【正文】 有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 增長(zhǎng)了約145%。根據(jù)浙江紹興市消保委2009年做的的一份調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，％的居民，明確表述對(duì)小區(qū)物業(yè)不滿意。（見圖表）另外，小區(qū)道路質(zhì)量不好、下水管道經(jīng)常堵塞都成為小區(qū)居民不滿意的問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)居民認(rèn)為的物業(yè)管理不到位的情況，在機(jī)動(dòng)車停放管理秩序差，％；樓道及公共區(qū)域衛(wèi)生不整潔，%；小區(qū)綠化不好，占18%。（見圖表） 人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展永恒的基石，而對(duì)于“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的物業(yè)管理，人才的作用就顯得愈益重要?，F(xiàn)在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉(zhuǎn)制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。因此，大部分物業(yè)管理公司先天就存在人員素質(zhì)相對(duì)低下的問題，這一現(xiàn)象即使在物業(yè)管理發(fā)展比較好的南方也表現(xiàn)明顯?！跋忍斓牟蛔恪奔由稀昂筇斓臓I(yíng)養(yǎng)不良”，物業(yè)管理業(yè)由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。江西省有關(guān)調(diào)查顯示，%，造成人員流動(dòng)性加大，服務(wù)質(zhì)量難以保障。 從中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告來看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對(duì)較慢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012 年底全國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 70%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá) 90%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。 首先，由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善。再者，物業(yè)企業(yè)畢竟是一個(gè)新興的行業(yè)，在發(fā)展初期面臨很多困難，政府沒有出臺(tái)相關(guān)扶持政策，沒有給行業(yè)發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，沒有盡到政府的服務(wù)作用，這也是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)發(fā)展困難的重要因素。第二發(fā)展方向不明確，由于業(yè)主的不配合不理解，物業(yè)往往靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)造成傷害。第四，由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。其次，業(yè)主法律意識(shí)淡薄，總是有很多無理取鬧的要求，物業(yè)滿足不了就以不交物業(yè)費(fèi)來要挾物業(yè)，他們往往只注重自己的權(quán)利而忘了自己應(yīng)盡的義務(wù)，這給物業(yè)服務(wù)企業(yè)不小的壓力。 通過以上對(duì)于物業(yè)管理存在問題的研究，我們從政府、企業(yè)和社會(huì)三個(gè)維度提出對(duì)策，以期對(duì)物業(yè)行業(yè)有所借鑒。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體，并成為國(guó)家法律體系中必不可少的分支。再者就物業(yè)行業(yè)來說，應(yīng)該建立行業(yè)管理辦法、企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法，促進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步成長(zhǎng)，使優(yōu)秀的企業(yè)更優(yōu)秀，差的企業(yè)淘汰出市場(chǎng)，更好的讓市場(chǎng)來決定企業(yè)的生存與否。 第一：政府應(yīng)該減少對(duì)物業(yè)企業(yè)的干預(yù)，取消定價(jià)機(jī)制，讓市場(chǎng)這雙無形的手去調(diào)節(jié)，只有充分的競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。 第二：精簡(jiǎn)政府管理機(jī)構(gòu)，減化物業(yè)企業(yè)辦事流程，提高工作效率，實(shí)施科學(xué)管理，真正做到為人民服務(wù)。（1） 資質(zhì)條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會(huì)計(jì)制度等。（2） 加強(qiáng)前期引導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督。（3） 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。 第四：加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。政府應(yīng)該在物業(yè)行業(yè)引入招投標(biāo)機(jī)制，鼓勵(lì)通過招投標(biāo)方式引入物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng)，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。，形成集團(tuán)公司 目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢(shì)、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時(shí)代賦予的歷史使命。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在市場(chǎng)站位腳跟就必須重視企業(yè)文化和企業(yè)品牌的建設(shè)。 在服務(wù)意識(shí)方面，首先應(yīng)該要求從業(yè)人員了解公司的企業(yè)文化及發(fā)展理念，從思想上、意識(shí)上及行動(dòng)中加以重視，因?yàn)橹挥辛私獾狡髽I(yè)的人文文化，從業(yè)人員才能對(duì)服務(wù)理念更加清晰，對(duì)服務(wù)要求更加明確，對(duì)服務(wù)對(duì)象有一個(gè)明確的定向，為今后做好物業(yè)服務(wù)工作打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。 其次，企業(yè)應(yīng)該要求從業(yè)人員在儀表、體態(tài)方面要多注重，整潔的衣著、彬彬有禮的態(tài)度會(huì)給顧客留下一個(gè)好的印象，也能給顧客舒心的感覺，第一眼給人的感覺是極為重要的。，走智能化發(fā)展道路 智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。在住宅物業(yè)里面，會(huì)有很多的監(jiān)控，建立一種管理體系可以高效的處理物業(yè)管理中遇到的各種問題。第二：保安、消防、停車管理設(shè)備自動(dòng)化。第三：三表自動(dòng)計(jì)費(fèi)，配備一卡通自動(dòng)繳費(fèi)。第四：管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務(wù)要求（報(bào)修各種代辦服務(wù)項(xiàng)目）與投訴，及時(shí)給予答復(fù)；可以網(wǎng)上發(fā)布通知、公告，催交費(fèi)用，催辦有關(guān)事項(xiàng)，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動(dòng)等。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該積極參與到物業(yè)管理企業(yè)年檢和資質(zhì)復(fù)審工作中去，配合主管部門對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行清查，該取消資質(zhì)就取消，該提升資質(zhì)就提升，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、程序化、制度化，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。 ，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題基本解決。，運(yùn)用現(xiàn)代科技，發(fā)展智能物業(yè) 伴隨著科技的發(fā)展，一些新的科學(xué)技術(shù)運(yùn)用到物業(yè)管理行業(yè)中，例如：智能監(jiān)控、智能繳費(fèi)、智能看管等等，但是這些從目前看來還不夠，提供的只是基本的物業(yè)服務(wù)，沒有上升到服務(wù)人居的高度，隨著生活質(zhì)量的提高，人們?cè)絹碓阶⒅鼐幼∑焚|(zhì)，為此，物業(yè)管理行業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，加大創(chuàng)新力度，走差異化道路，廣泛運(yùn)用現(xiàn)代科技，用智能化替代人工，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也是節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；另外還要拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，盡可能的滿足業(yè)主的需求，只有這樣，物業(yè)才有長(zhǎng)久的活力。這些企業(yè)的探索正在對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)理念和實(shí)踐產(chǎn)生深刻的影響。與此同時(shí)，物業(yè)管理內(nèi)容也更加豐富。 相關(guān)延伸服務(wù)的開展，帶動(dòng)了行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。 物業(yè)管理作為社會(huì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ,經(jīng)過30多年的發(fā)展 ,已經(jīng)顯示了巨大的社會(huì)作用、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。 本文通過實(shí)地調(diào)查住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀，從實(shí)際管理中存在的問題出發(fā)，對(duì)政府監(jiān)管不力，規(guī)章制度不全以及難以執(zhí)行、管理人員服務(wù)意識(shí)差、市場(chǎng)化程度不高、業(yè)主消費(fèi)觀念不強(qiáng)等幾方面問題進(jìn)行分析；根據(jù)實(shí)際存在的問題采取切實(shí)的措施，從政府、企業(yè)和社會(huì)三個(gè)方面提出解決辦法；最后對(duì)我們物業(yè)管理行業(yè)的前景進(jìn)行展望，對(duì)物業(yè)管理的大好環(huán)境、物業(yè)智能化、產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)進(jìn)行了分析，表明我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路是必行的，也是21世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)。 但是，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著成本急劇上漲、價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失、行業(yè)責(zé)任邊界不清、社會(huì)認(rèn)知差、部分企業(yè)生存狀況堪憂等深層次問題。參考文獻(xiàn)..，2011.. 物業(yè)管理導(dǎo)論[M] . .　宇,顧祥紅. 現(xiàn)代物業(yè)管理[ M] . 沈陽(yáng):.[M] . .，[M].. in condominium,37 Califonia Law Review 1964:8690.[美]Albert [M]..[M]. 年.[M]. 年.. 前期物業(yè)法律問題分析[D]. . 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5）目次頁(yè)（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻(xiàn)8）致謝9）附錄（對(duì)論文支持必要時(shí)）：理工類設(shè)計(jì)（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等）。、圖表要求：1）文字通順，語(yǔ)言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請(qǐng)他人代寫2）工程設(shè)計(jì)類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)