【正文】 活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)，其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住戶需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。、人員之間關(guān)系被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。單位：元/㎡表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。 從體制上考察我國(guó)兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門。 物管行業(yè)市場(chǎng)化程度不高還體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)都是企業(yè)說了算，業(yè)主參與不進(jìn)去，只能被迫接受，而對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就更加沒有話語權(quán)了，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)問題不斷。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對(duì)有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。2012年長(zhǎng)豐縣縣物管小區(qū)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明，長(zhǎng)豐縣100家物業(yè)管理企業(yè)，﹪，﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。(個(gè))平均管理面積出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。 至于小區(qū)物業(yè)存在的問題，在硬件設(shè)施上，主要集中在小區(qū)綠地質(zhì)量和小區(qū)配套上面，％的人認(rèn)為小區(qū)綠地質(zhì)量不合格，％的人覺得小區(qū)配套不到位，特別是隨著居民對(duì)小區(qū)功能要求的越來越高，小區(qū)里可以活動(dòng)、健身的休閑場(chǎng)所太少。這一點(diǎn)在北方物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。2007年國(guó)家開始全國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國(guó)共有43919人獲得物業(yè)管理師資格，%。又加之物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量龐大，如果不積極提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，很有可能面臨生存問題。 首先，一部分業(yè)主仍然對(duì)物業(yè)管理不買賬，他們認(rèn)為買了房子就應(yīng)該享受服務(wù)。，更加注重政府的服務(wù)職能 我國(guó)自加入WTO以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，政府這雙有形的手與市場(chǎng)無形的手在發(fā)展的過程中摩擦不斷，總體來說，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不是完全意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過多，嚴(yán)重的阻礙了企業(yè)的積極性，物管行業(yè)也是這樣，受到太多的干預(yù)。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。，走專業(yè)化發(fā)展道路 物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) 一個(gè)企業(yè)的生存離不開企業(yè)文化的支持，而品牌是一個(gè)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)最鮮明的標(biāo)志。主要表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：第一：對(duì)各種智能化設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控和遠(yuǎn)程管理。完善的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重的階段，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)提高居民居住質(zhì)量將是人民消費(fèi)的熱點(diǎn)，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展就意味著有更多的物業(yè)管理參與其中，這將極大的推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平有著直接的影響。這對(duì)行業(yè)逐步擺脫勞動(dòng)密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對(duì)用工難和成本持續(xù)上漲，全面提高服務(wù)質(zhì)量具有重要意義?！段飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2013.畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔1）設(shè)計(jì)（論文）2）附件：按照任務(wù)書、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3）其它30。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。同時(shí)地域發(fā)展不平衡，一線員工流動(dòng)率高，企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、人員素質(zhì)差、群眾投訴多等問題還比較突出，困擾著物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的任務(wù)還很艱巨。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等四項(xiàng)基本服務(wù)基礎(chǔ)上，縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選用顧問，中期的招商策劃、營(yíng)銷代理，后期的尾盤銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條，橫向涵蓋消費(fèi)者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等各類個(gè)性化需求，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP超過800美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。水電氣三表自動(dòng)計(jì)費(fèi)好處明顯，但是要統(tǒng)一到一卡通里面還是有不小的難度，因?yàn)檫@不是物業(yè)企業(yè)一家能做主的，還需要有關(guān)部門的配合。一個(gè)微笑、一個(gè)手勢(shì)、一個(gè)充滿愛心的目光都可能給顧客留下深刻的印象，給我們的工作帶來意想不到的效果，從中也可以將公司的管理服務(wù)理念展示給顧客，為工作的順利進(jìn)行提供保障。 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營(yíng)多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。我國(guó)的物業(yè)公司70%都是房地產(chǎn)公司派生的，房地產(chǎn)開發(fā)與管理黏在一起，沒有真正施行分業(yè)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司依法取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，是從事物業(yè)管理的基本條件。 而對(duì)于物管行業(yè)需要什么樣的法律，首先，從物業(yè)管理的業(yè)務(wù)來看，物業(yè)的業(yè)務(wù)無非是房屋維修、保安保潔、環(huán)境綠化維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的管理以及一些其他的附加服務(wù)，政府在這些方面都應(yīng)該一一對(duì)應(yīng)的建立相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章制度，讓物業(yè)企業(yè)有法可循，不至于在工作中摸不著頭腦。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，占全國(guó)的 1/7。 另外由于物業(yè)管理仍屬一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。 物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的相對(duì)低下首先是由其先天不足引起的。 從物業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量上看，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量好的有30份，占總數(shù)的20％；服務(wù)質(zhì)量較好的有48份，占總數(shù)的32%；服務(wù)質(zhì)量一般的有59份，％；服務(wù)質(zhì)量差的有10份，％；認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量很差的有3份，占總數(shù)的2%。(萬元)全國(guó)200北京20上海31天津3重慶8遼寧3黑龍江3江蘇19浙江9安徽36福建7山東5河南6湖北5四川11廣東54 從上面的圖表可以看出，前200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在500萬平米以下的占到了40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國(guó)目前有7萬多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問題，很多開發(fā)商建個(gè)兩棟樓也成立個(gè)物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。下面是2013年由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》前200名企業(yè)管理規(guī)模及分布狀況。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。 再著有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確。我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是開發(fā)商自持，作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇缺乏話語權(quán)和選擇權(quán)，加之又對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。年地區(qū)操作人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。單位：萬元以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒有中級(jí)技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的?；?