【正文】 務(wù)質(zhì)量一般的有59份，％；服務(wù)質(zhì)量差的有10份，％；認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量很差的有3份，占總數(shù)的2%。雖然隊(duì)伍擴(kuò)大了，可是服務(wù)質(zhì)量沒有提上去。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。(萬元)全國200北京20上海31天津3重慶8遼寧3黑龍江3江蘇19浙江9安徽36福建7山東5河南6湖北5四川11廣東54 從上面的圖表可以看出，前200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在500萬平米以下的占到了40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國目前有7萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問題，很多開發(fā)商建個(gè)兩棟樓也成立個(gè)物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。(萬元)平均年凈利潤(個(gè))平均總資產(chǎn)(個(gè))平均管理面積下面是2013年由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》前200名企業(yè)管理規(guī)模及分布狀況。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。2012年長豐縣縣物管小區(qū)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明，長豐縣100家物業(yè)管理企業(yè)，﹪，﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對(duì)有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。 再著有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確。如何融洽的與業(yè)主相處，保證收費(fèi)率，是物管企業(yè)亟待解決的問題。，管理難度大 物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上還是服務(wù)企業(yè)，它的側(cè)重點(diǎn)是服務(wù)，在現(xiàn)實(shí)情況下，存在著很多業(yè)主不配合工作、不繳費(fèi)等問題，而物管在面對(duì)這些問題的時(shí)候只能采取勸告引導(dǎo)的措施，沒有實(shí)質(zhì)性的權(quán)力，所以管理難度大，很多時(shí)候不是物業(yè)不想做好，而是它們也沒有有效的辦法去應(yīng)對(duì)業(yè)主的不配合。 物管行業(yè)市場化程度不高還體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)都是企業(yè)說了算，業(yè)主參與不進(jìn)去，只能被迫接受，而對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就更加沒有話語權(quán)了，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)問題不斷。我國目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是開發(fā)商自持，作為市場主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇缺乏話語權(quán)和選擇權(quán)，加之又對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。 物業(yè)管理行業(yè)是市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，然而至今還存在一些非市場化的操作。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級(jí)管理部門。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。緊接著《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》 于2003年9月1日生效，最新修訂時(shí)間為2007年8月26日，自2007年10月1日起施行，這部法律的制定是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競爭力和公眾形象。年地區(qū)操作人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。單位：元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會(huì)平均工資。根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。單位：萬元從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。單位：元/㎡以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。其中：住宅項(xiàng)目21428個(gè)、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項(xiàng)目5825個(gè)、㎡，%%；工業(yè)項(xiàng)目1204個(gè)、㎡，%%；其他類型項(xiàng)目2374個(gè)、㎡，%%。被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、㎡。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒有中級(jí)技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人，%；中級(jí)職稱32351人，%；初級(jí)職稱29461人，%；無技術(shù)職稱人員51449人，%。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學(xué)歷499814人，%。基本分類情況如下：從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。、人員之間關(guān)系一級(jí)資質(zhì)365家，%；二級(jí)資質(zhì)713家，%；三級(jí)資質(zhì)3287家，%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，%。國有企業(yè)758家，%；股份有限公司301家，%；有限責(zé)任公司2976家，%；私營企業(yè)348家，%；港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，%；外商投資企業(yè)43家，%；其他類型企業(yè)101家，%。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。 委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)，其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住戶需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤。 、延長其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對(duì)物業(yè)起到保值、增值作用。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 而我們通常說的物業(yè)管理是狹義上的物業(yè)管理，更加側(cè)重物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的內(nèi)容，它具有以下特點(diǎn)： ，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。本文從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合自身體驗(yàn)與社會(huì)調(diào)查，查閱了大量的專業(yè)書籍，從法律條文以及專家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)作用。所以就要研究并且逐步提出方法對(duì)策解決這些問題，如此才會(huì)促進(jìn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機(jī)，廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)烈的現(xiàn)代化氣息，被公認(rèn)為是一種朝陽行業(yè)。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房），全國每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場將更加龐大。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)約有200億平方米的住房，至2010年就有70%（約140億平方米）出售給個(gè)人。為此，當(dāng)前加