【正文】 基礎(chǔ)。它標志著物業(yè)進入實質(zhì)性管理運作的開始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項具體工作。此外。在驗收中一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，及時反饋給開發(fā)商，以便督促施工單位整修。物業(yè)的接管驗收標志著物業(yè)管理企業(yè)正式對物業(yè)實施管理。只有完善的規(guī)章制度作保障，才能促使我國物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學化、法制化方向發(fā)展。在正式實施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點和要求，制定必要的使用制度和管理細則，以保證物業(yè)管理順利運行。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們清楚地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對象、職責等有關(guān)情況。前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對該物業(yè)落實管理機構(gòu)以及人員配備。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 4）面對的是全體業(yè)主。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)公司。 2）前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實施的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。最后，物業(yè)在接管驗收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負責，其民事法律主體是開發(fā)商和施工單位，而物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。因為物業(yè)管理是一個連續(xù)的、不可間斷的過程，而業(yè)主委員會成立到業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時間，這樣就會產(chǎn)生一段時間空缺。因為房屋出售是一個動態(tài)的過程，有的樓盤竣工數(shù)年后仍未全部售罄，而有的樓盤還未竣工就搶購一空，所以將前期物業(yè)管理的起始時間定在出售后是很難把握的。界定這一概念的理由如下：首先，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。3 前期物業(yè)管理概述 前期物業(yè)管理概念2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。隨著國外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國內(nèi)物業(yè)市場，國內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達文等，也都將原來自行雇傭的保潔、秩序維護、工程維修等分離出去。實際上，各類外資物業(yè)服務(wù)公司均將清潔、綠化、秩序維護以及電梯、冷凍機組、消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備或?qū)I(yè)性較強的設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。隨著業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級，維權(quán)意識不斷強化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。另外，遠洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、仁恒集團、光彩建設(shè)集團等下屬的物業(yè)服務(wù)公司為了應(yīng)對專業(yè)化和市場化的需要，紛紛聘請國際知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司作為顧問。目前，北京甲級寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過38%，其他屬于自管的甲級寫字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問服務(wù)的更超過50%。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，資產(chǎn)所有者的逐漸成熟，出于降低經(jīng)營成本擴大收益的需求，以及《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)模赐ㄟ^收取合理的費用，維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。因此，物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的生存空間，用經(jīng)營業(yè)績?nèi)幦「嗟目蛻?。物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。專業(yè)化有三層涵義：一是有專門的組織機構(gòu)；二是有專業(yè)人才，如房屋及設(shè)施設(shè)備的維修，必須配備專業(yè)人才；三是有專門的管理工具和設(shè)備。而物業(yè)管理公司對政府來說則像一個“總代理”，業(yè)主只需根據(jù)收費標準按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來統(tǒng)一管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。1廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。其概念也有多種解釋。在中國的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。 （2）法律屬性。物業(yè)的社會屬性，主要包括以下內(nèi)容： （1）經(jīng)濟屬性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。表現(xiàn)于長久的使用壽命期。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。該詞自20世紀80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。(2)本文在對前期物業(yè)管理有一個全面深入的了解的基礎(chǔ)上，綜合運用所學的前期物業(yè)管理及其相關(guān)知識構(gòu)建了層次分明、體系較完善的理論框架，清晰地闡述了前期物業(yè)管理存在的問題以及解決問題的對策。使前期物業(yè)管理更加完善。本文通過對前期物業(yè)管理及其相關(guān)概念的闡述，對前期物業(yè)管理有一個全面的了解后。進而，推進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 研究的目的和意義通過對前期物業(yè)管理相關(guān)問題的探討，并針對具體情況提出解決問題的對策。前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。各方面還不太完善。關(guān)鍵詞：前期，物業(yè)管理，問題，對策目錄1 引言 1 選題背景 1 研究的目的和意義 1 12 .物業(yè)管理及有關(guān)概念概述 2 物業(yè)的概述 2 物業(yè)管理的概述 23 前期物業(yè)管理概述 4 前期物業(yè)管理概念 4 前期物業(yè)管理特點 5 5 7 8 8 9 10 11 11 11 12 12 13結(jié)論 14致謝 15參考文獻 161 引言 選題背景隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理也取得了很大的發(fā)展。 通過進一步分析、研究前期物業(yè)管理存在的問題，有針對性的提出建設(shè)性的建議和對策。其中，前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段與基礎(chǔ)階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。這一法規(guī)的出臺，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，加強了對前期物業(yè)建設(shè)單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但當前，物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀80年代初，經(jīng)過20多年的探索和實踐，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程。這就我們物業(yè)管理有一個全面認識。但目前我國物業(yè)管理尚處于初級階段,為了進一步完善我國的物業(yè)管理,保證物業(yè)能正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理。 二 ○ 一 五 屆 畢 業(yè) 論 文前期物業(yè)管理存在的問題及對策班 級：2013級專 業(yè)：工程管理姓 名： 學 號：指導教師： 日 期：2015年4月9日19摘 要隨著房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟、競爭日益激烈,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把物業(yè)管理作為促銷的一大賣點。理所當然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經(jīng)濟效益。使物業(yè)管理更加完善，成熟地發(fā)展。了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題是很有必要的。目前已逐步進入市場化、規(guī)范化、法制化、人性化發(fā)展的新時期，也取得了較大的成就。直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺。 物業(yè)管理通?？煞譃?個階段：前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關(guān)重要的作用。作為物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，前期物業(yè)管理健康地發(fā)展，在很大程度上，促進整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但物業(yè)管理在我國仍處于初級階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進程也較慢。實施物業(yè)管理期間也遇到了一些問題，這些問題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國健康、穩(wěn)定的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問題對于解決物業(yè)管理存在的問題有著至關(guān)重要的作用。將對前期物業(yè)管理工作的順利開展起到很大的推進作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。 研究的內(nèi)容與方法 研究的內(nèi)容前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)。對其發(fā)展中存在的問題進行分析，有針對性地提出改進措施。 研究的方法(l)文獻調(diào)查：在本文開始寫作前，通過書籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來收集獲取需要資料。2．物業(yè)管理及有關(guān)概念概述 物業(yè)的概述 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 物業(yè)的特征 1首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： （1）固定性。 （2）耐久性。 （3）多樣性。 2物業(yè)的社會屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業(yè)的一切運行須符合市場經(jīng)濟的客觀要求。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。 物業(yè)管理的概述．1 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。廣義物業(yè)管理的范疇相當大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。 2狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。 物業(yè)管理的特征1物業(yè)管理的社會化。有人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家”。2物業(yè)管理的專業(yè)化。3物業(yè)管理的企業(yè)化。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機關(guān)的分支機構(gòu)。4物業(yè)管理的經(jīng)營性。物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。一方面是來自開發(fā)商的需求。不僅如此，一些大型國有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，