【正文】 kumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuW FA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 9JWKf wvGt YM*Jgamp。在此，特向他道聲謝謝。想籍止機(jī)會(huì)感謝三年來(lái)給與我?guī)椭?20 所有老師、同學(xué)，大學(xué)的一切都是我人生的財(cái)富，是我生命中不可缺少的一部分。隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的繁榮，加強(qiáng)解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道，具有現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的緊迫感 ，然而 多角度的分析物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及探討出解決方法，有利于以后我在物業(yè)管理崗位上工作。使廣大業(yè)主盡已然學(xué)會(huì)維護(hù)自己的基本權(quán)利的方法和途徑，主動(dòng)與物業(yè)管理公司及有關(guān)部門聯(lián)系，合情合理地將各項(xiàng)事務(wù)解決在物業(yè)管理開(kāi)始的時(shí)候，而不至于總是在出了問(wèn)題后，一味打 “ 市長(zhǎng)熱線 ” 或動(dòng)不動(dòng)就炒物業(yè)公 司魷魚(yú)。 確業(yè)主管理委員會(huì)的地位，充分發(fā)揮其職能作用 現(xiàn)代物業(yè)管理要求業(yè)主自治管理與物業(yè)管理公司的專業(yè)管理相結(jié) 合，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，而業(yè)主管理委員會(huì)則是業(yè)主自治管理的核心機(jī)構(gòu)，其代表著全體業(yè)主的合法利益，主要職能就是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的管理進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。 17 明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主主要侵害的是鄰里業(yè)主的利益和物業(yè)公司的利益，對(duì)真正欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主，而是侵害別人權(quán)益 的業(yè)主要對(duì)被侵害權(quán)益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，所以業(yè)主必須按照自己對(duì)公約的承諾自覺(jué)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立，進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，共創(chuàng)和諧，共建小區(qū)。尤其是老住宅區(qū)，住戶對(duì)有償服務(wù)不能理解，就更應(yīng)注重資金賬目的公開(kāi)，包括日常管理費(fèi)和維修基金的賬目都要公開(kāi)，提高資金使用的透明度。比如對(duì)售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)可以在職工的工資卡、退休金卡中按月扣收，費(fèi)用實(shí)行按月扣收，即將原來(lái)半年一收的物業(yè)管理費(fèi)化為按月一扣，以減輕居民的一次性負(fù)擔(dān)。 建立物業(yè)管理費(fèi)工資卡扣收制度，有效解決收費(fèi)難問(wèn)題 收費(fèi)難是目前物業(yè)管理尤其是老住宅區(qū)物業(yè)管理中最突出的一個(gè)問(wèn)題。因此，還是應(yīng)該根據(jù)物業(yè)檔次不同制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加收費(fèi)透明度 規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是廣大居民希望政府盡快解決的主要問(wèn)題之一。因此 ， 物業(yè)服 務(wù)公司可以根據(jù)住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力 ,采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 對(duì)高收入住戶提供全方位、多類型的服務(wù) ， 并收取較高的管理費(fèi)用 ； 對(duì)低收入住戶則只提供基本的大眾化服務(wù) ， 收取較低的費(fèi)用。因此 ,政府和有關(guān)法律部門應(yīng)盡快制定和出臺(tái)數(shù)量更多、更具體可行的法律法規(guī) ,使物業(yè)管理收費(fèi)真正做到有法可依、有章可循。（內(nèi)地一些地方制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》中，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用，可向委托單位收取不超過(guò)委托收費(fèi)總額 3％的手續(xù)費(fèi) ，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。實(shí)行水、電、暖的抄表到戶，通過(guò)平等協(xié)商，實(shí)行有償服務(wù)，從根本上徹底解決代收代繳費(fèi)中發(fā)生的虧損問(wèn)題，把物業(yè)管理企業(yè)盡快從矛盾焦點(diǎn)中解脫出來(lái)。 加快制定和完善物業(yè)管理收費(fèi)方面的法律法規(guī) 要促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展，必須依靠法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和相關(guān)職能服務(wù)部門的行為進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)員工要充分為業(yè)主著想 ,尊重業(yè)主的意愿和需求 ,建立透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度 ,公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,定期公布財(cái)務(wù)收支狀況 ,接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。同時(shí)強(qiáng)化 “ 誰(shuí)受益 ,誰(shuí)付費(fèi) ” 的消費(fèi)意識(shí) ,明確物業(yè)管理既 15 是物業(yè)服務(wù)公司提供服務(wù)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為 ,又是業(yè)主購(gòu)買服務(wù)的住房消費(fèi)行為 ,繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用是每一位業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。投資房 。甚至由于物業(yè)公司無(wú)法承受長(zhǎng)期虧損，忍痛放棄管理。 由于收費(fèi)難，物業(yè) 管理 費(fèi)收繳率偏低，使一些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困境，小區(qū)的日常維護(hù)工作就無(wú)法正常開(kāi)展。 由于歷 史原因，老住宅小區(qū)存在著基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境差、人員復(fù)雜、投入不足的情況 物業(yè)收費(fèi)比不上新的住宅小區(qū)，但物業(yè)管理公司的支出卻很可能高過(guò)新小區(qū)。 物業(yè)管理服務(wù)具有全體性，其服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交管理費(fèi)而停止服務(wù) 14 物業(yè)管理公司沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力，無(wú)法因?yàn)槟承I(yè)主不交管理費(fèi)而采取強(qiáng)制的措施。向法院提起訴訟，就算判決了有時(shí)也難以執(zhí)行。目前有關(guān)欠費(fèi)糾紛的處理主要靠教育業(yè)主自覺(jué)遵守法規(guī)。一些業(yè)主把因市政施工，或因城市規(guī)劃改變?cè)斐傻膯?wèn)題等也歸責(zé)于物業(yè)管理公司。加之所定的價(jià)格至今沒(méi)有一個(gè)權(quán)威、透明的物業(yè)管 理服務(wù)分類細(xì)則，容易讓業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)涵蓋了所有服務(wù)內(nèi)容，誤解物業(yè)管理公司未盡到服務(wù)義務(wù)。 法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力 物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制不健全 雙向選擇和公開(kāi)、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在我國(guó)并沒(méi)有真正形成，業(yè)主在對(duì)物業(yè)管理公司不滿意時(shí)難以另選其它公司，只有采用不交物業(yè)管理費(fèi)的手段逼走現(xiàn)有的公司。 13 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)溝通不夠 業(yè)主和物業(yè)企業(yè)是兩個(gè)平等的民事主體，作為物管企業(yè)，不能將自己定位于管理者角色，而凌駕于業(yè)主之上；業(yè)主也不應(yīng)該把物業(yè)企業(yè)的員工看作仆人，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)求全責(zé)備。 業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)差 由于該區(qū) 業(yè)主委員會(huì) 多為近三年成立的，業(yè)主對(duì) 業(yè)主委員會(huì) 作用認(rèn)同不夠，支持不力。然而在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和調(diào)協(xié)的作用并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，突出表現(xiàn)在： 業(yè)主委員會(huì)覆蓋面、代表性有待提高 該區(qū)有相當(dāng)部分老住宅區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理，即使實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，無(wú)業(yè)主委員會(huì) 的仍達(dá) 24%。無(wú)論出現(xiàn)何種問(wèn)題 甚或是業(yè)主之間的糾紛，業(yè)主都可能都?xì)w罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好、失職。 12 業(yè)主與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商之間的糾紛而拒交物業(yè)管理費(fèi) 由于與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商之間的糾紛而拒交，如由于開(kāi)發(fā)商施工質(zhì)量缺陷、虛假承諾或拆遷遺留問(wèn)題，使得業(yè)主及非業(yè)主使用人入住后強(qiáng)烈不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中生活多年的人們已經(jīng)習(xí)慣了 “只享受，不（少）付費(fèi) ” 的福利體制，部分業(yè)主的消費(fèi)習(xí) 慣與觀念還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)看作自身的消費(fèi)行為。 業(yè)主自身原因 業(yè)主消費(fèi)觀念滯后 長(zhǎng)期受福利住房制度的影響，一些居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念還未形成，認(rèn)為享受物業(yè)服務(wù)是應(yīng)該的、無(wú)償?shù)?，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)用。特約服務(wù)收費(fèi)則按不同業(yè)主與物業(yè)管理公司的約定或要求的個(gè)性化服務(wù)，一事一結(jié)、分別收費(fèi)。老住宅小區(qū)情況復(fù)雜、差 別大，就算物業(yè)管理收費(fèi)并沒(méi)有超出應(yīng)收費(fèi)的范圍，業(yè)主在不知情的情況下，也會(huì)拒交或拖欠費(fèi)用。 物業(yè)管理公司收費(fèi)與服務(wù)不匹配 由于物業(yè)公司收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié)，收了費(fèi)服務(wù)跟不上或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配；或企業(yè)巧立名目，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)價(jià)格向業(yè)主亂收費(fèi)而使業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 。 物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求 物業(yè)管理的工作與業(yè)主的生活息息相關(guān)，專業(yè)化程度低、成本高、效益差的情況突出，極易達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)和出現(xiàn)失誤。造成 住宅小區(qū) 物業(yè)管理收費(fèi)難的原因是多種多樣（具體見(jiàn)附表 1） ， 具體分析有： 物業(yè)管理公司自身的原因 物業(yè)管理公司沒(méi)有擺正服務(wù)業(yè)主與管理物業(yè)的位置，以管理者自居 對(duì)業(yè)主過(guò)度管理與約束。 這種情況在一些拆遷小區(qū)和老舊小區(qū)尤其突出。 不斷上漲的房?jī)r(jià)提升了購(gòu)房者的住房消費(fèi)期望值 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的住宅產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)質(zhì)量普遍低于購(gòu)房者的消費(fèi)預(yù)期。而業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司是一家人 ， 開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)承諾的各項(xiàng)業(yè)主權(quán)利和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不能隨意調(diào)整。為了便于房產(chǎn)銷售 ， 開(kāi)發(fā)商在物業(yè) 管理 費(fèi)的測(cè)算方面都會(huì)相對(duì)較低 ， 以增加其售房的 “ 賣點(diǎn) ” 。表面上 ,物業(yè)服務(wù)公司似乎更需要遵守各項(xiàng)政策規(guī)定 ,但由于其數(shù)量眾多 ,政府難以嚴(yán)格監(jiān)督到位 ,因而在很大程度上掌握著主 動(dòng)權(quán) ,這是目前物業(yè)服務(wù)公司違規(guī)收費(fèi)、高價(jià)收費(fèi)、亂收費(fèi)的重要制度性原因。在這一制度下物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系是不對(duì)稱的 ,物業(yè)服務(wù)公司明顯帶有管理機(jī)構(gòu)的性質(zhì) ,在服務(wù)的種類、質(zhì)量、價(jià)格方面占據(jù)相對(duì)壟斷地位。如對(duì)一居室裝修收取保證金 1,000 元 ,但裝修結(jié)束后以垃圾回收扣 20 元 ,或裝修超標(biāo)加 100 元等為由向業(yè)主收取不合理費(fèi)用。例如維護(hù)一部電梯運(yùn)行一年需要 5,000 元的費(fèi)用 ,假如沒(méi)有維護(hù)或只做做樣子 ,原本能用幾十年可能不到 10 年就報(bào)廢了。 對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的合理使用缺乏責(zé)任感 ,本應(yīng)提供的服務(wù)做不到位 物業(yè)管理的隱性成本較多 ,如公共水電費(fèi)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、大面積綠化的維護(hù)等 ,都需要大量資金的投入。 物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符 雖然我國(guó)早在 1996 年就已經(jīng)出臺(tái)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ,但不少物業(yè)服務(wù)公司并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。 希望享受超值的物業(yè)服務(wù) ,卻只愿支付極少的費(fèi)用 ?？梢?jiàn) ,住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用的收繳情況一直不容樂(lè)觀，從而導(dǎo)致 物業(yè)服務(wù)公司 的經(jīng)營(yíng)一直 虧損 。 北京目前每月有 30 多家物業(yè)服務(wù)公司成立 ,但北京市七成以上的物業(yè)服務(wù)公司基本為虧損。這也是 7 年來(lái)我國(guó)住宅用戶滿意度首度出現(xiàn)下降。但是，住宅小物業(yè)管理長(zhǎng)期存在的諸如物業(yè)管理體制改革相對(duì)滯后、物業(yè)管理收費(fèi)難等問(wèn)題一直未能得到很好解決，已成為當(dāng)前小區(qū)居民反映最多的問(wèn)題之一。 對(duì)我國(guó)現(xiàn)行 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策有了一定的了解，下面探討我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費(fèi)用收繳的情況及分析收費(fèi)難的原因。 m2；代收的垃圾清運(yùn)費(fèi) — 7 元 /月 m2，各地制定的綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)不應(yīng)超過(guò)自治區(qū)規(guī)定的最高價(jià)格水平。自治區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定了綜合服務(wù)費(fèi)各服務(wù)質(zhì)量等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平，即：普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)（多層住宅及不帶電梯的 7 層住宅）分為一至四級(jí)分別為 元 — 元 /月普通住宅的綜合服務(wù)費(fèi)及專 項(xiàng)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，已成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理單位與 7 業(yè)主委員會(huì)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)管理單位提出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門審批備案，其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格 [2021]1864 號(hào)）精神，自治區(qū)發(fā)展計(jì)劃委、建設(shè)廳制定了《新疆維