前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策和解決方案-文庫(kù)吧資料
2025-05-07 06:01本頁(yè)面
【正文】 買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明?！稐l例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約。 物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。 鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強(qiáng)前期物業(yè)管理就顯得十分重要。建設(shè)單位為聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。 物業(yè)維修資金管理制度未建立開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中，片面追求房屋的銷(xiāo)售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開(kāi)發(fā)的，物業(yè)直接請(qǐng)外來(lái)“管家”，多數(shù)情況仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高[13]。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來(lái)諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。[6]建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確，物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，業(yè)服務(wù)和收費(fèi)質(zhì)量和價(jià)格不符。四熟悉項(xiàng)目工程的情況，物業(yè)管理3個(gè)基礎(chǔ)職能保安，保潔，保修工作中，因?yàn)楸Ｐ藜裙こ叹S修方面人員的技術(shù)性和工程人員的技術(shù)方案本身的可變性中讓人不得不多關(guān)照的事情。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì)從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對(duì)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，認(rèn)真審視物業(yè)建設(shè)的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見(jiàn)與建議，當(dāng)好參謀與助手，使建房者省錢(qián)省力，用房者舒適滿(mǎn)意，管房者專(zhuān)心服務(wù)。二是有利于在物業(yè)建設(shè)期間實(shí)現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開(kāi)始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎(chǔ)上修修補(bǔ)補(bǔ)。 ,用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止[5]。4管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。 ，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。” 前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主向最終業(yè)主過(guò)渡期的物業(yè)管理。然而，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司[4]。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開(kāi)始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開(kāi)始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。物業(yè)公司的管理費(fèi)來(lái)源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)，甚至有政府補(bǔ)貼。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時(shí)間長(zhǎng)短，也可按次計(jì)費(fèi)。小修工程、日常服務(wù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專(zhuān)業(yè)公司完成。 內(nèi)容廣泛物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過(guò)程的管理。已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。但政府一般
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