【正文】 主對 物 業(yè) 剛開始使用，物業(yè) 管 理 的工 作 任 務(wù)較 多 ， 業(yè)主 與 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 之間 較 容 易產(chǎn)生糾紛。而前 期 物 業(yè)管 理 中 關(guān)于 房 屋 的質(zhì) 量 和 物 業(yè)的 收 費(fèi) 等具 體 問 題所 引發(fā) 的 物業(yè)管 理 企 業(yè)與 業(yè) 主 的糾 紛 尤 為普 遍 。 近 幾年 來 在 前期 物 業(yè) 管理期間所發(fā)生的 矛 盾 不僅 沒 有 得到 根 本 解決 ， 而 且 隨著 業(yè) 主 維權(quán) 意 識 及維權(quán)行為的增強(qiáng) ， 業(yè) 主與 開 發(fā) 商之 間 的 矛盾 日 益 突 出。 解決好前期物業(yè) 管 理 存在 的 問 題， 一 方面 有 利 于 實(shí) 現(xiàn)物 業(yè) 開 發(fā)建 設(shè)與使用維護(hù)的 “ 全 過 程 ” 物 業(yè) 管理 服 務(wù) 。因 為 采用 了 前 期 物 業(yè)管 理 就 可以在物業(yè)設(shè)計與 建 造 階段 及 時 發(fā)現(xiàn) 物 業(yè) 使用 功 能 與 使用 質(zhì) 量 上的 問 題 ，及 時進(jìn) 行 調(diào) 整 ， 避 免 因 開發(fā) 建 設(shè) 不合 理 而 引起 后 期 物業(yè) 管 理 質(zhì) 量糾 紛 。另一方面 有利于在 物 業(yè) 建設(shè) 期 間 實(shí)現(xiàn) 建 房 、用 房 、 管 房的 有 機(jī) 結(jié)合 。 在前期物業(yè)管理中， 物 管 企業(yè) 可 以 向開 發(fā) 商 提出 合 理 的 建房 建 議 ，保 證 房 屋的質(zhì)量，防止開 發(fā) 商 的短 期 行 為， 這 不但 能 完 善 物 業(yè)的 使 用 功能 ， 促 進(jìn)房產(chǎn)的銷售 ， 同時 ， 有利 于 改 善開 發(fā) 商 ，物 業(yè) 企 業(yè) ，業(yè) 主 三 方之 間 的 關(guān)系，更重要的是 能 保 證業(yè) 主 的 長遠(yuǎn) 利 益 。前 期 物 業(yè) 管理 是 實(shí) 施物 業(yè) 管 理的 重要 基 礎(chǔ)， 是 后期 物 業(yè) 管 理的 前 提 ， 所以 規(guī)范 前 期物 業(yè) 管 理 至關(guān) 重 要。 我國前期物業(yè)管理研究的發(fā)展與現(xiàn)狀 物 業(yè)管 理 行業(yè) 在 我 國 還是 一 個 新興 的 行 業(yè) ,它 在我 國 發(fā) 展的 20 年中，取 得了 快 速 地發(fā) 展 ,但是 近 年來 物 業(yè) 管理 行 業(yè) 存在 的 問 題和 糾 紛 不斷 ，尤其是作為物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)和前提的前期物業(yè)管理存在著更多的問題。 因 此 不 少 專家 學(xué) 者 和物 業(yè) 管 理人 員 結(jié) 合前 期 物 業(yè)管 理 中 的 實(shí)踐 經(jīng) 驗(yàn)，對容易出現(xiàn)的問題 如： 早 期 介 入 滯 后 、 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投標(biāo)不規(guī)范、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善移交不完整、物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價不符” 進(jìn)行了 認(rèn)真 研 究 分析 ,為 前 期 物 業(yè)管 理 提 出了 很 多 有效 對 策 ，關(guān)于 前 期 物業(yè) 管山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 6 理 中 存在的問題 的 研 究 在我國 取得 了 很 大的 發(fā) 展 。 仰 恩 大 學(xué)法 律 系 李 淑 穎 教授 1指出 前 期 物 業(yè) 管 理是 實(shí) 施 物 業(yè) 管 理 非常重要的環(huán)節(jié) ，承認(rèn) 我 國 當(dāng) 前 前 期 物 業(yè) 管 理 法 律 制 度 中 存 在 諸 多 問 題 ， 并對 我國的前期物 業(yè) 管 理法 律 制 度提 出 自 己的 看 法 。 重 慶 大 學(xué)建 設(shè) 管 理 與 房 地 產(chǎn)學(xué) 院 王 貴 春 ， 傅 鴻源 2在“ 物 業(yè) 管 理 早期介入問題研究 ”中 指 出 早 期 介 入 的 時 間 最 早 應(yīng) 在 項(xiàng) 目 立 項(xiàng) 、 策 劃 階 段 進(jìn)行， 最遲不能超 過 封 頂 ， 還 提 出早 期 介 入 費(fèi) 用 的 解 決方 案 。 深 圳 大 學(xué)建 筑 設(shè) 計 研 究 院 馬少 龍 3指出 前 期 物 業(yè)管 理 招 投 標(biāo) 作 為 推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的重要措施，對“建管分離”起到了一定的作用 ， 但 從 實(shí) 施 情 況 看 ， 仍 存 在 一 些 問 題 ，如 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo)定位不到位 ； 開 發(fā) 商 始 終 處 于 霸 權(quán) 地 位 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 公 司 迫 于 開 發(fā) 商 的 壓力， 在和 開發(fā)商 簽訂 合 時 或 多或 少 維 護(hù)自 身 利 益， 從而 損 害 業(yè) 主的 利 益。 中 南 民 族 大 學(xué) 法 學(xué) 教 授 羅 衛(wèi) 平 4 主要是 探討 :前 期 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 是 否有資格與建設(shè)單位進(jìn)行承接驗(yàn)收 ?前 期 物 業(yè) 管 理 的 時 間 界 限 如 何 確 定 ?業(yè)主 大 會 成 立 前 ,建 設(shè) 單 位 能 否 向 主 管 部 門 申 請 在 物 業(yè) 管 理 區(qū) 域 內(nèi) 修 建新的建筑物 ?若主管部門予以批準(zhǔn) ,是 否 意 味 行 政 侵 權(quán) ?羅衛(wèi)平教授 認(rèn)為 ,可以 賦予 前 期 物業(yè) 企 業(yè) 承接 驗(yàn) 收 的資 格 ,但 對 其 法律 效 果 應(yīng)予 以 完 善 。前 期物 業(yè)管 理 的 開始 ,以 物 業(yè) 上 的權(quán) 屬 性 質(zhì)屬 于 區(qū) 分所 有 權(quán) 為前 提 。前 期物 業(yè)管理于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。對于建設(shè)單位的申請 ,只 要 建 設(shè) 單 位 不 是 唯 一 的 業(yè) 主 ,且申請未獲得全體業(yè)主同意 ,主管部 門的 批 準(zhǔn) 將 構(gòu)成 行 政 侵權(quán) 。 石 家 莊 職 業(yè)技 術(shù) 學(xué) 院 管 理 系 王艷青 5在 “ 淺談物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難問題 ” 指 出： 前期 物 業(yè) 管 理收 費(fèi) 難 已成 為 制 約該 行 業(yè) 發(fā)展 的 瓶 頸 ,其 根源 在于物業(yè)管理消費(fèi)觀念滯后 ,物 業(yè) 管 理 市 場 化 低 ,服 務(wù) 質(zhì) 量 差 等 ,為此 ,加強(qiáng)物 業(yè) 管 理 法 規(guī) 宣 傳 ,推 行 招 投 標(biāo) 制 度 ,改 善 服 務(wù) 方 式 ,提 高 服 務(wù) 質(zhì) 量 成 為 1李淑穎 .前 期 物 業(yè) 管 理 法 律 研 究 [J].財 經(jīng) 縱 橫 .2020 年第 5 期 . 2王貴春 ,傅 鴻 源 . 物 業(yè) 管 理 早 期 介 入 問 題 研 究 [J].重 慶 建 筑 大 學(xué) 學(xué) 報 .2020 第 2 期 . 3馬少龍 .對 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo) 工 作 的 探 討 [J].住 宅 與 建 設(shè) 科技 .2020 年第 8 期 . 4羅衛(wèi)平 .前 期 物 業(yè) 管 理 若 干 問 題 研 究 [J].中 南 民 族 大 學(xué) 學(xué) 報 ( 人 文 科 學(xué) 版 ).2020 年第 5 期 . 5王艷青 .淺談 前期 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 收 費(fèi) 難 問 題 [J].石 家 莊 職 業(yè) 技 術(shù) 學(xué) 院 學(xué) 報 .2020 年第 5 期 . 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 7 燃眉之急。 另外，還有物業(yè)管理人員根據(jù)自身在前期物業(yè)管理活動中的經(jīng)驗(yàn)，分析前期物業(yè)管理的具體活動，包括 業(yè)主入住裝修 、 公共設(shè)施設(shè)備 、資料 檔案 的管理 等 方 面 來分 析 前 期物 業(yè) 管 理。 綜上所 述 ， 目 前 國 內(nèi) 關(guān) 于 前 期 物 業(yè) 管 理 的 研 究 大 都 是 集 中 在 前 期 物業(yè)管理存在的問題和對策上， 大部分 文 章 是 側(cè) 重 前 期 物 業(yè) 管 理 的 某 個 具體的環(huán)節(jié)，如：招投標(biāo)、服務(wù)管理合同、交接驗(yàn)收等來入手分析前期物業(yè)管理，也有從法律的角度分析前期物業(yè)管理合同、前期物 業(yè)管理主體等來分析如何規(guī)范前期物業(yè)管理。 而 本文 通 過 調(diào) 查 統(tǒng) 計 ， 將發(fā)生在前期物業(yè)管理中的問 題 量 化， 從 而 嘗試 解 決 我國 前 期 物 業(yè)管 理 存 在的 問 題 。 本文 研究內(nèi)容與方法 研究 內(nèi)容 ： （ 1） 前 期 物 業(yè)管 理 的 界定 ，從 當(dāng) 前 關(guān)于 前 期 物 業(yè)管 理 的 法律 法 規(guī) 分析 前期物業(yè)管理 的 內(nèi)容 和意義。 （ 2） 結(jié) 合 前 期物 業(yè) 管 理的 立 法 上和 實(shí) 踐 中存 在 的 問題 ， 從前 期 物 業(yè)管理的各個具體 實(shí) 施 的環(huán) 節(jié) 來 分析 前 期 物業(yè) 管 理 存 在的 問 題 。 （ 3） 具 體 分 析研 究 前 期物 業(yè) 管 理中 容 易 出現(xiàn) 的 問 題， 提 出相 應(yīng) 的 對策建議。 研究 方法 ： 本文應(yīng)用文獻(xiàn)挖 掘 方 法， 具 體 過程 如下： （ 1） 通 過 對 文獻(xiàn) 資 料 研究 的 基 礎(chǔ)上 ，總 結(jié) 前 期 物業(yè) 管 理 存在 的 九大問題 。 （ 2） 在 中 國 知網(wǎng) 中 對 所提 出 的 問題 進(jìn) 行 文獻(xiàn) 檢 索， 統(tǒng) 計 當(dāng)前 學(xué) 者 對各個問題的研究 文 獻(xiàn) 數(shù)目 ， 算 出各 個 問 題所 占 比 例 ，得 出 各 個問 題 的 重要程度 并且進(jìn)行 排 列 。 （ 3） 具 體 的 分析 前 四 個主 要 問 題， 得 出 相應(yīng) 的 對 策建 議 ，來 完 善 我國的前期物業(yè)管 理 。 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 8 前期物業(yè)管理的 基本內(nèi)容 分析 前期物業(yè)管理的基本概念 根 據(jù)《 物業(yè) 管 理 條例 》 第二 條 的 規(guī)定 :物 業(yè) 管 理 是指 業(yè) 主 通過 選 聘 物業(yè)管理企業(yè)，由 業(yè) 主 和物 業(yè) 管 理企 業(yè) 按 照物 業(yè) 服 務(wù) 合同 約 定 ，對 房 屋 及配套的設(shè)施設(shè)備 和 相 關(guān)場 地 進(jìn) 行維 修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管 理 ，維 護(hù) 相 關(guān)區(qū) 域 內(nèi) 的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的 活 動。 物 業(yè) 管理 包 括 前期 物 業(yè) 管 理和 日 常 物業(yè) 管 理 ，前期物業(yè)管理是 指 在 業(yè)主 、 業(yè) 主大 會 選 聘物 業(yè) 管 理 企業(yè) 之 前 ，由 建 設(shè) 單位選聘物業(yè)管理 企 業(yè) 實(shí)施 的 物 業(yè)管 理 。 前期 物 業(yè) 管 理按 照 時 間劃 分 可 以分 為兩 個 階 段 :第一 階 段 是 從項(xiàng) 目 初 始至 工 程 竣工 驗(yàn) 收 合格 為 止 ，對于 物業(yè) 管理 企 業(yè) 而言 可 以 稱為 “ 早期 物 業(yè) 管理 介 入”，這 個 階 段的 物 業(yè) 管理 活動通常由開發(fā)公 司 自 己負(fù) 責(zé) ； 第二 階 段 是從 工 程 驗(yàn) 收合 格 開 始到 業(yè) 主 委員會與物業(yè)管理 公 司 依法 簽 訂 的物 業(yè) 服 務(wù)協(xié) 議 生 效 為止 ， 這 個階 段 的 物業(yè)管理服務(wù)由開 發(fā) 商 按法 定 程 序和 要 求 聘請 的 物 業(yè) 管理 公 司 負(fù)責(zé) 實(shí) 施 。但在實(shí)踐中，由 于 某 一管 理 項(xiàng) 目的 分 期 建設(shè) 時 常 使 兩個 階 段 沒有 明 確 的界線 6。 日常物業(yè) 管 理 是指 成 立 業(yè)主 委 員 會成 立 后 ， 由業(yè) 主 或 業(yè)主 委 員 會選聘物業(yè)管理企 業(yè) 對 房屋 及 配 套的 設(shè) 施 設(shè)備 和 相 關(guān) 場地 進(jìn)行 的 維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù) 相 關(guān) 區(qū)域 內(nèi) 的 環(huán)境 衛(wèi) 生 和秩 序 的 活 動 。從此 可以 看 出 ，前期物業(yè)管理和 日 常 物業(yè) 管 理 是有 很 大 區(qū)別 的 ， 主 要體 現(xiàn) 在 以下 方 面 ：第 一， 所 發(fā)生 的 時 間不 同 。第 二 ，內(nèi) 容 不 同； 第 三， 所 要 完成 的 任 務(wù)也 不同；第四，目的 在 一 定程 度 上 也不 同 。 總之 ， 前 期 物業(yè) 管 理 是日 常 物 業(yè)管理的前提，是 整 個 物業(yè) 管 理 過程 的 保 證。 前期 物業(yè)管理的內(nèi)容 《 前期 物 業(yè) 管理 服 務(wù) 協(xié)議 (示范 文 本 )》中 規(guī)定 物 業(yè) 管理 服 務(wù) 內(nèi)容 :房屋共用部位的維 護(hù) 和 管理 、 房 屋共 用 設(shè) 施設(shè) 備 及 其 運(yùn)行 的 維 護(hù)和 管 理 、環(huán)境衛(wèi)生、保安 、 交 通秩 序 與 車輛 停 放 、房 屋 裝 飾 裝修 管 理 。在 具 體 實(shí) 6閏允宇 .如 何 規(guī) 避 和 化 解 前 期 物 業(yè) 管 理 中 的 風(fēng) 險 [J].現(xiàn) 代 物 業(yè) 管 理 .2020 年第 9 期 . 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 9 施 中前 期 物 業(yè)管 理 主 要包 括 以 下幾 方 面 的內(nèi) 容 :早 期 介 入 、簽 訂 前 期物 業(yè)管理協(xié)議、 機(jī)構(gòu) 的 設(shè) 立與 制 度 的制 定 、 物業(yè) 的 驗(yàn) 收 與接 管 、 業(yè)主 入 伙 和裝修管理、物業(yè) 檔 案 資料 管 理 、協(xié) 助 成 立業(yè) 主 委 員 會、 其 它 前期 日 常 管理。 這些任務(wù)在 實(shí) 施 的時 候 都 有一 定 的 交叉 ， 如圖 21 所示 ： 圖 21 前期物業(yè)管理任務(wù)圖 物業(yè)管理 早 期介 入 物業(yè)管理早期介 入 是 指物 業(yè) 管 理企 業(yè) 在 接管 物 業(yè) 之 前， 就 參 與到 房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計 、 施 工、 驗(yàn) 收 及銷 售 環(huán) 節(jié)， 監(jiān) 督 工 程并 提 出 相應(yīng) 整 改 意見。 一般認(rèn)為， 物 業(yè) 管理 早 期 介入 的 時 間越 早 越 好 ，這 樣 有 利于 保 證 房屋的質(zhì)量，為后 期 的 日常 管 理 作鋪 墊 。 簽訂前期 物 業(yè)管 理 協(xié) 議 前期物業(yè)管理協(xié) 議 包括 前 期 物 業(yè)管 理 合 同 和 業(yè) 主 臨 時公 約 。 前期 物業(yè)管理合同是確 定 業(yè) 主與 前 期 物業(yè) 管 理 公司 具 體 權(quán) 利義 務(wù) 、 確保 前 期 物早期介入 簽訂前期物業(yè)管理協(xié) 議 機(jī)構(gòu) 設(shè)立與制度的 制定 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 業(yè)主入伙和裝修管理 物業(yè)檔案資料管理 協(xié)助成立業(yè)主委員會 其它前期日常管理 山西財經(jīng)大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計） 10 業(yè)管理活動 實(shí) 現(xiàn) 的 一 個基 本 法 律文 件 。 業(yè)主 臨 時 公 約是 由 開 發(fā)商 在 銷 售物業(yè)之前制訂的 、 維 護(hù)物 業(yè) 全 體 業(yè) 主 合 法權(quán) 益 、 保 障物 業(yè) 的 安全 合 理 使用、維護(hù)公共秩 序 、 創(chuàng)造 良 好 環(huán)境