【正文】 制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。對互相推委不負(fù)責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴(yán)厲的處罰措施。是物業(yè)企業(yè)的生存遇到了很大的問題。（4）多收的物業(yè)費無法退回。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。同時，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實解決其房屋維修難的問題。由于老住宅小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難。這其中存在著哪些問題，值得我們?nèi)チ私?、去解決。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強物業(yè)管理職業(yè)教育。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。因此,可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機構(gòu),居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運行。(1)物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理早期介入法制化。因此,本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問題,如物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后、開發(fā)商遺留問題多等進(jìn)行全面分析,提出相應(yīng)的解決對策,以促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。,全面提高從業(yè)人員素質(zhì)發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。分析其原因,主要有三點:一是物業(yè)管理市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規(guī)范。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施 科學(xué) 有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。物業(yè)管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環(huán)境,提高了人們生活質(zhì)量。從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。現(xiàn)在違約拒繳服務(wù)費的不是個別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達(dá)40%—50%。再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷 教育 ,為企業(yè)發(fā)展儲備人才。一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。在城市住宅小區(qū)發(fā)展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細(xì)致檢查，故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標(biāo)制度，減少“父子”企業(yè)，強化前期物業(yè)管理責(zé)任。公布服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。這點上目前杭州市、寧波市政府已經(jīng)在加快實施。通過本文分析，我們經(jīng)過討論提出以下幾點建議與對策：加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè)，并已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的焦點和政府管理工作的難點。（二）、開發(fā)建設(shè)遺留大量問題開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷??面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。（1）但目前的主要問題是矛盾產(chǎn)生后，無法有效地協(xié)調(diào)，缺少評判依據(jù)。物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費,另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。在經(jīng)過一段時間的實踐摸索之后進(jìn)行細(xì)化完善，查漏補缺。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達(dá)到和諧相處的目的。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進(jìn)行預(yù)測、對成本進(jìn)行預(yù)算,以及對利潤進(jìn)行預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識差，沒有從根本上樹立為業(yè)主服務(wù)的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數(shù)十輛。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費。第四篇：城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策研究老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問題，特別是基層管理部門，經(jīng)常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產(chǎn)生矛盾的地方，能夠準(zhǔn)確地制定政策來解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實實在在地為小區(qū)業(yè)主們服務(wù)；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過對業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術(shù)含量很高的工作。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。如：商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠(yuǎn)，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關(guān)注。在此期間,工作重點應(yīng)逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢群體，急需要政府部門的支持，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實際保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。20世紀(jì)八十年代初我國第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。問題與對策改革開放以來,住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了物業(yè)管理行業(yè)。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。物業(yè)管理早期介入法制化。行政主管部門、社區(qū)居委會應(yīng)加強對物業(yè)管理法規(guī)的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業(yè)主的物業(yè)管理意識，積極推動小區(qū)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的產(chǎn)生，并引導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作。從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行,對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運行測試。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。（五）、業(yè)主缺乏自我約束，物業(yè)消費意識淡薄由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善