【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來(lái)看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)。單位：萬(wàn)元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國(guó)460018431871886東部地區(qū)1754958522274中部地區(qū)1308413605290西部地區(qū)904315404185東北地區(qū)634157340137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂(lè)觀，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然很大。，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，年，年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國(guó)社會(huì)平均工資。具體情況是：?jiǎn)挝唬涸?人年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無(wú)法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國(guó)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。，體系體制不完善 其實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主本就是一對(duì)矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價(jià)格享受高品質(zhì)的服務(wù)，這就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。 從體制上考察我國(guó)兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。這就嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中不站在業(yè)主角度，處處維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，制約了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提升。 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。緊接著《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》 于2003年9月1日生效，最新修訂時(shí)間為2007年8月26日，自2007年10月1日起施行，這部法律的制定是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。而從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，這部法律已經(jīng)漸漸不適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展了，所以導(dǎo)致很多企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中操作流程不規(guī)范，部分企業(yè)甚至面臨生存問(wèn)題。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。，監(jiān)管部門缺位 首先，政企沒(méi)有完全分開(kāi)，企業(yè)無(wú)法獨(dú)立運(yùn)作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門。不予批復(fù)的原因何在?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語(yǔ)道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營(yíng)了，我還管什么?”；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過(guò)多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書(shū)；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。此外，相反的是，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量跟不上時(shí)，業(yè)主反而沒(méi)有地方投訴解決問(wèn)題，反映出政府在物業(yè)問(wèn)題上，該管的不管，不該管的偏管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想徹底釋放，政府職能轉(zhuǎn)變是第一位的。 物業(yè)管理行業(yè)是市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，然而至今還存在一些非市場(chǎng)化的操作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取項(xiàng)目時(shí)存在暗箱操作，沒(méi)有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，都是通過(guò)裙帶關(guān)系獲取項(xiàng)目。我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是開(kāi)發(fā)商自持，作為市場(chǎng)主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇缺乏話語(yǔ)權(quán)和選擇權(quán)，加之又對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒(méi)有完全改變。 物管行業(yè)市場(chǎng)化程度不高還體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)都是企業(yè)說(shuō)了算，業(yè)主參與不進(jìn)去，只能被迫接受，而對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就更加沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)了，這也導(dǎo)致了現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)問(wèn)題不斷。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營(yíng)壓力，沒(méi)有辦法提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步惡化了與業(yè)主的矛盾。，管理難度大 物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上還是服務(wù)企業(yè)，它的側(cè)重點(diǎn)是服務(wù)，在現(xiàn)實(shí)情況下，存在著很多業(yè)主不配合工作、不繳費(fèi)等問(wèn)題，而物管在面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候只能采取勸告引導(dǎo)的措施，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的權(quán)力，所以管理難度大，很多時(shí)候不是物業(yè)不想做好，而是它們也沒(méi)有有效的辦法去應(yīng)對(duì)業(yè)主的不配合。國(guó)家最近出臺(tái)了一些措施，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主不繳費(fèi)不配合工作的情況下，可以起訴業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，可是這卻不是物管企業(yè)愿意去做的，因?yàn)樽叻赏緩匠杀咎撸锕芷髽I(yè)承受不起。如何融洽的與業(yè)主相處，保證收費(fèi)率，是物管企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。，消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng) 在很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛(ài)護(hù)小區(qū)里的公共設(shè)施、綠化等已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一大問(wèn)題，還有一部分人對(duì)于小區(qū)的設(shè)施綠化不愛(ài)護(hù)，隨便踐踏，很多設(shè)施設(shè)備都是被故意破壞的，在面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候，物管企業(yè)也是無(wú)能為力，除了勸告以外，別無(wú)他法。 再著有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確。部分買房人是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人，沒(méi)有物業(yè)管理觀念。部分城區(qū)職工習(xí)慣福利分房，都對(duì)有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸情緒。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)。只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決。只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。2012年長(zhǎng)豐縣縣物管小區(qū)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表明，長(zhǎng)豐縣100家物業(yè)管理企業(yè)，﹪，﹪.盈利企業(yè)只有20﹪。微利保本企業(yè)達(dá)55﹪，虧損企業(yè)達(dá)25﹪。還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”，物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。，難以形成綜合優(yōu)勢(shì)，面臨巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費(fèi)難等問(wèn)題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益差，面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。下面是2013年由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》前200名企業(yè)管理規(guī)模及分布狀況。指標(biāo)名稱企業(yè)數(shù)量(個(gè))平均管理面積(萬(wàn)平方米)平均示范項(xiàng)目(個(gè))平均總資產(chǎn)(萬(wàn)元)平均年經(jīng)營(yíng)收入(萬(wàn)元)平均年凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)平均年納稅總額(萬(wàn)元)全國(guó)200北京20上海31天津3重慶8遼寧3黑龍江3江蘇19浙江9安徽36福建7山東5河南6湖北5四川11廣東54 從上面的圖表可以看出，前200名物業(yè)企業(yè)中，管理面積在500萬(wàn)平米以下的占到了40%，這還是排名靠前的企業(yè)，中國(guó)目前有7萬(wàn)多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)面臨著管理規(guī)模小的問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商建個(gè)兩棟樓也成立個(gè)物業(yè)，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規(guī)模小是小，可是該有的人員還是得配置，“小而全”的企業(yè)必然帶來(lái)極大的資源浪費(fèi)。合肥每年的物業(yè)開(kāi)發(fā)量最好的年景也不過(guò)1000萬(wàn)平方米,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配，每家僅分不足1萬(wàn)平方米。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開(kāi)發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。 然而物業(yè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅如此，很多業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)當(dāng)成小區(qū)的政府了，不管遇到什么事都去找物業(yè)，車子丟了，家里被盜了等等問(wèn)題都去責(zé)怪物業(yè)，導(dǎo)致物