【正文】 吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（新計法規(guī) [2021]531 號），明確了價格管理權(quán)限，確定了物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分： 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用； 法定稅費； 企業(yè)利潤； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)管理收費難問題已成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的“瓶頸”之一。 物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主提供有償服務(wù) ,理應(yīng)收取相應(yīng)的報酬。 關(guān)鍵字： 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 收費難 存在問題 對策 5 引言 我國的物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來的 ,被視為現(xiàn)代化城市建設(shè)的 “朝陽產(chǎn)業(yè)”。 而且 物業(yè)管理費難收取已是 此 行業(yè)中一種 很常見 的現(xiàn)象， 直接關(guān)系到 物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展 ，影響到 小區(qū) 業(yè)主的安居和 小區(qū)建設(shè) 的穩(wěn)定。 1 年年 西安廣播電視大學(xué)開放教育 物業(yè)管理專業(yè) 畢業(yè)論文 題目： 住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的存在問題及對策 專業(yè)層次：?？? 級 別： 2021 春 學(xué) 號： 姓 名：王平 分 校 ：直屬四分校 指導(dǎo)教師：楊春海 2021 年 4 月 14日 2 目錄 中文摘要 .......................................................................................................................... 4 引 言 ................................................................................................................................. 5 ................................................. 6 我國物業(yè)管理費用的構(gòu)成 .................................................................................... 6 我國現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費 政策 ................................................................................. 6 ............................................................ 7 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費用收繳的現(xiàn)狀 ............................................................ 7 導(dǎo)致物業(yè)管 理收費難問題的因素分析 ................................................................... 8 業(yè)主的物業(yè)消費觀念還未完全樹立 ,短期內(nèi)難以和盤接受 ............................. 8 物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符 .......................................................... 8 物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的地位、關(guān)系不對稱 ........................................... 9 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間缺乏相互制約及協(xié)調(diào)的機制 ............................. 9 不斷上漲的房價提升了購房者的住房消費期望值 ....................................... 9 ........................................................................... 10 物業(yè)管理公司自身的原因 ................................................................................... 10 物業(yè)管理公司沒有擺正服務(wù)業(yè)主與管理物業(yè)的位置，以管理者自居 .......... 10 物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求 ............................................. 10 物業(yè)管理公司收費與服務(wù)不匹配 ............................................................... 10 物業(yè)管理收費標準、項目、方式等不合理、不公開、不規(guī)范 ......................11 ....................................................11 業(yè)主自身原因 .....................................................................................................11 業(yè)主消費觀念滯后 .....................................................................................11 業(yè)主經(jīng)濟困難 ............................................................................................11 業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商之間的糾紛而拒交物業(yè)管理費 ............................ 12 業(yè)主對物業(yè)管理公司職責(zé)的錯誤定位 ........................................................ 12 業(yè)主委員會協(xié)調(diào)監(jiān)督難 ...................................................................................... 12 業(yè)主委員會覆蓋面、代表性有待提高 ........................................................ 12 業(yè)主委員會維權(quán)意識差 ............................................................................. 12 業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)溝通不夠 ............................................. 13 法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力 ..................................................................... 13 物業(yè)管理的市場機制 不健全 ...................................................................... 13 服務(wù)收費定價方式不當 ............................................................................. 13 政府行政監(jiān)管薄弱，有時又與物業(yè)管理公司管理內(nèi)容出現(xiàn)重合 ................. 13 社會信用體系缺乏、司法低效 .................................................................. 13 物業(yè)管理服務(wù)具有全體性，其服務(wù)的對象是全體業(yè)主，不可能因少數(shù)業(yè)主不交管理費而停止服務(wù) ........................................................................................ 13 由于歷史原因，老住宅小區(qū)存在著基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境差、人員復(fù)雜、投入不足的情況 ...................................................................................................... 14 .......................................................... 14 增強業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識 ................................................................ 14 提高物業(yè)服務(wù)公司的自身素質(zhì)和工作質(zhì)量 .......................................................... 15 加快制定和完善物業(yè)管理收費方面的法律法規(guī) ................................................... 15 3 建立有效機制，切實解決收費難問題 ................................................................. 16 規(guī)范收費標 準，增加收費透明度 ............................................................... 16 建立物業(yè)管理費工資卡扣收制度，有效解決收費難問題 ............................ 16 推行資金賬目公開，爭取更多居民的理解支持 .......................................... 16 于經(jīng)濟實在有困難的低保戶，實行費用減免或補貼 .................................. 17 確業(yè)主管理委員會的地位，充分發(fā)揮其職能作用 ............................................... 17 ........................................................................................................................ 18 參考文獻 ........................................................................................................................ 19 致謝 ............................................................................................................................... 19 4 住宅小區(qū) 物業(yè)管理收費難的存在問題及對策 中文摘要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的重要的新興行業(yè)，但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)成長而來的一個突出問題，就是收取物業(yè)管理費難 。 物業(yè)管理服務(wù)費既是保證物業(yè)管理 活動正常運轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主 和 物業(yè)使用人切身利益的大事 ， 因此備受業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理 公司 的 高度 關(guān)注。 所以多角度地分析 住宅小區(qū) 物業(yè)管理收費難的存在問題及對策有重要意 義 ?？茖W(xué)、規(guī)范、專業(yè)和現(xiàn)代化的物業(yè)管理與服務(wù)可以給住宅小區(qū)帶來良好的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。但在實際操作中 ,許多公司由于種種原因?qū)е率召M不足 ,影響了自身的正常經(jīng)營和運轉(zhuǎn) ,不少公司收不抵支 ， 甚至嚴重虧損 ； 而與此同時 ,物業(yè)管理收費問題也成為老百姓新的投訴熱點 ,并有逐年升溫的趨勢。 6 我國現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費政策 我國物業(yè)管理費用的構(gòu) 成 根據(jù) 2021 年 11 月 13 日，國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部，發(fā)改價格[2021]1864 號發(fā)布。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更 新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 物業(yè)服務(wù)收費包括綜合服務(wù)費、專項服務(wù)費及特約服務(wù)費。普通住宅的綜合服務(wù)費，按照服務(wù)質(zhì)量實行分等級定價。 m2； 高層住宅一至四級分別為 2 元 — 元 /月 地區(qū)制定的專項維修資金 2 元 /年 戶，水費 元 /m電費 元 /度、取暖費 元/ m2 等費用及特約服務(wù)費。 及分析 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與費用收繳的現(xiàn)狀 住宅小區(qū)的物業(yè)管理起步于 90 年代初期，經(jīng)歷了從探索、試點到逐 步推開的過程，其管理體制也逐步由早期的傳統(tǒng)福利型轉(zhuǎn)變成為具有較高專業(yè)化、社會化程度，企業(yè)化、經(jīng)營性特征明顯的現(xiàn)代物業(yè)管理，經(jīng)過 10 多年的發(fā)展歷史，物業(yè)管理的覆蓋面、物業(yè)管理企業(yè)隊伍，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量都有了長足進步。 202