【正文】 低、專業(yè)化程度過(guò)低等一系列問(wèn)題。所以就要研究并且逐步提出方法對(duì)策解決這些問(wèn)題，如此才會(huì)促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 本文旨在研究住宅物業(yè)管理中存在的問(wèn)題并且針對(duì)性的提出一些解決方法，主要研究的是物業(yè)管理存在的問(wèn)題，將這些問(wèn)題羅列出來(lái)，逐條提出解決辦法。本文從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合自身體驗(yàn)與社會(huì)調(diào)查，查閱了大量的專業(yè)書籍，從法律條文以及專家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)作用。 “物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。不同使用功能的物業(yè)，其管理有著不同的內(nèi)容和要求。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 而我們通常說(shuō)的物業(yè)管理是狹義上的物業(yè)管理，更加側(cè)重物業(yè)服務(wù)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的內(nèi)容，它具有以下特點(diǎn)： ，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個(gè)單元或套房，也可以是有幾千個(gè)單位的大型物業(yè)。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。 “服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 、延長(zhǎng)其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對(duì)物業(yè)起到保值、增值作用。 、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤(rùn)。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門等主體的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。 物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。 常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。這些管理的基本項(xiàng)目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新；三、環(huán)境衛(wèi)生管理；四、綠化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、車輛道路管理；八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費(fèi)等。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)，其特點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住戶需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。主要內(nèi)容有：一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購(gòu)日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購(gòu)代訂車船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué)；二、開(kāi)辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如小型商場(chǎng)、美發(fā)廳、修理店等；三、開(kāi)辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場(chǎng)所；四、代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等；五、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)，如物業(yè)銷售、租賃、評(píng)估、公證等；六、提供帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。 委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)。實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善,通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購(gòu)生活物品等。 根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年底得出的調(diào)查報(bào)告，我們來(lái)綜合分析物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，參加調(diào)查的有4600多家企業(yè)，基本分類情況如下：1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。通過(guò)上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。國(guó)有企業(yè)758家，%；股份有限公司301家，%；有限責(zé)任公司2976家，%；私營(yíng)企業(yè)348家，%；港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，%；外商投資企業(yè)43家，%；其他類型企業(yè)101家，%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。一級(jí)資質(zhì)365家，%；二級(jí)資質(zhì)713家，%；三級(jí)資質(zhì)3287家，%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無(wú)法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬(wàn)㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬(wàn)㎡）一級(jí)3653220788821：二級(jí)7132053922881：三級(jí)3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡。以上表格和數(shù)據(jù)說(shuō)明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，%；中部省區(qū)（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，%；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西）904家，%；東北三省634家，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人?；痉诸惽闆r如下：從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。%是秩序維護(hù)員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況1（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過(guò)大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段的現(xiàn)狀。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學(xué)歷499814人，%。對(duì)比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當(dāng)務(wù)之急。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人，%；中級(jí)職稱32351人，%；初級(jí)職稱29461人，%；無(wú)技術(shù)職稱人員51449人，%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，%，中級(jí)技工46498人，%，初級(jí)技工80071人，%，無(wú)技術(shù)人員506612人，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒(méi)有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒(méi)有中級(jí)技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過(guò)外包專業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問(wèn)題。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。考慮到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、㎡。與從業(yè)772032人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。其中：住宅項(xiàng)目21428個(gè)、建筑面積154286萬(wàn)㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項(xiàng)目5825個(gè)、㎡，%%；工業(yè)項(xiàng)目1204個(gè)、㎡，%%；其他類型項(xiàng)目2374個(gè)、㎡，%%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項(xiàng)目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場(chǎng)的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問(wèn)題，也主要通過(guò)居住物業(yè)市場(chǎng)反映出來(lái)。以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬(wàn)㎡，%%；其中接管上級(jí)開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實(shí)踐中并未得到完全貫徹，公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。單位：元/㎡月序號(hào)物業(yè)類型/收費(fèi)率全國(guó)平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）房改房（高層）收 繳 率（%）2經(jīng)濟(jì)適用房（多層）經(jīng)濟(jì)適用房（高層）收繳率（%）3商品房（多層）商品房（高層）獨(dú)立式別墅收繳率（%）4辦公用房收繳率（%）5工業(yè)用房收繳率（%）從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國(guó)情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問(wèn)題會(huì)更加突出。從地域分布來(lái)看，東