【正文】 期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益表面上看，在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的 9 合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆，不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這些均 應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對 物業(yè)實體進(jìn)行管理。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系 ，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。唯有如此， 物業(yè)管理企業(yè)方能更好 地為業(yè)主服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。 2）物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而在物業(yè) 管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、 設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑 商。在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對裝修工程進(jìn)行驗收。在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)。由物業(yè)管理企業(yè)批準(zhǔn)后的裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開始裝修。業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請，并將裝修設(shè)計方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。 （ 3）嚴(yán)格執(zhí)行裝修管理程序。為搞好裝修管理必須做好以下 三點(diǎn)工作： （ 1）大力宣傳裝修規(guī)定。比如：為使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用，隨意改動建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設(shè)備設(shè)施，既影響他人又影響物業(yè)的整體美觀有些裝修公司的施工隊伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴(yán)重受損，更普遍的是施工不注意作息時間，機(jī)器噪音、振動影響周圍鄰居正常生活。為了實現(xiàn)人們對生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實際使用前的必要步驟。買房已不僅僅是為了滿足工作和居住的基本需要。 （ 8）簽字領(lǐng)鑰匙。 （ 6）業(yè)主或使用人信息登記，如實填寫登記卡。 （ 4）對不合格項目提出整改意見并限期整改。 （ 2）購房者按照要求交清剩余房款及其他費(fèi)用。這些問題將對今后管理與服務(wù)的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。它標(biāo)志著物業(yè)進(jìn)入實質(zhì)性管理運(yùn)作的開始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項具體工作。此外。在驗收中一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，及時反饋給開發(fā)商，以便督促施工單位整修。物業(yè)的接管驗收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對物業(yè)實施管理。只有完善的規(guī)章制度作保障，才能促使我國物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化方向發(fā)展。在正式實施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點(diǎn)和要求，制定必要的使用制度和管理細(xì)則，以保證物業(yè)管理順利運(yùn)行。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)，以便他們清楚 地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對象、職責(zé)等有關(guān)情況。 前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對該物業(yè)落實管理機(jī)構(gòu)以及人員配備。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。 4）面對的是全體業(yè)主。如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無法開展。對新建住宅小區(qū)來說，在業(yè)主入住前需要提前實施物業(yè)管理。事實上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)公司。 2）前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實施的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。 5 最后，物業(yè)在接管驗收之前屬于在建工程，期間的管理屬于工程管理，由施工單位負(fù)責(zé)，其民事法律主體是開發(fā)商和施工單位，而物業(yè)管理企業(yè)在此期間的參與只能是物業(yè)管理的早期介入，不能算是真正意義上的管理。因為物業(yè)管理是一個連 續(xù)的、不可間斷的過程，而業(yè)主委員會成立到業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)之間或多或少需要一段時間，這樣就會產(chǎn)生一段時間空缺。因為房屋出售是一個動態(tài)的過程，有的樓盤竣工數(shù)年后仍未全部售罄，而有的樓盤還未竣工就搶購一空，所以將前期物業(yè)管理的起始時間定在出售后是很難把握的。界定這一概念的理由如下： 首先，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理全過程的重要一環(huán)，不僅僅只限于住宅，它適用于所有物業(yè)。 3 前期物業(yè)管理概述 前期物業(yè)管理概念 2021 年 9 月 1 日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十一條：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書 面的前期物業(yè)服務(wù)合同。隨著國外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國內(nèi)物業(yè)市場，國內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達(dá)文等，也都將原來自行雇傭的保潔、秩序維護(hù)、工程維修等分離出去。實際上，各類外資物業(yè)服務(wù)公司均將清潔、 綠化、秩序維護(hù)以及電梯、冷凍機(jī)組、消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。隨著業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求日益升級，維權(quán)意識不斷強(qiáng)化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來越高，范圍越來越大，影響力不斷提升。另外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、仁恒集團(tuán)、光彩建設(shè)集團(tuán)等下屬的物業(yè)服務(wù)公司為了應(yīng)對專業(yè)化和市場化的需要，紛紛聘請國際知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司作為顧問。目前，北京甲級寫字樓物業(yè)由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司管理的比例已經(jīng)超過 38%，其他屬于自管的甲級寫字樓中，要求知名物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)顧問服務(wù)的更超過 50%。 物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，資產(chǎn)所有者的逐漸 成熟，出于降低經(jīng)營成本擴(kuò)大收益的需求，以及《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是有償?shù)?，即通過收取合理的費(fèi)用，維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，物業(yè)管理公司必須依照物業(yè)管理市場的運(yùn)行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的生存空間，用經(jīng)營業(yè)績?nèi)幦「嗟目蛻簟? 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。 專業(yè)化有三層涵義：一是有專門的組織機(jī)構(gòu)；二是有專業(yè)人才，如房屋及設(shè)施設(shè)備的維修，必須配備專業(yè)人才；三是有專門的管理工具和設(shè)備。而物業(yè)管理公司對政府來說則像一個“總代理”，業(yè)主只需根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得相關(guān)服務(wù)。 物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來統(tǒng)一管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義 范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一施專業(yè)化管理， 并向住用人