【正文】 給 后期 的 物 業(yè)管 理帶來嚴(yán)重的危害 13。 如 :什 么時(shí) 間 是 工程項(xiàng)目承接驗(yàn)收 的 最 佳時(shí) 間 等 ； 16 (3)由 于建 管 不 分 ，依 附 于 房地 產(chǎn) 開 發(fā)商 的 物 業(yè) 管理 企 業(yè) 往往 無 法 按正 常規(guī) 定， 進(jìn) 行 嚴(yán)格 的 物 業(yè) 承接 驗(yàn) 收 工作 ，在 物 業(yè) 承接 驗(yàn) 收 時(shí) 敷衍 了 事，造成了物業(yè)承接 驗(yàn) 收 制度 不 完 善， 移 交 不完 整 ； (4)非建設(shè)單位 成立 的 物 業(yè) 管理 企 業(yè) ,在 實(shí)際 運(yùn) 作 中 ,也 處于 劣 勢 地位。 物業(yè)承接驗(yàn)收 將 直 接 影響 到 物 業(yè)的 質(zhì) 量 ， 有 相 當(dāng) 比 例的 住 宅 小區(qū) ，在物業(yè)管理中所 反 映 出來 的 質(zhì) 量問 題 多 數(shù)是 承 接 驗(yàn) 收中 的 遺 留問 題 ， 驗(yàn)收時(shí)忽視了質(zhì)量 問 題 常常 會 引 起糾 紛 ， 所以 接 管 驗(yàn) 收處 理 的 好壞 將 決 定了長期 物業(yè)管理 的好壞 。 保 定 市房 地 產(chǎn) 管 理局 田 軍 、河 北 軟 件職 業(yè) 技 術(shù)學(xué) 院吳健巍在“前期物業(yè)管理中物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收的問題與對策”中指出目前物業(yè)項(xiàng)目的承接驗(yàn)收還存在著許多問題，如“霸主”行為，給物業(yè)管理帶來長期影響；管理脫節(jié)，承接驗(yàn)收后呈現(xiàn)出工作怪圈；資料短缺，給 物業(yè) 管 理 服務(wù) 帶 來 尷尬 等 。 ” 實(shí) 際 上， 有 的 建 設(shè)單 位 與 物業(yè) 管 理 企業(yè)在簽訂前期物 業(yè) 服 務(wù)合 同 時(shí) ，并 沒 有 使用 規(guī) 范 文 本， 使 合 同的 核 心 內(nèi)容 （ 即雙方的權(quán) 利 義 務(wù)及 違 約 責(zé)任 ） 沒 有明 確 寫 進(jìn) 合同 中 ， 造成 了 雙 方的矛盾和分歧， 影 響 了物 業(yè) 管 理， 殃 及 到業(yè) 主 的 利 益 ； 有 的 合同 甚 至 將前期物業(yè)服務(wù)合 同 變 成承 包 合 同， 開 發(fā) 商只 顧 收 取 承包 金 ， 不顧 業(yè) 主 利益 ； 有 的 合同 不 顧《 條 例 》第 27 條 規(guī) 定擅 自 處 分 物業(yè) 共 用 部位 、 共用 設(shè)施設(shè)備的所有權(quán) 或 者 使用 權(quán) ， 嚴(yán)重 侵 害 業(yè)主 利 益 。 南 京 信 息工 程 大 學(xué)公 共 管 理學(xué) 院 法 律 系吳 世 彬在“從物權(quán)視角 解 析 前期 物 業(yè) 管理 合 同 ” 中 以 案 例 的形 式 指 出： 由 于 物業(yè) 管理?xiàng)l例對前 期 物 業(yè)管 理 合 同的 規(guī) 定 比較 粗 疏 ， 由此 引 發(fā) 了諸 多 法 律糾紛 ， 并在此基 礎(chǔ) 上 提出 相 關(guān) 的立 法 建 議 12。 (1)有的開發(fā)商 與物 業(yè) 管 理 企業(yè) 本 是 “ 父子 ” 關(guān)系 ， “ 老子 ” 開發(fā)的，物業(yè)直接請 外 來 “ 管家 ” ，多 數(shù) 情 況仍 然 是 開 發(fā)商 與 物 業(yè)管 理 企 業(yè)“ 私下 ” 協(xié)商而 定 11； (2)有 些招 標(biāo) 方 在實(shí) 際 已 內(nèi) 定中 標(biāo) 對 象的 情 況 下進(jìn) 行 虛 假招 標(biāo) ，使 招標(biāo)成為一種過場 和 形 式 ， 重 表 象不 重 實(shí) 質(zhì)， 投 標(biāo) 費(fèi) 用大 ， 浪 費(fèi)資 源 ； (3)有些招標(biāo)的 業(yè)主 不 考 慮 “ 質(zhì)價(jià)相符 ” 的 原 則， 片 面 強(qiáng)調(diào) 最 低 價(jià)格，造成投標(biāo)企 業(yè) 的 競相 壓 價(jià) ； (4)有 些參 與 投 標(biāo)的 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 惡 性競 爭， 相 互 殺價(jià) ， 靠不 切 實(shí) 際的承諾贏得中標(biāo) ； (5) 由于開發(fā)商沒有 專業(yè) 人 員 負(fù)責(zé) 招 標(biāo) 工作 ， 以 及 對投 標(biāo) 法 規(guī)和 招標(biāo)的組織管理工 作 不 熟悉 ， 造 成了 物 業(yè) 管理 招 標(biāo) 工 作的 不 規(guī) 范； (6)沒 有一 個(gè) 平 臺提 供 給 物 業(yè)管 理 行 業(yè)在 媒 體 上發(fā) 布 公 告 ，招 標(biāo) 過 程也 就沒 有 建 設(shè)工 程 項(xiàng) 目和 政 府 采購 項(xiàng) 目 那樣 透 明 ，存在 招 標(biāo) 信 息不 對 稱； (7)物業(yè)管理招 投標(biāo) 代 理 市 場發(fā) 育 不 成熟 。 8任虎 .談 物 業(yè) 管 理 公 司 超 前 介 入 房 地 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) [J].建 筑 管 理 現(xiàn) 代 化 .2020 年 第 3 期 . 9中 華 人 民 共 和 國 建 設(shè) 部 .物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 資 質(zhì) 管 理 試 行 辦 法 .2020 年第 1 期 . 10王利明 ， 宋志紅 . 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo) 中 若 干 問 題 的 法 律 分 析 [J].中 國 論 文 中 心 .2020 年 第 5期 . 14 為了規(guī)范前期物 業(yè) 管 理招 投 標(biāo) 活動 ， 保 護(hù)招 標(biāo) 投 標(biāo) 當(dāng)事 人 的 合法 權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管 理 市 場的 公 平 競爭 ， 建 設(shè) 部 2020 年 6 月 26 日頒 布 了關(guān)于《 前 期 物業(yè) 管 理 招標(biāo) 投 標(biāo) 管理 暫 行 辦法 》 。 前期物業(yè)管 理招投標(biāo) 問題 在 搜索 的 648 篇 文 獻(xiàn)中 ， 有 143 篇 是涉 及 前 期 物業(yè) 管 理 中的 招 投 標(biāo)問 題（ 如表 31） 。物業(yè)管理企業(yè)早 期 沒 有介 入 將 帶來 的 種 種問 題 ， 主 要表 現(xiàn) 在 以下 幾 個(gè) 方面：規(guī)劃設(shè)計(jì)欠 缺 多 、建 筑 設(shè) 計(jì)不 切 實(shí) 際、 樓 盤 銷 售遺 留 問 題多 、 建 設(shè)過程遺留問題多 。 而且在實(shí)際中， 由 于 對早 期 介 入的 認(rèn) 識 不足 ， 開 發(fā) 商或 物 業(yè) 開發(fā) 公司難免有短期行 為 產(chǎn) 生， 急 功 近利 ， 只 顧及 目 前 市 場情 況 ， 不考 慮 社 會發(fā)展變化、消費(fèi) 者 需 求變 化 等 因素 ， 或 者片 面 追 求 利潤 ， 而 不愿 意 讓 物業(yè)管理早期介入 ， 片 面地 認(rèn) 為 成本 投 資 增加 。 可見 13 早 期介 入 的 重要 性 ，它直 接 影 響到 房 屋 的質(zhì) 量 ，影響 著 長 期的 物 業(yè) 管理 8。 如前 期 物 業(yè) 管理中 早期 介 入 滯 后、 前 期 物業(yè) 管 理 招投標(biāo)不規(guī)范、前 期 物 業(yè)服 務(wù) 合 同不 規(guī) 范 、物 業(yè) 承 接 驗(yàn)收 制 度 不完 善 移 交不完整、共用設(shè) 施 設(shè) 備 管理問題 、 業(yè) 主 臨時(shí) 公 約 未 建立 或 未 約定 、 物 業(yè)服務(wù) 和 收 費(fèi)“ 質(zhì) 價(jià) 不符 ” 、 物 業(yè) 維修 資 金 管理 問 題 、 業(yè) 主 入住 裝 修 管理 不善 等。 其它前期 日 常管 理 對物業(yè)進(jìn)行前期 日 常 管理 包 括 清場 封 閉 小區(qū) 、 組 織 保修 、 維 修養(yǎng) 護(hù)以及協(xié)調(diào)業(yè)主與 開 發(fā) 商和 建 設(shè) 單位 之 間 的關(guān) 系 ， 督 促 協(xié) 調(diào) 開 發(fā)商 和 建 設(shè)單位解決業(yè)主提 出 的 有關(guān) 房 屋 及公 共 配 套設(shè) 施 方 面 的問 題 等 。 物業(yè)檔案 資 料管 理 在 物業(yè) 管 理 企業(yè) 接 管 物 業(yè) 和業(yè) 主 或 使用 入 伙 以后 ，物 業(yè) 管理 企 業(yè) 應(yīng)及時(shí)建立物業(yè)管 理 檔 案資 料 ， 檔案 資 料 應(yīng)按 綜 合 文 書圖 表 、 房屋 棟 號 、公共設(shè)施分類立 卷 按 序號 歸 檔 ，專 柜 存 放 ， 按 規(guī) 定 建立 全 宗 簡介 ， 查 卷目錄和卷內(nèi)目錄 以 便 日后 查 閱 。 業(yè)主入伙 和 裝修 管 理 所謂入伙是指業(yè) 主 或 使用 人 收 到書 面 通 知書 ， 在 規(guī) 定期 限 內(nèi) 辦完 相應(yīng)手續(xù)并實(shí)際入 住 。 物業(yè)的驗(yàn) 收 與接 管 物業(yè)的驗(yàn)收是直 接 關(guān) 系到 今 后 物業(yè) 管 理 工作 能 否 正 常開 展 的 一個(gè) 重要 環(huán)節(jié) 。 機(jī)構(gòu)的設(shè) 立 與制 度 的 制定 機(jī)構(gòu)的好壞決 定 了 前 期物 業(yè) 管 理的 好 壞 ，機(jī) 構(gòu) 的 設(shè)立 主要 要 進(jìn)行 好人員 的選聘和 培訓(xùn)， 團(tuán)隊(duì) 素 質(zhì) 的高 低 決 定了 前 期 物 業(yè)管 理 的 成敗 。 在房 屋 銷 售階 段 ， 應(yīng)同 步向 業(yè) 主 宣傳 物 業(yè) 管理 規(guī) 定， 公 開 收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)， 簽 訂前 期 物 業(yè) 管理 協(xié) 議。 前期 物業(yè)管理合同是確 定 業(yè) 主與 前 期 物業(yè) 管 理 公司 具 體 權(quán) 利義 務(wù) 、 確保 前 期 物早期介入 簽訂前期物業(yè)管理協(xié) 議 機(jī)構(gòu) 設(shè)立與制度的 制定 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 業(yè)主入伙和裝修管理 物業(yè)檔案資料管理 協(xié)助成立業(yè)主委員會 其它前期日常 管理 10 業(yè)管理活動 實(shí) 現(xiàn) 的 一 個(gè)基 本 法 律文 件 。 一般認(rèn)為， 物 業(yè) 管理 早 期 介入 的 時(shí) 間越 早 越 好 ，這 樣 有 利于 保 證 房屋的質(zhì)量，為后 期 的 日常 管 理 作鋪 墊 。在 具 體 實(shí) 6閏允宇 .如 何 規(guī) 避 和 化 解 前 期 物 業(yè) 管 理 中 的 風(fēng) 險(xiǎn) [J].現(xiàn) 代 物 業(yè) 管 理 .2020 年第 9 期 . 9 施 中前 期 物 業(yè)管 理 主 要包 括 以 下幾 方 面 的內(nèi) 容 :早 期 介 入 、簽 訂 前 期物 業(yè)管理協(xié)議、 機(jī)構(gòu) 的 設(shè) 立與 制 度 的制 定 、 物業(yè) 的 驗(yàn) 收 與接 管 、 業(yè)主 入 伙 和裝修管理、物業(yè) 檔 案 資料 管 理 、協(xié) 助 成 立業(yè) 主 委 員 會、 其 它 前期 日 常 管理。 總之 ， 前 期 物業(yè) 管 理 是日 常 物 業(yè)管理的前提，是 整 個(gè) 物業(yè) 管 理 過程 的 保 證。從此 可以 看 出 ，前期物業(yè)管理和 日 常 物業(yè) 管 理 是有 很 大 區(qū)別 的 ， 主 要體 現(xiàn) 在 以下 方 面 ：第 一， 所 發(fā)生 的 時(shí) 間不 同 。但在實(shí)踐中，由 于 某 一管 理 項(xiàng) 目的 分 期 建設(shè) 時(shí) 常 使 兩個(gè) 階 段 沒有 明 確 的界線 6。 物 業(yè) 管理 包 括 前期 物 業(yè) 管 理和 日 常 物業(yè) 管 理 ，前期物業(yè)管理是 指 在 業(yè)主 、 業(yè) 主大 會 選 聘物 業(yè) 管 理 企業(yè) 之 前 ，由 建 設(shè) 單位選聘物業(yè)管理 企 業(yè) 實(shí)施 的 物 業(yè)管 理 。 （ 3） 具 體 的 分析 前 四 個(gè)主 要 問 題， 得 出 相應(yīng) 的 對 策建 議 ，來 完 善 我國的前期物業(yè)管 理 。 研究 方法 ： 本文應(yīng)用文獻(xiàn)挖 掘 方 法， 具 體 過程 如 下 ： （ 1） 通 過 對 文獻(xiàn) 資 料 研究 的 基 礎(chǔ)上 ，總 結(jié) 前 期 物業(yè) 管 理 存在 的 九大問題 。 （ 2） 結(jié) 合 前 期物 業(yè) 管 理 的 立 法 上和 實(shí) 踐 中存 在 的 問題 ， 從前 期 物 業(yè)管理的各個(gè)具體 實(shí) 施 的環(huán) 節(jié) 來 分析 前 期 物業(yè) 管 理 存 在的 問 題 。 而 本文 通 過 調(diào) 查 統(tǒng) 計(jì) ， 將發(fā)生在前期物業(yè)管理中的問 題 量 化， 從 而 嘗試 解 決 我國 前 期 物 業(yè)管 理 存 在的 問 題 。 另外，還有物業(yè)管理人員根據(jù)自身在前期物業(yè)管理活動中的經(jīng)驗(yàn)，分析前期物業(yè)管理的具體活動，包括 業(yè)主入住裝修 、 公共設(shè)施設(shè)備 、資料 檔案 的管理 等 方 面 來分 析 前 期物 業(yè) 管 理。對于建設(shè)單位的申請 ,只 要 建 設(shè) 單 位 不 是 唯 一 的 業(yè) 主 ,且申請未獲得全體業(yè)主同意 ,主管部 門的 批 準(zhǔn) 將 構(gòu)成 行 政 侵權(quán) 。前 期物 業(yè)管 理 的 開始 ,以 物 業(yè) 上 的權(quán) 屬 性 質(zhì)屬 于 區(qū) 分所 有 權(quán) 為前 提 。 深 圳 大 學(xué)建 筑 設(shè) 計(jì) 研 究 院 馬少 龍 3指出 前 期 物 業(yè)管 理 招 投 標(biāo) 作 為 推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營的重要措施，對“建管分離”起到了一定的作用 ， 但 從 實(shí) 施 情 況 看 ， 仍 存 在 一 些 問 題 ，如 前 期 物 業(yè) 管 理 招 投 標(biāo)定位不到位 ； 開 發(fā) 商 始 終 處 于 霸 權(quán) 地 位 ， 物 業(yè) 服 務(wù) 公 司 迫 于 開 發(fā) 商 的 壓力， 在和 開發(fā)商 簽訂 合 時(shí) 或 多或 少 維 護(hù)自 身 利 益， 從而 損 害 業(yè) 主的 利 益。 仰 恩 大 學(xué)法 律 系 李 淑 穎 教授 1指出 前 期 物 業(yè) 管 理是 實(shí) 施 物 業(yè) 管 理 非常重要的環(huán)節(jié) ，承認(rèn) 我 國 當(dāng) 前 前 期 物 業(yè) 管 理 法 律 制 度 中 存 在 諸多問題， 并對 我國的前期物 業(yè) 管 理法 律 制 度提 出 自 己的 看 法 。 我國前期物業(yè)管理研究的發(fā)展與現(xiàn)狀 物 業(yè)管 理 行業(yè) 在 我 國 還是 一 個(gè) 新興 的 行 業(yè) ,它 在我 國 發(fā) 展的 20 年中，取 得了 快 速 地發(fā) 展 ,但 是 近 年來 物 業(yè) 管理 行 業(yè) 存在 的 問 題和 糾 紛 不斷 ，尤其是作為物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)和前提的前期物業(yè)管理存在著更多的問題。 在前期物業(yè)管理中， 物 管 企業(yè) 可 以 向開 發(fā) 商 提出 合 理 的 建房 建 議 ，保 證 房 屋的質(zhì)量，防止開 發(fā) 商 的短 期 行 為， 這 不但 能 完 善 物 業(yè)的 使 用 功能 ， 促 進(jìn)房產(chǎn)的銷售 ， 同時(shí) ， 有利 于 改 善開 發(fā) 商 ，物 業(yè) 企 業(yè) ，業(yè) 主 三 方之 間 的 關(guān)系，更重要的是 能 保 證業(yè) 主 的 長遠(yuǎn) 利 益 。因 為 采用 了 前 期 物 業(yè)管 理 就 可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與 建 造 階段 及 時(shí) 發(fā)現(xiàn) 物 業(yè) 使用 功 能 與 使用 質(zhì) 量 上的 問 題 ，及 時(shí)進(jìn) 行 調(diào) 整 ， 避 免 因 開發(fā) 建 設(shè) 不合 理 而 引起 后 期 物業(yè) 管 理 質(zhì) 量糾 紛 。 近 幾年 來 在 前期 物 業(yè) 管理期間所發(fā)生的 矛 盾 不僅 沒 有 得到 根 本 解決 ， 而 且 隨著 業(yè) 主 維權(quán) 意 識 及維權(quán)行