【正文】 e Problems And Measures of the Earlystage Property Management in China A bs t ract : Pro per ty ma na ge me nt us uall y divi d es i nto tw o perio ds: earl ys ta ge pro per ty ma na ge me nt a nd ge neral pro per ty ma na ge me nt. Herei nto, earl ys ta ge pr oper ty ma na ge me nt no t o nl y is the pri mar y a nd basic perio d, b ut also is the v er y i mp or ta nt s te p i n the i mple me nt o f property manage me nt. C hi nese pro per ty ma na ge me nt gav e birth to the e arl y o f 19 80s , a nd w e have mad e a gre a t c o ntrib utio n o n the pr oper ty ma na ge me nt a fter 20 year pri mar y perio d. How ever, there ar e ma ny pro mi ne nt pr oble m tha t the ow ners of v ul ner able gr o ups as the le gi ti ma te ri ghts a nd i nte res ts c a n har dl y be mai ntai ne d, as w ell as pro per ty de velo pers a nd ma na ge me nt c o mpa ny. re gardl ess o f the s ys te m br o ught a bo ut b y a nu mber o f draw ba c ks . T here fore , the earl y s ta ge o f the pr oper ty ma na ge me nt i n C hi na also need to i mpr ove fur ther. In this ar ticle, thro ugh a s urv e y o f o ur previ o us pro per ty ma na ge me nt , the a uthor co me to the ni ne v ul nerabl e iss ues . B y s or ti ng the ni ne i ss ues i n the pr opor ti o n o f disp utes to q ua nti fy the probl e ms, the a uthor c o me to s tud yi ng a nd a nal yzi ng the mo s t i mp or ta nt fo ur q ues ti o ns（ la g in Earl y Interv e ntio n ， biddi ng irre gulari ties, irre gulari ties i n c hec ki ng a nd under ta ki ng prop er ty , Pri ce no t ma tc h w ith the q uali ty） a nd then raised appropriate c ounter me as ure s to address the four issues. Ke ywords: Property manage me n t Earlystage property mana ge me nt Literatur e survey Quanti fy 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 3 目錄 中 文摘 要 、 關(guān)鍵 詞 ............................................. Ⅰ 英 文摘 要 、 關(guān)鍵 詞 ............................................. Ⅱ 1 引言 ......................................................... 1 研 究 的背 景 與 意義 ......................................... 1 我 國 前期 物 業(yè) 管理 研 究 的發(fā) 展 與 現(xiàn) 狀 ........................ 1 本 文 研究 內(nèi) 容 與方 法 ....................................... 3 2 前期 物 業(yè) 管理 的 基 本內(nèi) 容 分 析 .................................. 4 前 期 物業(yè) 管 理 的基 本 概 念 ................................... 4 前 期 物業(yè) 管 理 的內(nèi) 容 ....................................... 4 物 業(yè)管 理 早 期介 入 ..................................... 5 簽 訂前 期 物 業(yè)管 理 協(xié) 議 ................................. 5 機 構(gòu)的 設(shè) 立 與制 度 的 制定 ............................... 6 物 業(yè)的 驗 收 與接 管 ..................................... 6 業(yè) 主入 伙 和 裝修 管 理 ................................... 6 物 業(yè)檔 案 資 料管 理 ..................................... 6 協(xié) 助成 立 業(yè) 主委 員 會 ................................... 6 其 它前 期 日 常管 理 ..................................... 7 3 我國 前 期 物業(yè) 管 理 存在 的 問 題 .................................. 7 早 期 介入 問 題 ............................................. 8 前 期 物業(yè) 管 理 招投 標(biāo) 問 題 ................................... 9 前 期 物業(yè) 服 務(wù) 合同 不 規(guī) 范 .................................. 10 物 業(yè) 承接 驗 收 問題 ........................................ 11 共 用 設(shè)施 設(shè) 備 管理 問 題 .................................... 12 業(yè) 主 臨時 公 約 未建 立 或 未約 定 ............................. 12 物 業(yè) 服務(wù) 收 費 問題 ........................................ 13 物 業(yè) 維修 資 金 管理 制 度 未建 立 ............................. 14 業(yè) 主 入住 裝 修 管理 不 善 .................................... 14 4 解決 前 期 物業(yè) 管 理 問題 的 對 策 ................................. 15 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 4 解 決 前期 物 業(yè) 管理 早 期 介入 的 對 策 ......................... 15 建 立監(jiān) 督 機 構(gòu)、 實 行 物業(yè) 公 司 早 期介 入 的 制度 ........... 15 防 止物 業(yè) 公 司和 開 發(fā) 商的 短 期 行 為 ..................... 16 加 強物 業(yè) 管 理公 司 隊 伍建 設(shè) ............................ 16 解 決 前期 物 業(yè) 管理 招 投 標(biāo)問 題 的 對 策 ....................... 16 從 仲裁 機 構(gòu) 方面 來 考 慮 ................................ 17 從 政府 方 面 來考 慮 .................................... 17 從 評標(biāo) 組 織 方面 來 考 慮 ................................ 17 從 制度 方 面 考慮 ...................................... 17 從 業(yè)主 方 面 來考 慮 .................................... 18 解 決 因物 業(yè) 承 接驗 收 問 題的 對 策 ........................... 18 在 前期 首 先 要建 立 一 套完 善 的 接 管驗 收 制 度 ............. 18 組 建一 個 合 法， 認(rèn) 真 負(fù)責(zé) ， 懂 行 的驗 收 組 織 ............. 18 其 次嚴(yán) 把 驗 收接 管 關(guān) .................................. 19 建 立一 套 房 修制 度 .................................... 19 解 決 物業(yè) 服 務(wù) 收費 問 題 的對 策 ............................. 19 改 變業(yè) 主 的 觀念 ...................................... 19 改 變物 業(yè) 收 費的 管 理 體制 .............................. 20 提 高物 業(yè) 管 理水 平 .................................... 20 對 現(xiàn)行 物 業(yè) 服務(wù) 收 費 標(biāo)準(zhǔn) 予 以 細(xì) 化 ..................... 21 前 期物 業(yè) 管 理期 間 的 收費 項 目 予 以規(guī) 范 。因 此 ，我國的前期物業(yè) 管 理 還需 要 進 一步 的 完 善。 我 國的 物 業(yè) 管理 產(chǎn) 生 于 20 世紀(jì) 80 年 代 初 ，經(jīng) 過 20 多 年 的 發(fā)展 己 經(jīng)取得了較大的成 就 。山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 1 我國前期物業(yè)管理存在的問題和對策分析 摘 要： 物業(yè)管理通?？煞譃?2 個階段 :前 期 物 業(yè) 管 理和 日 常 物 業(yè) 管理階段。其中，前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。 然而 實 際 中 作 為 弱 勢群 體 的 業(yè) 主的 合 法 權(quán)益 難 以 得到 維護 ，以 及 開發(fā) 商 與 物業(yè) 公 司 建管 不 分 的 體制 帶 來 的諸 多 弊 端 。 本文將 通過 文 獻 挖掘 法 ， 得出前期物業(yè)管理 中 容 易出 現(xiàn) 的 九大 問 題 ，對 這 九 大 問題 各 自 所占 的 比 例進 行排 序 使 問題 量 化 ，研究 分 析 其中 最 重 要 的四 個 問 題（ 早 期 介 入滯 后 、招投標(biāo)不規(guī)范、 物 業(yè) 承接 驗 收 不規(guī) 范 、 物業(yè) 服 務(wù) 和 收費 “ 質(zhì) 價不 符” ），最后提出相應(yīng)的 對 策 。 ............... 21 避 免采 用 法 律訴 訟 方 式解 決 ............................ 21 5 結(jié)論 ........................................................ 22 致謝 .......................................................... 23 參 考文 獻 ..................................................... 24 英 文文 獻 原 文 ................................................. 26 英 文文 獻 譯 文 ................................................. 31 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 5 1 引 言 研究的背景與意義 前期物業(yè)管理是 物 業(yè) 管理 的 重 要環(huán) 節(jié) ， 物業(yè) 管 理 行 為發(fā) 展 的 諸多 困惑和糾紛都引發(fā) 自 前 期物 業(yè) 管 理中 。而前 期 物 業(yè)管 理 中 關(guān)于 房 屋 的質(zhì) 量 和 物 業(yè)的 收 費 等具 體 問 題所 引發(fā) 的 物業(yè)管 理 企 業(yè)與 業(yè) 主 的糾 紛 尤 為普 遍 。 解決好前期物業(yè) 管 理