【正文】 本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。 相關(guān)延伸服務(wù)的開展，帶動了行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 ，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。，走智能化發(fā)展道路 智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。政府應(yīng)該在物業(yè)行業(yè)引入招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵通過招投標(biāo)方式引入物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。再者就物業(yè)行業(yè)來說，應(yīng)該建立行業(yè)管理辦法、企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步成長，使優(yōu)秀的企業(yè)更優(yōu)秀，差的企業(yè)淘汰出市場，更好的讓市場來決定企業(yè)的生存與否。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012 年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 70%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 90%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大?，F(xiàn)在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉(zhuǎn)制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。合肥每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬平方米。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。，體系體制不完善 其實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主本就是一對矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價(jià)格享受高品質(zhì)的服務(wù)，這就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實(shí)踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。%是秩序維護(hù)員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，%為其他勤雜工種。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，%。 “服務(wù)”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 本文旨在研究住宅物業(yè)管理中存在的問題并且針對性的提出一些解決方法，主要研究的是物業(yè)管理存在的問題，將這些問題羅列出來，逐條提出解決辦法。1994年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理，我國物業(yè)管理從此進(jìn)入快速發(fā)展階段。and Countermeasures of residential property management一、英文摘要： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion.直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》才出臺，2007年進(jìn)行了修改，這一法規(guī)的出臺，結(jié)束了物業(yè)管理法規(guī)缺失的狀況，規(guī)范了物業(yè)管理活動，也將會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起著長遠(yuǎn)的引導(dǎo)作用。 1住房公積金繳納情況在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現(xiàn)的蓬勃生機(jī)，廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)烈的現(xiàn)代化氣息，被公認(rèn)為是一種朝陽行業(yè)。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。其中：住宅項(xiàng)目21428個、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項(xiàng)目5825個、㎡，%%；工業(yè)項(xiàng)目1204個、㎡，%%；其他類型項(xiàng)目2374個、㎡，%%。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。單位：元/人 物業(yè)管理行業(yè)是市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，然而至今還存在一些非市場化的操作。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。(萬元)平均年凈利潤此外，小區(qū)安全保衛(wèi)不讓人放心，房屋、道路及設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)人員工作差都是居民不滿較為集中的地方。人才危機(jī)隨時(shí)到來。 市場經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。政府早些年建立的物業(yè)管理師制度應(yīng)該真正施行起來，要求每個物業(yè)公司根據(jù)資質(zhì)等級配備一定數(shù)量的物業(yè)管理師，并且對物業(yè)管理人員加強(qiáng)職業(yè)技能培養(yǎng)，定期考核，建立淘汰制度，對行業(yè)內(nèi)落后的企業(yè)施行淘汰。作為一個服務(wù)者，我們都希望可以滿足不同顧客的服務(wù)需求，使顧客能感受到我們帶給他們的干凈、整潔、輕松、舒心的環(huán)境，這就要求我們在付出辛勤的汗水的同時(shí)，更加強(qiáng)對自身管理素質(zhì)的要求，這是一項(xiàng)由外至內(nèi)素質(zhì)的要求。 其次，行業(yè)協(xié)會應(yīng)發(fā)揮其行業(yè)自律的作用，可以號召物業(yè)企業(yè)聯(lián)合發(fā)出行業(yè)自律倡議書，號召物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹立物業(yè)企業(yè)新形象，可以在行業(yè)內(nèi)廣泛開展“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，堅(jiān)持“為名、便民、利民”的原則，開展“陽光物業(yè)”活動，提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平，這樣既規(guī)范自身行為，又為物業(yè)企業(yè)起到表率作用，使物業(yè)企業(yè)更加規(guī)范有序。 物業(yè)管理業(yè)態(tài)由以住宅為主向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、步行街、街道以及各類城市綜合體等管理擴(kuò)展。作者簽名：　　 　 　　 日　 期：　　 　 　　 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。雖然物業(yè)管理存在著上述很多問題 ,但因?yàn)樗谖覀兩钪邪缪葜絹碓街匾慕巧?,所以隨著社會的發(fā)展進(jìn)步 ,全國各方面的不斷努力,物業(yè)管理的發(fā)展將會越來越快,并在我國城市管理和文明建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。另一方面要抓好學(xué)歷教育。對于物業(yè)來說，效率大大提高。全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路。另外政府在加強(qiáng)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)該出臺更多的政策扶持行業(yè)的發(fā)展。其次，政府往往出于自身利益考慮，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)干涉過多，壓制了它們的積極性，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)競爭力不強(qiáng)。同樣，由房地產(chǎn)公司派生出來的物業(yè)管理公司，一開始主要也是由房地產(chǎn)公司的“冗員”組成的，而且物業(yè)公司還要不斷地“收容”上級房地產(chǎn)公司分流下來的人員。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。，管理難度大 物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上還是服務(wù)企業(yè)，它的側(cè)重點(diǎn)是服務(wù)，在現(xiàn)實(shí)情況下，存在著很多業(yè)主不配合工作、不繳費(fèi)等問題，而物管在面對這些問題的時(shí)候只能采取勸告引導(dǎo)的措施，沒有實(shí)質(zhì)性的權(quán)力，所以管理難度大，很多時(shí)候不是物業(yè)不想做好，而是它們也沒有有效的辦法去應(yīng)對業(yè)主的不配合。 我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學(xué)歷499814人，%。1994年至2004年的十年間，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。物業(yè)公司既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又要最大限度地獲取利潤。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房分配制度的改革,我國的房屋權(quán)屬已發(fā)生了根本性變化，傳統(tǒng)的房屋管理模式也逐步被物業(yè)管理這一新興的產(chǎn)業(yè)管理所代替。s property management practitioners has more than 1000 people, output value of more than 30 billion, has gradually bee pillar industry in the service industry, pared with developed countries, China39。 我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，經(jīng)過30多年的探索和實(shí)踐，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程。made great achievements.北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在2003年前全部實(shí)行物業(yè)管理。國家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。主要內(nèi)容有：一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購代訂車船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué)；二、開辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等；三、開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所；四、代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等；五、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等；六、提供帶有社會福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。企業(yè)數(shù)建筑面積（萬㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬㎡）一級3653220788821：二級7132053922881：三級3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。不予批復(fù)的原因何在?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干