【正文】 、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請他人代寫2）工程設(shè)計(jì)類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。本人授權(quán)　　 　 　大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。 但是，我國物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著成本急劇上漲、價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失、行業(yè)責(zé)任邊界不清、社會認(rèn)知差、部分企業(yè)生存狀況堪憂等深層次問題。 物業(yè)管理作為社會的朝陽產(chǎn)業(yè) ,經(jīng)過30多年的發(fā)展 ,已經(jīng)顯示了巨大的社會作用、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。與此同時(shí)，物業(yè)管理內(nèi)容也更加豐富。，運(yùn)用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 伴隨著科技的發(fā)展，一些新的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理行業(yè)中，例如：智能監(jiān)控、智能繳費(fèi)、智能看管等等，但是這些從目前看來還不夠，提供的只是基本的物業(yè)服務(wù)，沒有上升到服務(wù)人居的高度，隨著生活質(zhì)量的提高，人們越來越注重居住品質(zhì)，為此，物業(yè)管理行業(yè)必須充分認(rèn)識到這點(diǎn)，加大創(chuàng)新力度，走差異化道路，廣泛運(yùn)用現(xiàn)代科技，用智能化替代人工，從長遠(yuǎn)看也是節(jié)省企業(yè)運(yùn)營成本；另外還要拓展物業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域，盡可能的滿足業(yè)主的需求，只有這樣，物業(yè)才有長久的活力。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。 社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務(wù)要求（報(bào)修各種代辦服務(wù)項(xiàng)目）與投訴，及時(shí)給予答復(fù)；可以網(wǎng)上發(fā)布通知、公告，催交費(fèi)用，催辦有關(guān)事項(xiàng)，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動等。第三：三表自動計(jì)費(fèi)，配備一卡通自動繳費(fèi)。在住宅物業(yè)里面，會有很多的監(jiān)控，建立一種管理體系可以高效的處理物業(yè)管理中遇到的各種問題。 其次，企業(yè)應(yīng)該要求從業(yè)人員在儀表、體態(tài)方面要多注重，整潔的衣著、彬彬有禮的態(tài)度會給顧客留下一個(gè)好的印象，也能給顧客舒心的感覺，第一眼給人的感覺是極為重要的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在市場站位腳跟就必須重視企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設(shè)。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。 第四：加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。（2） 加強(qiáng)前期引導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督。（1） 資質(zhì)條件。 第一：政府應(yīng)該減少對物業(yè)企業(yè)的干預(yù)，取消定價(jià)機(jī)制，讓市場這雙無形的手去調(diào)節(jié)，只有充分的競爭才會對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。其次，業(yè)主法律意識淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業(yè)滿足不了就以不交物業(yè)費(fèi)來要挾物業(yè)，他們往往只注重自己的權(quán)利而忘了自己應(yīng)盡的義務(wù)，這給物業(yè)服務(wù)企業(yè)不小的壓力。第二發(fā)展方向不明確，由于業(yè)主的不配合不理解，物業(yè)往往靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競爭，對整個(gè)行業(yè)造成傷害。 首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善。 從中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的報(bào)告來看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。“先天的不足”加上“后天的營養(yǎng)不良”，物業(yè)管理業(yè)由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。（見圖表） 人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，而對于“朝陽產(chǎn)業(yè)”的物業(yè)管理，人才的作用就顯得愈益重要。另外，小區(qū)道路質(zhì)量不好、下水管道經(jīng)常堵塞都成為小區(qū)居民不滿意的問題。根據(jù)浙江紹興市消保委2009年做的的一份調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，％的居民，明確表述對小區(qū)物業(yè)不滿意。 然而物業(yè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅如此，很多業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)當(dāng)成小區(qū)的政府了，不管遇到什么事都去找物業(yè)，車子丟了，家里被盜了等等問題都去責(zé)怪物業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)很是頭疼，如果物業(yè)不給他們處理，他們就以不交物業(yè)費(fèi)來要挾物業(yè)，我們在震驚之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。(萬元)平均年納稅總額(萬平方米)平均示范項(xiàng)目，難以形成綜合優(yōu)勢，面臨巨大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 目前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在規(guī)模小、收費(fèi)難等問題，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益差，面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。微利保本企業(yè)達(dá)55﹪，虧損企業(yè)達(dá)25﹪。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物管服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。其次，部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)。，消費(fèi)意識不強(qiáng) 在很多小區(qū)里，部分業(yè)主素質(zhì)較低，不愛護(hù)小區(qū)里的公共設(shè)施、綠化等已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一大問題，還有一部分人對于小區(qū)的設(shè)施綠化不愛護(hù)，隨便踐踏，很多設(shè)施設(shè)備都是被故意破壞的，在面對這些問題的時(shí)候，物管企業(yè)也是無能為力，除了勸告以外，別無他法。而另一方面物業(yè)企業(yè)迫于經(jīng)營壓力，沒有辦法提升服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步惡化了與業(yè)主的矛盾。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在獲取項(xiàng)目時(shí)存在暗箱操作，沒有充分的市場競爭，都是通過裙帶關(guān)系獲取項(xiàng)目。不予批復(fù)的原因何在?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么?”；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。而從現(xiàn)實(shí)來看，這部法律已經(jīng)漸漸不適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展了，所以導(dǎo)致很多企業(yè)在運(yùn)營過程中操作流程不規(guī)范，部分企業(yè)甚至面臨生存問題。這就嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中不站在業(yè)主角度，處處維護(hù)開發(fā)商的利益，制約了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提升。、住房公積金繳納情況單位：元/人年地區(qū)管理人員平均年收入其具體情況是：從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。月序號物業(yè)類型/收費(fèi)率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）房改房（高層）收 繳 率（%）2經(jīng)濟(jì)適用房（多層）經(jīng)濟(jì)適用房（高層）收繳率（%）3商品房（多層）商品房（高層）獨(dú)立式別墅收繳率（%）4辦公用房收繳率（%）5工業(yè)用房收繳率（%）從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會更加突出。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項(xiàng)目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場反映出來?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，%，中級技工46498人，%，初級技工80071人，%，無技術(shù)人員506612人，%。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況1（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系）從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級階段的現(xiàn)狀。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。企業(yè)數(shù)建筑面積（萬㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬㎡）一級3653220788821：二級7132053922881：三級3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。 根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年底得出的調(diào)查報(bào)告，我們來綜合分析物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，參加調(diào)查的有4600多家企業(yè)，基本分類情況如下：主要內(nèi)容有：一、為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清掃、代購代訂車船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué)；二、開辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等；三、開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所；四、代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機(jī)構(gòu)等；五、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等；六、提供帶有社會福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。 常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。 、社會化、專業(yè)化、市場化的經(jīng)營型服務(wù)。 。國家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。 “物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、