【正文】 與制度，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理企業(yè) 之間的糾紛，便于劃清權(quán)益與責(zé)任。 與 國(guó)內(nèi)情況 相同 ， 南昌 物 業(yè) 管 理 也存在 類似 問題與不足。 南昌 物 業(yè)管理 企業(yè)應(yīng)該與房地產(chǎn)開發(fā) 商保持怎樣的關(guān)系，在前期管理中 如何 迎合購(gòu)房者的 需求 ，在后期管理中如何滿足 住戶的 要求 成為 值得思考的問題。怎樣提高物管的質(zhì)量從而贏得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、 如何完善物管體系是熱點(diǎn)，也是很現(xiàn)實(shí)的問題。而 這些問題一旦解決， 住戶 、 房地產(chǎn) 企業(yè)以及物業(yè)管理 企業(yè) 都將成為受益者。所以對(duì) 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè) 管理 中 存在 的 問題進(jìn)行研 究 、 探討對(duì)策是非常有意義的。 物業(yè)管理過程中 所 存在問題的研究 成果 補(bǔ)充物業(yè)管理相關(guān)理論的不足， 為 南昌的物業(yè)管理企業(yè)提供借鑒作用。 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理 研究 現(xiàn)狀 物業(yè)管理的發(fā)展歷史 2： 物業(yè)管理作為一種房地產(chǎn)管理的模式起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國(guó)。由于經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，農(nóng)村人口涌入城市 ，城市房屋變得空前緊張，與此劇增的還有關(guān)于物業(yè)的一系列問題。直到 一位名 叫奧科維亞 希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理 措施，要求承租人嚴(yán)格遵守。之后英國(guó)國(guó)內(nèi)普遍推行物業(yè)管理，但是不少人認(rèn)為 真正意義上的現(xiàn)代 物業(yè)管理模式形成于 19 世紀(jì)末期的美國(guó)。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，無數(shù)高樓大廈拔地而起，大廈管理問題也越來越突出。于是專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就開始出現(xiàn)并迅速增加，物業(yè)管理的行業(yè)組織也逐漸形成。 國(guó)內(nèi) 物業(yè)最早是二戰(zhàn)后在香港的發(fā)展，而在中國(guó)大陸起步較晚。我國(guó)最早開始物業(yè)管理模式探索與嘗試的城市，是當(dāng)時(shí)被稱為沿海開放城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廣州和深圳。 1981 年 3 月 10 日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 — 深圳物 2譚善勇 ,郭立 .物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) [M].第一版 .北京 :機(jī)械工業(yè)出版社 , . 第 一章 導(dǎo)言 3 業(yè)管理公司正式成 立。它的成立標(biāo)志著我國(guó)大陸物業(yè)管理邁出了第一步，也宣告了這一新興行業(yè)在我國(guó)大陸的誕生。 中國(guó)的 物業(yè)管理 行業(yè) 處于發(fā)展階段，尚有諸多 不完善， 出現(xiàn)了 許多 問題 與不足 。對(duì)此國(guó)內(nèi)研究者們提出了 各自見解，其中包含 物業(yè) 管理 現(xiàn)存的問題與解決方法。 丁軍 （ 20xx） 提出 3:我國(guó)物業(yè)管理 主要存在 的 問題包括：開發(fā)商和物業(yè)公司強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)合同；物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)； 公共設(shè)施及其維修基金的產(chǎn)權(quán)、責(zé)權(quán)不清；物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一。他在文中提出的對(duì)策有：從政府層面成立專門的主管機(jī)構(gòu)；從立法層面建立、健全解 決糾紛機(jī)制；從制度層面引進(jìn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度、和市場(chǎng)機(jī)制，尤其 強(qiáng)調(diào)了新出臺(tái)的議案 將目前流行的 物業(yè)管理公司更名為“物業(yè)服務(wù)公司”，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平； 從人才層面提出加速人才培養(yǎng)，貢獻(xiàn)更高質(zhì)高量的管理人才。 譚善勇提出 了 物業(yè)前期管理的概念，界定前期物業(yè)管理的含義。李明 華（ 20xx） 提出 4:物業(yè)管理的前期介入能為后期的工作打好基礎(chǔ)做好準(zhǔn)備，并且從總體上看，物業(yè)管理的早期介入仍是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。 張亞佩 （ 20xx） 認(rèn)為 5： 近二十多年來，作為房地產(chǎn)開發(fā)的分支行業(yè)和開發(fā)、營(yíng)銷環(huán)節(jié)延伸或后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，正逐步成為我國(guó) 三產(chǎn)市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)活力、最有投資潛力和吸引力的行業(yè)。但是同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也存在不少問題，比如物業(yè)管理的法制建設(shè)落后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展；思想落后，物業(yè)管理服務(wù)也是商品的觀點(diǎn)淡薄；物業(yè)管理素質(zhì)偏低，人才短缺；監(jiān)管之間缺乏有效連接，管理機(jī)制欠暢通。 物業(yè)管理在解決好同房產(chǎn)商與 住 戶之間的問題后，需要考慮行業(yè)的發(fā)展，樹立 自己的品牌優(yōu)勢(shì)。尹瑞鳳 （ 20xx） 提出 6： 物業(yè)管理行業(yè)要準(zhǔn)確把握自身定位， 3丁軍 .房地產(chǎn)物業(yè)管理存在問題和對(duì)策 [J].市場(chǎng)透視 ,20xx,6:9. 4李明華 .對(duì)物業(yè)管理早期介入的幾點(diǎn)思考 [J].現(xiàn)代企業(yè)教育， 20xx,8:69. 5張亞佩 .淺析我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及對(duì)策 [J].民營(yíng)科技 ,20xx,9:128. 6尹瑞鳳 ,韓梅 ,董莉娜 . 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展的探討 [J].濰坊高等職業(yè)教育 ,20xx,12:66. 第 一章 導(dǎo)言 4 提高服務(wù)意識(shí)；擺脫物業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)差的劣勢(shì)，贏得更好的生存發(fā)展機(jī)遇。 研究方法 與 內(nèi)容 內(nèi)容 本論文研究主 要分成五個(gè)部分： 第一 章 ： 物管 企業(yè) 物業(yè)管理 概述。簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理的 概念以及 物業(yè) 服務(wù)涉及的內(nèi)容 。提出物業(yè)管理所處的背景，敘述對(duì)此課題的研究意義與依據(jù)。 簡(jiǎn)要敘述物業(yè)管理的發(fā)展歷史， 在參考 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的研究情況 之后 ，提出本文對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和研究?jī)?nèi)容。并介紹對(duì)此課題研究的方法。 第二 章 ： 應(yīng)用 PEST 對(duì)南昌物管企業(yè)生存環(huán)境進(jìn)行分析 ， 從四個(gè)環(huán)境概況 闡述 南昌 物業(yè) 管理 的發(fā)展?fàn)顩r。以 南昌部分小區(qū)物業(yè) 為例做問卷調(diào)查，結(jié)合數(shù)據(jù) 與文獻(xiàn)資料 提出 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題。 第三 章 ： 對(duì) 南昌 物管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在 的 問題做 原因分析， 其中對(duì) 南昌部分 物業(yè) 管理 進(jìn)行研究，對(duì)第二部分提出的問題進(jìn)行分析，為解決物業(yè)管理存在的問題尋求根據(jù)。 第四 章 ：敘述物業(yè)管理存在問題的對(duì)策：完善物業(yè)管理前期管理制度 、 明確開發(fā)商與物業(yè)之間的責(zé)任 、 建立和落實(shí)物業(yè)委員會(huì)機(jī)制 、 重視專業(yè)機(jī)構(gòu)監(jiān)管機(jī)制 、提升品牌創(chuàng)建意識(shí) 以及 強(qiáng)化客戶關(guān)系管理 ， 期望通過這些途徑能使 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的問題得到根本的解決。 第五 章 ： 綜合全文 ， 總結(jié) 南昌 物業(yè)管理 的情況，闡述本文的基本結(jié)論。 并對(duì)該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望與預(yù)期，期望物業(yè)管理 企業(yè) 解決好自身問題之后，為該行業(yè)做出貢 獻(xiàn)，促進(jìn)行業(yè) 發(fā)展。 （ 1）文獻(xiàn)研究。文獻(xiàn)研究是本研究的重要研究方法，本文研究范圍的劃分、概念的界定，主要的研究?jī)?nèi)容都來自文獻(xiàn)研究。 （ 2）調(diào)查法。 調(diào)查法也是本研究的重要研究方法之一， 以 南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為研究點(diǎn)，采取調(diào)查法進(jìn)行研究。對(duì)小區(qū)住戶采取 問卷調(diào)查的形式，調(diào)查 居住過程中遇到的問題。 第 一章 導(dǎo)言 5 （ 3）觀察研究法。對(duì)物業(yè)工作人員采取談話、觀察等研究方法 了 解物業(yè)工作的工作量以及工作方式。 創(chuàng)新之處 本文在 前人研究的理論基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)商、物業(yè)管理企業(yè)和住戶三方面對(duì)南昌 物業(yè)管理 企業(yè) 進(jìn)行研究，提出物業(yè)管 理現(xiàn)存 問題和改進(jìn)對(duì)策。并以 南昌部分物業(yè)為例 來敘述本文的研究。 本文創(chuàng)新之處有 ： 本文通過對(duì)南昌 物業(yè) 環(huán)境做 PEST 分析，從政治、經(jīng)濟(jì)、科技和社會(huì)四個(gè)方面 進(jìn)行 綜合分析研究， 找出 南昌 物管企業(yè)物業(yè)管理中 存在的不足與問題。 從 房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司和住戶三個(gè)方面展開研究討論 ， 對(duì)比單獨(dú)論述兩方的矛盾， 本研究認(rèn)為： 三方討論能更全面、完整的考慮問題。 本文在借鑒前人理論的基礎(chǔ)上，聯(lián)系實(shí)際進(jìn)行調(diào)查研究。本文以南昌 部分 小區(qū) 物業(yè)為實(shí)例，對(duì)住戶進(jìn)行問卷調(diào)查，對(duì)物管人員進(jìn)行觀察研究，以數(shù)據(jù)更好的說明本文的要點(diǎn)。 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 6 第二章 南 昌 物業(yè)管理 企業(yè) 現(xiàn)狀 南昌 物業(yè) 管理 環(huán)境分析 物業(yè)管理在中國(guó)大陸 發(fā)展 了 30 年 ， 但 迄今為止 物管業(yè) 在 南昌 乃至于全國(guó) 仍屬于新型行業(yè)。 經(jīng)過 PEST 分析， 南昌 物業(yè)管理 企業(yè) 發(fā)展 環(huán)境 狀況如下 : （ P） 國(guó)務(wù)院于 20xx 年 8 月頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例 修改版 ，將條例細(xì)化 使操作性更強(qiáng)。 南昌市于 20xx 年 9 月也出臺(tái)了《南昌市物業(yè)管理?xiàng)l例》，在全國(guó)性的物管條例基礎(chǔ)上提出 更適合本市發(fā)展的規(guī)定，規(guī)范了物業(yè)公司的行為，同時(shí)為住戶的利益提供了 堅(jiān)實(shí) 保障。 該法律政策有利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為該行業(yè)提供了良好的引導(dǎo)作用。 唯一不足之處在于 條例 中未出現(xiàn) 有關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè) 權(quán)責(zé)劃分 的明確規(guī)定 ， 難以提供詳細(xì) 法則 供企業(yè) 遵守。 該 情況導(dǎo)致 住戶遇到問題 之時(shí) 開發(fā)商和物業(yè) 管理企業(yè) 之間 推卸責(zé)任 的 狀況。 (E) 在全國(guó)范圍內(nèi)，南昌 不算 是富裕 的 城市 ，但 南昌 經(jīng)濟(jì)近幾年一直在 快速 增長(zhǎng)。房地產(chǎn)建設(shè)在 南 昌快速發(fā)展 ，數(shù)年之內(nèi)南昌的樓盤迅速 增加。 在經(jīng)濟(jì)上升 地區(qū)作為商業(yè)周期處于新興發(fā)展的行業(yè)，物業(yè)管理有著光明的前景。 然而 物業(yè)管理在南昌發(fā)展的數(shù)量質(zhì)量 遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn) 的發(fā)展 速度。鑒于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，南昌房地產(chǎn)起步較晚，從而物業(yè)管理起步也 較 晚 。房地產(chǎn)的建 設(shè)規(guī)劃大 多數(shù)借鑒沿海以及發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理設(shè)計(jì)也是以其他城市的物管為模板照搬過來。 20xx年南昌物業(yè)管理 行業(yè) 從一片空白 到陸續(xù)進(jìn)駐物業(yè) 管理企業(yè) ， 目前為止已有 150 多家具備資質(zhì)的企業(yè) 。但因發(fā)展 時(shí)間過于短暫，南昌物 業(yè) 管理 缺少自我研究的時(shí)間。從實(shí)際情況 考慮 ， 存在 模式不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的矛盾。 (S) 隨著 物質(zhì)生活水平的 提高，人們逐漸將注意力轉(zhuǎn)到 豐富 精神層面的生活。 從之 前 更注重物質(zhì)需求，到 如今 物質(zhì)需求與服務(wù)需求并重的 思想，這中間的價(jià)值觀變更多 少受到了 外部環(huán)境的影響。 而物業(yè)管理的崛起恰恰是 秉承著這樣一種變更。當(dāng)人們的意識(shí)里把服務(wù)看成一種商品， 需要付費(fèi)，進(jìn)行 買賣 之時(shí) ， 物業(yè)服務(wù) 第二章 南昌物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀 7 就 能 順其自然以 “ 大管家 ” 身份進(jìn)入居民生活的方方面面。 南昌 人民 的健康意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)社會(huì)福利以及安全感的要求上升，隨之引起 的 是人們 生活方式 轉(zhuǎn)變。 住戶 希望 擁有 良好的 小區(qū) 生活環(huán)境， 渴望 得到物業(yè)公司所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。 在這樣的環(huán)境中，物業(yè)管理行業(yè)有很大 的 上升空間和潛力 ,被稱為第三產(chǎn)業(yè)中的朝陽產(chǎn)業(yè)。 但事實(shí)上 讓住戶滿意的物業(yè)管理 企業(yè)較少 。 除了 人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求有所上升之外， 物業(yè)管理 企業(yè) 本身也未能做好本職工作。 小區(qū)內(nèi)衛(wèi) 生 得 不 到保障； 物管維修 人員 找不到 房屋 漏水的 原因； 未通知住戶 停電停水 事宜 ；房地產(chǎn)商與物業(yè)管理公司互相推卸責(zé)任， 諸如此類的問題顯現(xiàn)在居民生活的 每個(gè) 角落。 (T) 科技 進(jìn)步使物業(yè)管理的安全問題有了更堅(jiān)實(shí)的保障， 新式 小區(qū)的安保 工作 由人力與科技分工協(xié)作完成。汽車 的進(jìn)出 需 經(jīng)過物管人員檢查 以及 機(jī)器讀卡刷卡 來把關(guān) ； 住戶進(jìn)入小區(qū) 大門需要刷卡、輸入安全密碼或者請(qǐng) 求住戶、物管人員按鍵開門方可進(jìn)入；每個(gè)單元門都設(shè)有安全密碼，每半年更換一次以保證住戶安全。智能科技 帶給 物業(yè)管理 許 多 便利。 但 在減少人力增加智能系統(tǒng)的同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)一些問題 ： 安保 系統(tǒng)比較容易損壞 ，不能得到及時(shí)維修；一些不法分子 鉆智能系統(tǒng)的空子，如謊報(bào)自己是小區(qū)住戶要求保安開門。 在城內(nèi)小區(qū)普遍建立智能安保系統(tǒng)之后， 老式 小區(qū)還是簡(jiǎn)單以人力維護(hù)安保工作， 存在 潛在 威脅。 南昌物 管 企業(yè) 物業(yè)管理中 存在的主要問題 部分南昌 物業(yè)管理情況調(diào)查 為更好的闡述情況