(dān)起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺更多的扶持政策。這點上目前北京政府已經(jīng)在加快實施，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)的幾個老住宅點已經(jīng)開始在有規(guī)模的準備拆遷重建。 （ 2）對于進入老住宅區(qū)進行管理的物業(yè) 公司進行補助，管轄小區(qū)經(jīng)測算所需管理費，用在合理收費基礎(chǔ)上，不足部分有政府財政給予補貼。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。 （ 4） 對于經(jīng)濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費補貼，以減輕生活負擔(dān)。 （ 5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作，每年重點改造幾個小區(qū)，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結(jié)合，在整治總同步建立業(yè)主委員會，特別對目前的“三無小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補貼，擴大物業(yè)管理覆蓋面。 （ 1） 物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認識，這樣才 能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。 (3)增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。 三 目前物業(yè)管理普遍存在的問題 總體上看，北京居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是相對比較健康有序的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高，對物業(yè)管理提出了一列新要求，實踐中也產(chǎn)生 了不少新的矛盾和問題。 （二）對策 物業(yè)管理是一項涉及部門眾多，專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當(dāng)打。針對現(xiàn)在這樣的狀 態(tài)，及物業(yè)管理普遍存在的問題，解決方案應(yīng)該從三方面入手。隨著社會發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求將呈現(xiàn)出高質(zhì)量、多樣化的趨勢，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員具備較高專業(yè)素質(zhì)較強的技術(shù)能力及先進的經(jīng)營管理水平。其二、政府應(yīng)該加大管理，建立有效機制，切實解決收費難的問題；對于老舊小區(qū)加大政策扶持。其三、加大對居民的宣傳，讓居民了解物業(yè)管理具體做些什么工作，費用花在那里。使物業(yè)管理進入一個良性的循環(huán)中健康發(fā)展。即使有物業(yè)公司接手，服務(wù)質(zhì)量相對也不會太好等實際情況出發(fā)。從業(yè)主方面入手，應(yīng)該加大對業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)方面的宣傳。 參考文獻 ： [1]張連生 .物業(yè)管理案例分析 .南京 :東南大學(xué)出版社 ,2020 [2]沈瑞珠 楊連武 .物業(yè)智能化管理 .上海 :同濟大學(xué)出版社 ,2020. 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