【正文】 作者簽名： 日期： 年 月 日導(dǎo)師簽名： 日期： 年 月 日注 意 事 項(xiàng)（論文）的內(nèi)容包括：1）封面（按教務(wù)處制定的標(biāo)準(zhǔn)封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4）外文摘要、關(guān)鍵詞 5）目次頁(yè)（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻(xiàn)8）致謝9）附錄（對(duì)論文支持必要時(shí)）：理工類(lèi)設(shè)計(jì)（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬(wàn)字（不包括圖紙、程序清單等）。作 者 簽 名：　　 　 　　日　 期：　　 　 　　 指導(dǎo)教師簽名：　　 　 　　 日　　期：　　 　 　　 使用授權(quán)說(shuō)明本人完全了解 大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝?、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)校可以公布論文的部分或全部?jī)?nèi)容。 本文通過(guò)實(shí)地調(diào)查住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從實(shí)際管理中存在的問(wèn)題出發(fā)，對(duì)政府監(jiān)管不力，規(guī)章制度不全以及難以執(zhí)行、管理人員服務(wù)意識(shí)差、市場(chǎng)化程度不高、業(yè)主消費(fèi)觀念不強(qiáng)等幾方面問(wèn)題進(jìn)行分析；根據(jù)實(shí)際存在的問(wèn)題采取切實(shí)的措施，從政府、企業(yè)和社會(huì)三個(gè)方面提出解決辦法；最后對(duì)我們物業(yè)管理行業(yè)的前景進(jìn)行展望，對(duì)物業(yè)管理的大好環(huán)境、物業(yè)智能化、產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)進(jìn)行了分析，表明我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路是必行的，也是21世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)。這些企業(yè)的探索正在對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)理念和實(shí)踐產(chǎn)生深刻的影響。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該積極參與到物業(yè)管理企業(yè)年檢和資質(zhì)復(fù)審工作中去，配合主管部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行清查，該取消資質(zhì)就取消，該提升資質(zhì)就提升，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、程序化、制度化，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。第二：保安、消防、停車(chē)管理設(shè)備自動(dòng)化。 在服務(wù)意識(shí)方面，首先應(yīng)該要求從業(yè)人員了解公司的企業(yè)文化及發(fā)展理念，從思想上、意識(shí)上及行動(dòng)中加以重視，因?yàn)橹挥辛私獾狡髽I(yè)的人文文化，從業(yè)人員才能對(duì)服務(wù)理念更加清晰，對(duì)服務(wù)要求更加明確，對(duì)服務(wù)對(duì)象有一個(gè)明確的定向，為今后做好物業(yè)服務(wù)工作打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。，形成集團(tuán)公司 目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專(zhuān)業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。（3） 具有一支熱愛(ài)物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 第二：精簡(jiǎn)政府管理機(jī)構(gòu)，減化物業(yè)企業(yè)辦事流程，提高工作效率，實(shí)施科學(xué)管理，真正做到為人民服務(wù)。 通過(guò)以上對(duì)于物業(yè)管理存在問(wèn)題的研究，我們從政府、企業(yè)和社會(huì)三個(gè)維度提出對(duì)策，以期對(duì)物業(yè)行業(yè)有所借鑒。再者，物業(yè)企業(yè)畢竟是一個(gè)新興的行業(yè)，在發(fā)展初期面臨很多困難，政府沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)扶持政策，沒(méi)有給行業(yè)發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，沒(méi)有盡到政府的服務(wù)作用，這也是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)發(fā)展困難的重要因素。江西省有關(guān)調(diào)查顯示，%，造成人員流動(dòng)性加大，服務(wù)質(zhì)量難以保障。因此，大部分物業(yè)管理公司先天就存在人員素質(zhì)相對(duì)低下的問(wèn)題，這一現(xiàn)象即使在物業(yè)管理發(fā)展比較好的南方也表現(xiàn)明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居民認(rèn)為的物業(yè)管理不到位的情況，在機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理秩序差，％；樓道及公共區(qū)域衛(wèi)生不整潔，%；小區(qū)綠化不好，占18%。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 增長(zhǎng)了約145%。(萬(wàn)元)平均年經(jīng)營(yíng)收入一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。國(guó)家最近出臺(tái)了一些措施，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主不繳費(fèi)不配合工作的情況下，可以起訴業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，可是這卻不是物管企業(yè)愿意去做的，因?yàn)樽叻赏緩匠杀咎?，物管企業(yè)承受不起。此外，相反的是，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上時(shí)，業(yè)主反而沒(méi)有地方投訴解決問(wèn)題，反映出政府在物業(yè)問(wèn)題上，該管的不管，不該管的偏管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想徹底釋放，政府職能轉(zhuǎn)變是第一位的。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。年，與從業(yè)772032人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。對(duì)比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當(dāng)務(wù)之急。東部沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，%；中部省區(qū)（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，%；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西）904家，%；東北三省634家，%。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。實(shí)際上是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善,通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。為此，物業(yè)公司必須努力協(xié)調(diào)好與業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門(mén)等主體的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。其管理規(guī)模和類(lèi)型，可以是一個(gè)單元或套房，也可以是有幾千個(gè)單位的大型物業(yè)。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 近年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形勢(shì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)沿海以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了較快的發(fā)展。但就近幾年物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，這一與城鎮(zhèn)居民息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，卻存在著種種的問(wèn)題，成為廣大購(gòu)房者的一大心病。Until 2003, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 2007 were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the property management activities, will be on the property management industry development plays a longterm role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, strive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、關(guān)鍵詞：Property management The problems Solution Future prospects目　錄 5 5 5 6 6 6 7 7 7 7 8 人員之間關(guān)系 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12s property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management service. This means that we have a prehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the development process from scratch, from small to new era但當(dāng)前，物業(yè)管理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。但目前我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段,還存在很多問(wèn)題，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)有1000多萬(wàn)人，產(chǎn)值超過(guò)300億，逐漸成為服務(wù)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的物業(yè)管理覆蓋率很低，只是為小部分人提供了服務(wù)，還有很大一部分人沒(méi)有享受到物業(yè)管理服務(wù)，這就意味著我們對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題是很有必要的。Granted, good property management, not only can meet the needs before checkin customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management panies.but also據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾4萬(wàn)家，從業(yè)人員1000多萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達(dá)到數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。本文從實(shí)際出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合自身體驗(yàn)與社會(huì)調(diào)查，查閱了大量的專(zhuān)業(yè)書(shū)籍，從法律條文以及專(zhuān)家名流那里獲取了大量的信息，提出的解決方法行之有效，相信會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有所促進(jìn)作用。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。 、延長(zhǎng)其使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境，對(duì)物業(yè)起到保值、增值作用。 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生