【正文】 起到表率作用，使物業(yè)企業(yè)更加規(guī)范有序。這樣可以減少配備一線巡邏人員，從長遠來看，降低物業(yè)企業(yè)的經營成本。作為一個服務者，我們都希望可以滿足不同顧客的服務需求，使顧客能感受到我們帶給他們的干凈、整潔、輕松、舒心的環(huán)境，這就要求我們在付出辛勤的汗水的同時，更加強對自身管理素質的要求，這是一項由外至內素質的要求。全國除萬科、中海、金地等少數物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。政府早些年建立的物業(yè)管理師制度應該真正施行起來，要求每個物業(yè)公司根據資質等級配備一定數量的物業(yè)管理師，并且對物業(yè)管理人員加強職業(yè)技能培養(yǎng)，定期考核，建立淘汰制度，對行業(yè)內落后的企業(yè)施行淘汰。 第三：建立健全物業(yè)管理企業(yè)市場準入制度，借鑒其他行業(yè)發(fā)展的先例，完善物業(yè)企業(yè)的資質評定標準，要求物業(yè)企業(yè)應當具備以下條件方可從事物業(yè)管理。 市場經濟實質上是完善法制下的經濟，我國要建立完善的社會主義市場經濟體制，就必須建立起一套完善的與之相適應的法律制度。 第一，沒有建立起真正的現代企業(yè)制度，產權不明，權責不清，不能獨立經營運作。人才危機隨時到來。 在物業(yè)管理發(fā)展過程中，因行業(yè)整體不受重視，社會上和物業(yè)管理行業(yè)內部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個較低的層次上，以至于長期以來，業(yè)內業(yè)外都認為物業(yè)管理就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才，因此一直就缺乏良好的人才引進機制與培養(yǎng)機制。此外，小區(qū)安全保衛(wèi)不讓人放心，房屋、道路及設備維修不及時，物業(yè)人員工作差都是居民不滿較為集中的地方。雖然隊伍擴大了，可是服務質量沒有提上去。(萬元)平均年凈利潤另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費難的原因之一。第三，有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。如何融洽的與業(yè)主相處，保證收費率，是物管企業(yè)亟待解決的問題。 物業(yè)管理行業(yè)是市場化經濟發(fā)展的產物，然而至今還存在一些非市場化的操作。緊接著《中華人民共和國物業(yè)管理條例》 于2003年9月1日生效，最新修訂時間為2007年8月26日，自2007年10月1日起施行，這部法律的制定是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 單位：元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。其中：住宅項目21428個、建筑面積154286萬㎡，%%；辦公樓及商業(yè)用房項目5825個、㎡，%%；工業(yè)項目1204個、㎡，%%；其他類型項目2374個、㎡，%%。被調查企業(yè)的企業(yè)經營管理人員中具有高級職稱的6667人，%；中級職稱32351人，%；初級職稱29461人，%；無技術職稱人員51449人，%。以上數據表明，物業(yè)服務企業(yè)的數量與經濟發(fā)展水平成正相關關系，沿海發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的數量明顯多于中西部和東北地區(qū)。國有企業(yè)758家，%；股份有限公司301家，%；有限責任公司2976家，%；私營企業(yè)348家，%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，%；外商投資企業(yè)43家，%；其他類型企業(yè)101家，%。如小區(qū)內老年病人的護理、接送子女上學、照顧殘疾人上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。 物業(yè)管理基本內容按服務的性質和提供的方法可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專業(yè)服務和委托性的特約服務三類。 ，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。在其發(fā)展過程中，這一新興行業(yè)所展現的蓬勃生機，廣闊的發(fā)展空間，強烈的現代化氣息，被公認為是一種朝陽行業(yè)。為此，當前加強對物業(yè)管理的研究與探索，不僅事關廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，也關系到物業(yè)管理行業(yè)本身的健康發(fā)展，可以說關乎國家前途命運，研究意義重大。 1住房公積金繳納情況has gradually entered直至2003年，統(tǒng)一的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》才出臺，2007年進行了修改，這一法規(guī)的出臺，結束了物業(yè)管理法規(guī)缺失的狀況，規(guī)范了物業(yè)管理活動，也將會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起著長遠的引導作用。理所當然,良好的物業(yè)管理,不僅能符合客戶入住前的期望和入住后的需求,而且也能為房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來良好的經濟效益。and Countermeasures of residential property management一、英文摘要： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion.the development of humanity,1994年，當時的建設部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理，我國物業(yè)管理從此進入快速發(fā)展階段。建設部早在1996年就規(guī)定，全國新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。 本文旨在研究住宅物業(yè)管理中存在的問題并且針對性的提出一些解決方法，主要研究的是物業(yè)管理存在的問題，將這些問題羅列出來，逐條提出解決辦法。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關附屬設施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關服務。 “服務”，物業(yè)公司必須盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。這些管理的基本項目具體包括：一、房屋修繕及其管理、裝修管理等；二、房屋各類設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新；三、環(huán)境衛(wèi)生管理；四、綠化管理；五、治安管理；六、消防管理；七、車輛道路管理；八、為業(yè)主代繳水電、煤氣費等。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，%。以上數據說明，現階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力差。%是秩序維護員，%是清潔工，%是工程維修人員，%是車輛管理人員，%是綠化養(yǎng)護人員，%為其他勤雜工種。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。以上數據表明，雖然2003年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強。調查企業(yè)數盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數%平均盈利額企業(yè)數%平均虧損額企業(yè)數全國460018431871886東部地區(qū)1754958522274中部地區(qū)1308413605290西部地區(qū)904315404185東北地區(qū)634157340137以上數據表明，有近半數的物業(yè)服務企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務行業(yè)整體經營效益不容樂觀，行業(yè)風險依然很大。 ，體系體制不完善 其實物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主本就是一對矛盾體，物業(yè)想多收錢，少花錢，而業(yè)主想以較低的價格享受高品質的服務，這就導致了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾越積越深。，監(jiān)管部門缺位 首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業(yè)管理觀念。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費。指標名稱企業(yè)數量合肥每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過1000萬平方米,如按管理機構平均分配，每家僅分不足1萬平方米。（見圖表）現在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，既不經常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。據不完全統(tǒng)計，2012 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 70%，經濟發(fā)達城市已達 90%以上，這說明，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。第四，由于物業(yè)管理在國內尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務質量不盡如人意。再者就物業(yè)行業(yè)來說，應該建立行業(yè)管理辦法、企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法，促進行業(yè)的進步成長，使優(yōu)秀的企業(yè)更優(yōu)秀，差的企業(yè)淘汰出市場，更好的讓市場來決定企業(yè)的生存與否。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點和條件，具有相當數量的資金，依法建立章程和相應的機構，擁有各類相當數量和資格的技術、專業(yè)管理人才，建立健全會計制度等。政府應該在物業(yè)行業(yè)引入招投標機制，鼓勵通過招投標方式引入物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團才能適應物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務的要求，擔負起時代賦予的歷史使命。，走智能化發(fā)展道路 智能化物業(yè)管理，是指在物業(yè)管理中，運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現對物業(yè)及物業(yè)設施、設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實現對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。第四：管理服務網絡化、信息化。 ，為物管行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的人才資源 發(fā)達、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴重短缺的問題基本解決。 相關延伸服務的開展，帶動了行業(yè)向現代服務業(yè)轉型升級。參考文獻..，2011.. 物業(yè)管理導論[M] . .　宇,顧祥紅. 現代物業(yè)管理[ M] . 沈陽:.[M] . .，[M].. in condominium,37 Califonia Law 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