【正文】 具體 的 實(shí) 行辦 法 有 ： (1)聘用素質(zhì)高 ，有 經(jīng) 驗(yàn) 的 物業(yè) 管 理 人員 進(jìn) 行 管理 ； (2)物 管企 業(yè) 要 通過(guò) 整 合 擴(kuò) 大規(guī) 模 ，降 低 成 本， 規(guī) 范管 理 ，最 終 提 高服務(wù)水平 ， 這是 解 決 收費(fèi) 難 的 關(guān)鍵 ； (3)通 過(guò)積 極 的 宣傳 、 引導(dǎo) 和 示 范， 讓廣 大 業(yè) 主 了解 物 業(yè) 管理 工 作 的內(nèi)容，盡快接受 新 的 住房 消 費(fèi) 觀念 ； (4)對(duì) 確實(shí) 交 不 起物 業(yè) 管 理 費(fèi)的 業(yè) 主 ， 物 業(yè) 管 理 企業(yè) 要 在 一定 程 度 上幫助業(yè)主解決困 難 ， 避免 采 用 強(qiáng)硬 的 手 段向 業(yè) 主 索 取費(fèi) 用 ， 同時(shí) 建議政府采取一些社會(huì) 保 障 的辦 法 來(lái) 解決 21； (5)注 意加 強(qiáng) 人 文管 理 ，從 軟 方 面著。 提高物業(yè) 管 理水 平 要 想提 高 物 業(yè)管 理 水 平 ，最 重 要 的是 提 高 物業(yè) 管 理 企業(yè) 的 服 務(wù)意 識(shí) ，提高物業(yè)管理企 業(yè) 對(duì) 社 區(qū) 文化 的認(rèn)識(shí)， 努力 建 設(shè) 一個(gè) 業(yè) 主 與物 業(yè) 管 理企業(yè)和睦相處的 環(huán) 境 。對(duì) 物 業(yè) 管理 老 百 姓 意見(jiàn) 較 大 的水 電 費(fèi) 公攤 不合 理， 不 定 期公 布 明 細(xì) 賬目 等 問(wèn) 題， 建議 省 物 價(jià)局 能 制 定 相關(guān) 規(guī) 定，發(fā)揮區(qū)縣物價(jià)部 門 的 作用 ， 將 需要 公 攤 的項(xiàng) 目 收 支 交由 區(qū) 縣 價(jià)格 認(rèn) 證 部門予以認(rèn)證。 改變物業(yè) 收 費(fèi)的 管 理 體制 建議充分發(fā)揮各 區(qū) 物 價(jià)人 員 的 作用 ， 建 立省 、 市 、 區(qū)三 級(jí) 管 理物 業(yè) 24 收費(fèi)的管理體制 。其二，不少業(yè)主 對(duì) “ 業(yè)主 公 約 ” 的 概 念 不清 楚 ， 他 們往 往 把 業(yè)主 因 違 規(guī)操作造成的物業(yè) 管 理 矛盾 ， 都 歸結(jié) 到 物 業(yè)管 理 公 司 的不 作 為 ，造 成 收 費(fèi)難。 其一 ， 業(yè) 主沒(méi) 有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理 是 使 其房 產(chǎn) 保 值升 值 的 一種 投 資 行 為， 也 沒(méi) 有認(rèn) 識(shí) 到 物業(yè)服務(wù)是一種消 費(fèi) 行 為， 在 繳 納服 務(wù) 費(fèi) 時(shí)總 要 “ 左 盼右 顧 ” ，生 怕 自 己“ 吃虧 ” 。 因此 ， 公 平合 理 地 解決物業(yè)管理收費(fèi) 中 存 在的 一 些 問(wèn)題 ， 是 當(dāng)前 物 業(yè) 管 理行 業(yè) 健 康發(fā) 展 的 關(guān)鍵。 解決 物業(yè)服務(wù) 收費(fèi) 問(wèn)題 的對(duì)策 最近幾年，前期 物 業(yè) 管理 方 面 的投 訴 逐 漸呈 急 劇 上 升勢(shì) 頭 ， 其中 尤以物業(yè)管理收 費(fèi) 投 訴 上升 最 快 ，主 要 表 現(xiàn)在 物 業(yè) 管 理收 費(fèi) 項(xiàng) 目、 范 圍 、標(biāo)準(zhǔn)不明確或者 收 費(fèi) 過(guò)高 ， 另 外， 大 部 分業(yè) 主 因 房 屋質(zhì) 量 、 配套 、 產(chǎn) 權(quán)等問(wèn)題而與開發(fā) 商 發(fā) 生的 各 種 糾紛 ， 結(jié) 果都 會(huì) 導(dǎo) 致 拒交 物 業(yè) 管理 費(fèi) 。之 所以在交房前考慮 建 立 接管 驗(yàn) 收 制度 、 維 修協(xié) 議 、 房 修制 度 等 ，目 的 就 一個(gè)，在交房前盡 量 避 免出 現(xiàn) 房 屋質(zhì) 量 缺 陷問(wèn) 題 ， 健 全各 類 制 度也 是 便 于今后對(duì)施工隊(duì)維 修 質(zhì) 量、 維 修 時(shí)間 的 控 制， 以 減 少 業(yè)主 的 投 訴。 其次嚴(yán)把 驗(yàn) 收接 管 關(guān) 物業(yè)公司工程人 員 在 接管 驗(yàn) 收 中必 須 仔 細(xì)認(rèn) 真 ， 一 方面 按 照 國(guó)家 建筑 規(guī)范 的 標(biāo) 準(zhǔn)來(lái) 檢 查 房屋 是 否 存在 質(zhì) 量 缺陷 問(wèn) 題（ 如 裂 縫等 ）， 另 一方 面 20黃良 .前 期 物 業(yè) 管 理 中 的 矛 盾 及 應(yīng) 對(duì) 措 施 [J].物業(yè)管 理 . 上 海 房 地 .2020. 23 以業(yè)主的眼光來(lái) 觀 察 ，看 那 些 容易 引 起 業(yè)主 投 訴 的 問(wèn)題 （如箱 變位置影響底樓采光等），上 述 問(wèn) 題 必須 在 交 房前 整 改 完畢 。如 報(bào) 修 后必 須 在 3 天內(nèi) 完 成， 一 旦 超過(guò)這個(gè)時(shí)間就由 物 業(yè) 公司 派 自 己的 維 修 隊(duì)伍 進(jìn) 行 修 理， 修 理 所產(chǎn) 生 的 一切費(fèi)用從工程余 款 及 質(zhì)保 金 中 扣除 20。 解決因物業(yè)承接驗(yàn) 收 問(wèn)題的對(duì)策 可 以說(shuō) 由 房 屋質(zhì) 量 缺 陷問(wèn) 題 引 起的 矛 盾 在所 有 的 因 素中 占 75%比例，而質(zhì)量問(wèn)題大部 分 要 歸咎 于 前 期物 業(yè) 承 接驗(yàn) 收 時(shí) 敷 衍了 事 ， 所以 完 善 前期物業(yè)驗(yàn)收至關(guān) 重 要 。要想使房地 產(chǎn) 開 發(fā)與 物 業(yè) 管理 實(shí) 現(xiàn) 真正 的 分 離 ，還 必 須 制定 規(guī) 章 制度使房地產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 與物 業(yè) 管 理企 業(yè) 在 經(jīng)濟(jì) 利 益 上 徹底 分 離 ，最 重 要 的是使物業(yè)管理企 業(yè) 獨(dú) 立經(jīng) 營(yíng) 。 從制度方 面 考慮 積極推行前期物 業(yè) 管 理招 投 標(biāo) 制度 ， 使 前期 物 業(yè) 管 理招 投 標(biāo) 意識(shí) 深入人心，使建設(shè) 單 位 及物 業(yè) 管 理企 業(yè) 樹 立依 法 招 投 標(biāo)的 意 識(shí) ，為 規(guī) 范 前期物業(yè)管理提供 有 利 保障 。 評(píng) 委 會(huì) 組成 人 員 的 比例 分 配 應(yīng)真 正 體 現(xiàn)業(yè)主的權(quán)益，恰 當(dāng) 的 比例 應(yīng) 是 以業(yè) 主 為 主， 專 家 為 輔。 主要 職責(zé) 是 ， 制定推進(jìn)物業(yè)管理市 場(chǎng) 相 關(guān)政 策 并 監(jiān)督 其 執(zhí) 行狀 況 ， 對(duì) 物業(yè) 管 理 招投 標(biāo) 活 動(dòng)中的專家評(píng)委進(jìn) 行 培 訓(xùn)和 資 格 認(rèn)定 ， 建 立健 全 招 投 標(biāo)備 案 制 度 。 從政府方 面 來(lái)考 慮 政府應(yīng)從管理轉(zhuǎn) 到 指 導(dǎo)、 監(jiān) 督 、培 訓(xùn) 、 評(píng)價(jià) 等 服 務(wù) 的層 面 上 來(lái)。 解決前 期 物業(yè)管理 招投標(biāo) 問(wèn)題 的對(duì)策 規(guī)范前期物業(yè)管 理 招 投標(biāo) 主 要 是要 提 供 一個(gè) 公 平 競(jìng) 爭(zhēng)的 外 部 環(huán)況 ，轉(zhuǎn)變政府的職能 ， 提 高業(yè) 主 在 招投 標(biāo) 中 的決 定 權(quán) ， 從而 選 擇 一個(gè) 綜 合 素質(zhì)高的物業(yè)管理 企 業(yè) ， 具體 要 做到 以 下 幾點(diǎn) ： 從仲裁機(jī) 構(gòu) 方面 來(lái) 考 慮 21 在公開、公平、 公 正 和誠(chéng) 實(shí) 信 用原 則 的 指導(dǎo) 下 ， 仲 裁機(jī) 構(gòu) 的 建立 能夠使投標(biāo)物業(yè)管 理 公 司投 訴 有 部門 、 申 訴有 渠 道 。 物 業(yè)管 理 公 司應(yīng) 該 在 整個(gè) 管 理 崗 位樹 立 正 氣、 鼓 勵(lì) 先進(jìn)、倡導(dǎo)良好的 工 作 氛圍 ， 使 大家 在 繁 忙、 艱 苦 的 工作 過(guò) 程 中有 緩 沖 疲倦和傾訴煩悶的 場(chǎng) 所 。 加強(qiáng)物業(yè) 管 理公 司 隊(duì) 伍建 設(shè) 為順利實(shí)施早期 介 入 ，還 應(yīng) 加 強(qiáng)物 業(yè) 管 理公 司 隊(duì) 伍 建設(shè) ， 加 快物 業(yè)管理專業(yè)人才和 復(fù) 合 型人 才 的 培養(yǎng) 。 防止物業(yè) 公 司和 開 發(fā) 商的 短 期 行 為 17羅輝 .物業(yè) 管 理 中 對(duì) 業(yè) 主 的 裝 修 管 理 辦 法 研 究 [J].2020 年第 5 期 . 18劉剛 .淺 析 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 [J].公 元 物 業(yè) 文 章 精 選 .2020 年第 12 期 . 20 防止物業(yè)公司和 開 發(fā) 商的 短 期 行為 最 主 要的 是 要 提 高對(duì) 物 業(yè) 管理 早期介入認(rèn)識(shí) ， 理 順 開 發(fā)商 、 物 業(yè)管 理 公 司、 業(yè) 主 三 者之 間 的 關(guān)系 。 (2)制 訂有 關(guān) 物 業(yè)管 理 早 期 介入 的 一 些政 策 、法 規(guī) 、制 度 。 如 果 沒(méi) 有實(shí) 行 物 業(yè)管 理 早 期介入，可進(jìn)行一 定 的 懲罰 、 處 理。 4 解決前期物業(yè)管理 問(wèn)題的對(duì)策 通過(guò)圖 31 可知 ， 在 前期 物 業(yè) 管理 中 常 常引 起 糾 紛 的問(wèn) 起 主 要集 中在 早期介入滯后 、 前 期物 業(yè) 管 理招 投 標(biāo) 不規(guī) 范 、 物 業(yè)承 接 驗(yàn) 收制 度 不 完善移交不完整、 物 業(yè) 服務(wù) 和 收 費(fèi)“ 質(zhì) 價(jià) 不符 ” 這 四 個(gè)問(wèn) 題 上 ，下 面 將 就這 四 個(gè)問(wèn)題提出 相 應(yīng) 的對(duì) 策 與 建議 。主 要 表 現(xiàn) 在變 動(dòng) 建 筑主 體 和 承重結(jié)構(gòu) ,擅改衛(wèi) 生間 、 廚 房 、陽(yáng) 臺(tái) 等 17； (2)將 會(huì)導(dǎo) 致 裝 修污 染 、裝 修 擾 鄰、 危害 公 共 利 益甚 至 裝 修工 程 質(zhì) 量事故的出現(xiàn) ； (3)違規(guī)裝修和 亂搭 亂 建 無(wú) 人過(guò) 問(wèn) ,造 成 物業(yè) 管 理 困 難。因此 在室 內(nèi) 裝 修實(shí) 施 過(guò) 程中 ,若物 業(yè) 管 理企 業(yè) 如 果對(duì) 業(yè) 主 裝修 管 理 不善 ，將 15許文震 .物 業(yè) 管 理 中 維 修 資 金 的 運(yùn) 作 及 管 理 [J].引 進(jìn) 與 咨 詢 .2020 年第 9 期 . 16李磊 ,張憶 .如 何 加 強(qiáng) 住 宅 裝 修 中 物 業(yè) 管 理 的 作 用 [J].現(xiàn)代物業(yè) .2020 年第 9 期 . 19 給物業(yè)本身以及 其 他 方面 帶 來(lái) 許多 負(fù) 面 影響 。 16。 其 中 李磊 、 張 憶 在“ 住 宅裝 修 中 存在 的問(wèn)題及原因分析 ” 中 指 出 物 業(yè) 管 理 與 住 宅 裝 飾 裝 修 是 我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 中 的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，在市場(chǎng)運(yùn)作中 ,很多實(shí)際問(wèn)題沒(méi)有理清 ,引起的糾紛和矛盾較 多。 由 于長(zhǎng) 期 受 傳統(tǒng) 公 有 住房 管 理 模 式的 影 響 ，有 些 業(yè) 主對(duì)交納物業(yè)專項(xiàng) 維 修 資金 認(rèn) 識(shí) 不足 ， 不 愿意 交 納 專 項(xiàng)維 修 資 金， 使 得 有些物業(yè)小區(qū)專項(xiàng) 維 修 資金 收 取 困難 ； 有 的開 發(fā) 商 在 按比 例 收 取物 業(yè) 專 項(xiàng)維修資金后，又 沒(méi) 有 按有 關(guān) 規(guī) 定執(zhí) 行 ， 挪作 他 用 ， 使物 業(yè) 專 項(xiàng)維 修 資 金制度難于完全建 立 ； 一些 地 方 商品 房 專 項(xiàng)維 修 資 金 由建 設(shè) 單 位或 者 物 業(yè)企業(yè)掌握，不能 按 業(yè) 主意 愿 使 用， 住 房 共用 部 位 、 共用 設(shè) 施 設(shè)備 的 大 、中修及更新 改造 不 能 及時(shí) 進(jìn) 行 ，侵 害 了 購(gòu)房 人 的 合 法權(quán) 益 。 南 平市 城 防 指揮 部 許 文 震 在“ 物業(yè) 管理 中 維 修資 金 的 運(yùn)作 及 管 理 ”中就 分 析 了 維修 資 金 的來(lái) 源 、籌 集 ,維修資金使用中的 問(wèn) 題 、現(xiàn) 狀 ,如 何 用 好維 修 資 金及 其 意 義所 在 15。因此，公 平 合 理地 解 決 物業(yè) 管 理 收費(fèi) 中 存 在 的一 些 問(wèn) 題， 是 當(dāng) 前物業(yè)管理行業(yè)健 康 發(fā) 展的 關(guān) 鍵 。 最 近 幾 年， 前 期物 業(yè) 管 理方 面 的 投訴 逐漸呈急劇上升勢(shì) 頭 ， 其中 尤 以 物業(yè) 管 理 收費(fèi) 投 訴 上 升最 快 ， 主要 表 現(xiàn) 在物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng) 目 、 范圍 、 標(biāo) 準(zhǔn)不 明 確 或者 收 費(fèi) 過(guò) 高， 另 外 ，大 部 分 業(yè)主因房屋質(zhì)量、 配 套 、產(chǎn) 權(quán) 等 問(wèn)題 而 與 開發(fā) 商 發(fā) 生 的各 種 糾 紛， 結(jié) 果 都會(huì)導(dǎo)致拒交物業(yè) 管 理 費(fèi)。 ” 這個(gè)原則 就 是 人們 常 說(shuō) 的 “ 質(zhì) 價(jià) 相符 ” 的 原 則。 并 結(jié) 合物 業(yè) 管 理中 出 現(xiàn) 的若 干 問(wèn) 題 ,探 討改 進(jìn) 物 業(yè)管 理 收 費(fèi)的 具體措施 ,以期對(duì) 物業(yè) 管 理 企 業(yè)有 所 借 鑒 14。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 問(wèn)題 在搜索的 648 篇 文 獻(xiàn) 中， 有 266 篇 是 涉 及前 期 物 業(yè) 管理 收費(fèi) 的問(wèn) 題（如表 31）。 但 有的開發(fā)商在 銷 售 過(guò)程 中 ， 片面 追 求 房屋 的 銷 售 量， 忽 視 了業(yè) 主 13田軍 ,吳健巍 .前 期 物 業(yè) 管 理 中 物 業(yè) 項(xiàng) 目 承 接 驗(yàn) 收 的 問(wèn) 題 與 對(duì) 策 [J].河 北 軟 件 職 業(yè) 技 術(shù) 學(xué)報(bào)第 10 卷第 1 期 . 17 臨時(shí)公約的制定 和 建 立； 有 的 開發(fā) 商 即 使制 定 了 業(yè) 主臨 時(shí) 公 約， 但 條 款簡(jiǎn)單，文本不規(guī) 范 ， 雙方 的 責(zé) 權(quán)利 未 在 書面 上 進(jìn) 行 認(rèn)真 的 約 定， 這 樣 就會(huì)使雙方的合法 權(quán) 益 得不 到 有 效的 保 護(hù) ，也 為 前 期 物業(yè) 管 理 留下 了 許 多后遺癥。 業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定 在 搜索 的 648 篇 文 獻(xiàn) 中 ，有 13 篇 是 涉及 前 期 物 業(yè)管 理 中 業(yè)主 臨 時(shí) 公約 未建 立 或 未約 定 的 問(wèn)題（ 如 表 31）。 共 用 設(shè)施 設(shè) 備 權(quán)屬 劃 分 不 明確 ， 會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在 前 期 物業(yè) 管 理 中帶 來(lái) 諸 多困 難 ， 如 物業(yè) 管 理 企業(yè) 為 了 個(gè)人利益，將公用 停 車 場(chǎng)進(jìn) 行 出 租， 使 廣 大業(yè) 主 與 物 業(yè)管 理 企 業(yè)之 間 產(chǎn) 生不少矛盾和糾紛 。 中國(guó) 房 地 產(chǎn) 統(tǒng)計(jì) 年 鑒 中的 第 八 章 “ 物 業(yè) 管理 及房屋修繕 ” 就 提 出 要 建 立 住 宅 共 用 部 位 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 基 金 來(lái) 進(jìn) 行 共用設(shè)施設(shè)備管理 。 個(gè)別建設(shè)單位 為盈得最大利潤(rùn) ,超 越 權(quán) 限 ,進(jìn)行不切實(shí)際的售樓宣傳和承諾 ,更有甚者 ,在物 業(yè)銷 售 中 竟 然向 業(yè) 主 承諾 入 住 后減 免 物 業(yè)管 理 服 務(wù)費(fèi) ,造成物業(yè)管理企業(yè) 承 接 了數(shù) 不 清 道不 盡 的 糾紛 和 矛 盾 ,