【文章內容簡介】 瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。（四）、物業(yè)公司服務不到位物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（五）、業(yè)主缺乏自我約束，物業(yè)消費意識淡薄由于房屋產(chǎn)權多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內的業(yè)主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。并且業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費意識淡薄多年來，我國實行的是計劃經(jīng)濟體制。實施的是福利分房地租金制，房屋產(chǎn)權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產(chǎn)者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數(shù)交納物業(yè)費。由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業(yè)消費意識尚未確立。二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析貫徹落實《物業(yè)管理條例》,出臺配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域,使物業(yè)管理的各項活動均有法可依全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。物業(yè)管理作為服務性行業(yè),財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業(yè)管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標制度，減少“父子”企業(yè)，強化前期物業(yè)管理責任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務外，對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設遺留問題，應當及時向全體業(yè)主公開并說明有關情況。業(yè)主因開發(fā)建設遺留問題與開發(fā)建設單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應當予以協(xié)調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業(yè)，應有嚴厲的處罰措施。政府應委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務,為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我國物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展階段，物業(yè)管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質是企業(yè)素質的基礎，是服務于業(yè)主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。首先，要轉變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓，專業(yè)知識的培訓，職業(yè)專業(yè)學校需要加強物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。針對業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費意識淡薄的思路成立建委指導下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務質量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業(yè)公司應在自己所管轄的小區(qū)內設立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務質量，業(yè)主又能夠明明白白消費。結束語物業(yè)管理說到底是對資產(chǎn)的管理，只有使其走上規(guī)范化的道路，每一環(huán)節(jié)、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產(chǎn)業(yè)”朝氣蓬勃的發(fā)展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業(yè)管理行業(yè)才能從中獲利，才能持續(xù)發(fā)展下去，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的法治化任重而道遠，在經(jīng)過一段時間的實踐摸索之后進行細化完善，查漏補缺。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代化小區(qū)的數(shù)量還將呈上升趨勢。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。第四篇：城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策研究老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問題，特別是基層管理部門，經(jīng)常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產(chǎn)生矛盾的地方，能夠準確地制定政策來解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對小區(qū)物業(yè)進行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實實在在地為小區(qū)業(yè)主們服務；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過對業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。通過對以上的研究，從而推進城市老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理?！娟P鍵詞】物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，問題，對策，物業(yè)公司2012年12月16日中午12點10分，寧波市江東區(qū)徐戎三村的一棟居民樓突然發(fā)生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會突然發(fā)生倒塌。這其中存在著哪些問題，值得我們去了解、去解決。一、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）硬件設施不到位(1)老住宅小區(qū)硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設一直是重建設輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴重。在轉入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時，由于與原來的建設、管理單位交接不規(guī)范，導致房屋維修基金難落實使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點問題。(2)隨著城市建設的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長，停車位數(shù)量無法適應汽車增長的需求。老住宅小區(qū)建設時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。這導致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災，安全帶來一定的隱患。（二）居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務行為，物業(yè)管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉變過來。長期計劃經(jīng)濟下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。(2)老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔重，經(jīng)濟壓力大，根本無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。（3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來的打工人員。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當時談妥，他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。由于老住宅小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難?，F(xiàn)在一些老住宅小區(qū)要不就是沒有物業(yè)管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋，小區(qū)設施的問題得不到很好的解決。二、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理對策由于老住宅小區(qū)是當前物業(yè)管理的難點和重點，也是過去在城市規(guī)劃、基層設施建設中欠賬較多的區(qū)域，對物業(yè)管理或社區(qū)來說，難以依賴自身努力承擔起老住宅小區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區(qū)物業(yè)管理需要出臺更多的扶持政策。（1）面對老舊住宅小區(qū)，政府應投入更多的資金支持，