【正文】 圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書(shū)寫(xiě)，不準(zhǔn)用徒手畫(huà)3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁(yè)以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無(wú)格子的頁(yè)面上5）軟件工程類(lèi)課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔1）設(shè)計(jì)（論文）2）附件：按照任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3）其它30。：任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理。作者簽名： 日期： 年 月 日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。作者簽名：　　 　 　　 日　 期：　　 　 　　 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所取得的研究成果。對(duì)本研究提供過(guò)幫助和做出過(guò)貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意?！段飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，2013.畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說(shuō)明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。同時(shí)地域發(fā)展不平衡，一線員工流動(dòng)率高，企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、人員素質(zhì)差、群眾投訴多等問(wèn)題還比較突出，困擾著物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展，物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的任務(wù)還很艱巨。規(guī)?；?zhuān)業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展方向；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)面臨新的機(jī)遇。雖然物業(yè)管理存在著上述很多問(wèn)題 ,但因?yàn)樗谖覀兩钪邪缪葜絹?lái)越重要的角色 ,所以隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步 ,全國(guó)各方面的不斷努力,物業(yè)管理的發(fā)展將會(huì)越來(lái)越快,并在我國(guó)城市管理和文明建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。這對(duì)行業(yè)逐步擺脫勞動(dòng)密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對(duì)用工難和成本持續(xù)上漲，全面提高服務(wù)質(zhì)量具有重要意義。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修等四項(xiàng)基本服務(wù)基礎(chǔ)上，縱向延伸至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選用顧問(wèn)，中期的招商策劃、營(yíng)銷(xiāo)代理，后期的尾盤(pán)銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條，橫向涵蓋消費(fèi)者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等各類(lèi)個(gè)性化需求，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值。 物業(yè)管理業(yè)態(tài)由以住宅為主向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、步行街、街道以及各類(lèi)城市綜合體等管理擴(kuò)展。 比如，萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)“云生活、社區(qū)一卡通、安防與停車(chē)管理、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理、移動(dòng)APP智慧之家”五大科技的運(yùn)用，以及社區(qū)資源整合與經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)拓展，正在由物業(yè)管理專(zhuān)家向“房屋管家、資產(chǎn)管家、生活管家”升級(jí)；綠城物業(yè)的服務(wù)模式向“咨詢(xún)、全委、代管”并重，服務(wù)周期向?yàn)榻ㄖa(chǎn)品和業(yè)主提供全生命周期服務(wù)轉(zhuǎn)型；長(zhǎng)城物業(yè)借助高速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)了成本降低和品質(zhì)提升，通過(guò)涵蓋社區(qū)商務(wù)、公寓短租、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)者服務(wù)等領(lǐng)域的“1+N”多元化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理生態(tài)圈向社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈的延伸。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重的階段，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)提高居民居住質(zhì)量將是人民消費(fèi)的熱點(diǎn)，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展就意味著有更多的物業(yè)管理參與其中，這將極大的推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步，對(duì)于提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平有著直接的影響。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP超過(guò)800美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。另外還可以通過(guò)理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過(guò)組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短。另一方面要抓好學(xué)歷教育。要提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。 其次，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)發(fā)揮其行業(yè)自律的作用，可以號(hào)召物業(yè)企業(yè)聯(lián)合發(fā)出行業(yè)自律倡議書(shū)，號(hào)召物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立物業(yè)企業(yè)新形象，可以在行業(yè)內(nèi)廣泛開(kāi)展“住戶(hù)至上，服務(wù)第一”的宗旨，堅(jiān)持“為名、便民、利民”的原則，開(kāi)展“陽(yáng)光物業(yè)”活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平，這樣既規(guī)范自身行為，又為物業(yè)企業(yè)起到表率作用，使物業(yè)企業(yè)更加規(guī)范有序。這種物業(yè)信息化管理程度的提高，無(wú)疑會(huì)改變傳統(tǒng)的管理服務(wù)方式，促進(jìn)服務(wù)效率的提高 首先，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮其橋梁紐帶作用，保障政府與企業(yè)之間的溝通順暢。完善的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。水電氣三表自動(dòng)計(jì)費(fèi)好處明顯，但是要統(tǒng)一到一卡通里面還是有不小的難度，因?yàn)檫@不是物業(yè)企業(yè)一家能做主的，還需要有關(guān)部門(mén)的配合。這樣可以減少配備一線巡邏人員，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于物業(yè)來(lái)說(shuō)，效率大大提高。主要表現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：第一：對(duì)各種智能化設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控和遠(yuǎn)程管理。一個(gè)微笑、一個(gè)手勢(shì)、一個(gè)充滿愛(ài)心的目光都可能給顧客留下深刻的印象，給我們的工作帶來(lái)意想不到的效果，從中也可以將公司的管理服務(wù)理念展示給顧客，為工作的順利進(jìn)行提供保障。作為一個(gè)服務(wù)者，我們都希望可以滿足不同顧客的服務(wù)需求，使顧客能感受到我們帶給他們的干凈、整潔、輕松、舒心的環(huán)境，這就要求我們?cè)诟冻鲂燎诘暮顾耐瑫r(shí)，更加強(qiáng)對(duì)自身管理素質(zhì)的要求，這是一項(xiàng)由外至內(nèi)素質(zhì)的要求。物業(yè)公司雖然是服務(wù)行業(yè)，銷(xiāo)售的不是產(chǎn)品，而是服務(wù)，但我認(rèn)為，服務(wù)更需要品牌，包括企業(yè)文化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)、現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是物業(yè)品牌的實(shí)著內(nèi)涵，說(shuō)到底，也是企業(yè)提升品牌的實(shí)力。，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) 一個(gè)企業(yè)的生存離不開(kāi)企業(yè)文化的支持，而品牌是一個(gè)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)最鮮明的標(biāo)志。 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，防止過(guò)分追求經(jīng)營(yíng)多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。全國(guó)除萬(wàn)科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過(guò)600萬(wàn)平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。，走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路 物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。我國(guó)的物業(yè)公司70%都是房地產(chǎn)公司派生的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理黏在一起，沒(méi)有真正施行分業(yè)經(jīng)營(yíng)。政府早些年建立的物業(yè)管理師制度應(yīng)該真正施行起來(lái)，要求每個(gè)物業(yè)公司根據(jù)資質(zhì)等級(jí)配備一定數(shù)量的物業(yè)管理師，并且對(duì)物業(yè)管理人員加強(qiáng)職業(yè)技能培養(yǎng)，定期考核，建立淘汰制度，對(duì)行業(yè)內(nèi)落后的企業(yè)施行淘汰。對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期建設(shè)以及物業(yè)公司的引進(jìn)中加強(qiáng)引導(dǎo)，使物業(yè)在前期建設(shè)中充分參與進(jìn)來(lái)；在物業(yè)后期管理中加強(qiáng)監(jiān)督，充分發(fā)揮政府的監(jiān)督職能。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門(mén)核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。物業(yè)管理公司依法取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，是從事物業(yè)管理的基本條件。 第三：建立健全物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，借鑒其他行業(yè)發(fā)展的先例，完善物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件方可從事物業(yè)管理。另外政府在加強(qiáng)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)該出臺(tái)更多的政策扶持行業(yè)的發(fā)展。，更加注重政府的服務(wù)職能 我國(guó)自加入WTO以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，政府這雙有形的手與市場(chǎng)無(wú)形的手在發(fā)展的過(guò)程中摩擦不斷，總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不是完全意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過(guò)多，嚴(yán)重的阻礙了企業(yè)的積極性，物管行業(yè)也是這樣，受到太多的干預(yù)。 而對(duì)于物管行業(yè)需要什么樣的法律，首先，從物業(yè)管理的業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)的業(yè)務(wù)無(wú)非是房屋維修、保安保潔、環(huán)境綠化維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的管理以及一些其他的附加服務(wù)，政府在這些方面都應(yīng)該一一對(duì)應(yīng)的建立相應(yīng)的法律法規(guī)和規(guī)章制度，讓物業(yè)企業(yè)有法可循，不至于在工作中摸不著頭腦。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)要建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就必須建立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。再者，社會(huì)對(duì)于物業(yè)已經(jīng)形成了一種認(rèn)知，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，矛頭都指向物業(yè)企業(yè)，從來(lái)不站在物業(yè)企業(yè)的角度思考問(wèn)題。 首先，一部分業(yè)主仍然對(duì)物業(yè)管理不買(mǎi)賬，他們認(rèn)為買(mǎi)了房子就應(yīng)該享受服務(wù)。第三，由于法規(guī)不完善，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱(chēng)，一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。 第一，沒(méi)有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。其次，政府往往出于自身利益考慮，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)干涉過(guò)多，壓制了它們的積極性，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。又加之物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量龐大，如果不積極提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，很有可能面臨生存問(wèn)題。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)，占全國(guó)的 1/7。人才危機(jī)隨時(shí)到來(lái)。此外，一線員工流動(dòng)率不斷走高，也是當(dāng)前企業(yè)遇到的難題。2007年國(guó)家開(kāi)始全國(guó)物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國(guó)共有43919人獲得物業(yè)管理師資格，%。 另外由于物業(yè)管理仍屬一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。 在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，因行業(yè)整體不受重視，社會(huì)上和物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個(gè)較低的層次上，以至于長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)內(nèi)業(yè)外都認(rèn)為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質(zhì)的人才，因此一直就缺乏良好的人才引進(jìn)機(jī)制與培養(yǎng)機(jī)制。同樣，由房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的物業(yè)管理公司，一開(kāi)始主要也是由房地產(chǎn)公司的“冗員”組成的，而且物業(yè)公司還要不斷地“收容”上級(jí)房地產(chǎn)公司分流下來(lái)的人員。這一點(diǎn)在北方物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。 物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的相對(duì)低下首先是由其先天不足引起的。此外，小區(qū)安全保衛(wèi)不讓人放心，房屋、道路及設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)人員工作差都是居民不滿較為集中的地方。 而在管理服務(wù)的“軟件”方面，小區(qū)居民不滿意的前三位分別為停車(chē)、衛(wèi)生和綠化。 至于小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題，在硬件設(shè)施上，主要集中在小區(qū)綠地質(zhì)量和小區(qū)配套上面，％的人認(rèn)為小區(qū)綠地質(zhì)量不合格，％的人覺(jué)得小區(qū)配套不到位，特別是隨著居民對(duì)小區(qū)功能要求的越來(lái)越高，小區(qū)里可以活動(dòng)、健身的休閑場(chǎng)所太少。 從物業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量上看，認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量好的有30份，占總數(shù)的20％；服務(wù)質(zhì)量較好的有48份，占總數(shù)的32%；服