【導讀】也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。取得了較大的成就。然而實際中作為弱勢群體的業(yè)主的合法權(quán)益難以得。到維護，以及開發(fā)商與物業(yè)公司建管不分的體制帶來的諸多弊端。我國的前期物業(yè)管理還需要進一步的完善。本文將通過文獻挖掘法，得。招投標不規(guī)范、物業(yè)承接驗收不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”），最后提出相應(yīng)的對策。

　　

【正文】 年第 5 期 . 18劉剛 .淺 析 物 業(yè) 管 理 的 早 期 介 入 [J].公 元 物 業(yè) 文 章 精 選 .2020 年第 12 期 . 20 防止物業(yè)公司和 開 發(fā) 商的 短 期 行為 最 主 要的 是 要 提 高對 物 業(yè) 管理 早期介入認識 ， 理 順 開 發(fā)商 、 物 業(yè)管 理 公 司、 業(yè) 主 三 者之 間 的 關(guān)系 。 要正確處理好三 者 之 間的 關(guān) 系 ， 需 做 到 以下 幾 點 ： （ 1） 應(yīng) 當 處 理好 開 發(fā) 商與 物 業(yè) 公司 的 關(guān) 系 ， 防 止開 發(fā) 商 與物 業(yè) 公 司之間的父子關(guān)系 ， 在 法律 上 規(guī) 定 開 發(fā) 商 通過 招 投 標 的方 式 選 聘物 業(yè) 管 理企業(yè)以保障業(yè)主 的 利 益； （ 2） 開 發(fā) 商 要 多替 業(yè) 主 考慮 ， 一個 重 品 牌、 創(chuàng) 形 象， 對 業(yè)主 負 責 的開發(fā)商，在樓宇 銷 售 之前 就 應(yīng) 確定 優(yōu) 秀 的物 業(yè) 管 理 公司 加 盟 介入 ； （ 3） 物 業(yè) 管 理公 司 要 有適 當 的 定位 ， 物 業(yè) 管 理 公司 應(yīng) 將 開發(fā) 商 和 業(yè)主都當作客戶， 將 物 業(yè)管 理 公 司、 開 發(fā) 商和 業(yè) 主 委 員會 三 方 的關(guān) 系 定 位成建立在平等基 礎(chǔ) 上 的商 業(yè) 合 作伙 伴 關(guān) 系， 其 目 標 是三 贏 ； （ 4） 物業(yè)管理 公司 在 售 樓 時要 替 業(yè) 主很 好 把 關(guān)。 加強物業(yè) 管 理公 司 隊 伍建 設(shè) 為順利實施早期 介 入 ，還 應(yīng) 加 強物 業(yè) 管 理公 司 隊 伍 建設(shè) ， 加 快物 業(yè)管理專業(yè)人才和 復 合 型人 才 的 培養(yǎng) 。 在 物業(yè) 管 理 員 工中 貫 徹 執(zhí)行 “ 首 問責任制”、“工作 失 職 追究 制 ”， 實 施 “末 位 淘 汰制 ”， 這些 是 做好 物 業(yè) 管理工作的立足點 。 物 業(yè)管 理 公 司應(yīng) 該 在 整個 管 理 崗 位樹 立 正 氣、 鼓 勵 先進、倡導良好的 工 作 氛圍 ， 使 大家 在 繁 忙、 艱 苦 的 工作 過 程 中有 緩 沖 疲倦和傾訴煩悶的 場 所 。員 工 之 間要 相 互 關(guān)心 、 相 互 支持 ， 為 強化 質(zhì) 量 管理奠定良好基礎(chǔ) ； 同 時， 也 可 以利 用 每 月或 每 周 召 開的 員 工 工作 例 會 ，總結(jié)一個月來工 作 計 劃的 落 實 和完 成 情 況， 并 布 置 下個 月 工 作任 務(wù) ； 進行物業(yè)管理典型 實 例 分析 ， 增 強服 務(wù) 理 念的 訓 導 ， 增強 員 工 分析 問 題 和解決問題的能力 。 解決前 期 物業(yè)管理 招投標 問題 的對策 規(guī)范前期物業(yè)管 理 招 投標 主 要 是要 提 供 一個 公 平 競 爭的 外 部 環(huán)況 ，轉(zhuǎn)變政府的職能 ， 提 高業(yè) 主 在 招投 標 中 的決 定 權(quán) ， 從而 選 擇 一個 綜 合 素質(zhì)高的物業(yè)管理 企 業(yè) ， 具體 要 做到 以 下 幾點 ： 從仲裁機 構(gòu) 方面 來 考 慮 21 在公開、公平、 公 正 和誠 實 信 用原 則 的 指導 下 ， 仲 裁機 構(gòu) 的 建立 能夠使投標物業(yè)管 理 公 司投 訴 有 部門 、 申 訴有 渠 道 。 保障 投 標 物業(yè) 管 理 公司的合法權(quán)益， 以 體 現(xiàn)招 投 標 的“ 三 公 ”原 則 ， 通 過招 投 標 選出 一 家 真正能為業(yè)主服務(wù) 的 前 期物 業(yè) 管 理公 司 19。 從政府方 面 來考 慮 政府應(yīng)從管理轉(zhuǎn) 到 指 導、 監(jiān) 督 、培 訓 、 評價 等 服 務(wù) 的層 面 上 來。 幫助開發(fā)商選擇一 個 資 質(zhì)高 ， 信 用好 的 物 業(yè)管 理 企 業(yè) 。 主要 職責 是 ， 制定推進物業(yè)管理市 場 相 關(guān)政 策 并 監(jiān)督 其 執(zhí) 行狀 況 ， 對 物業(yè) 管 理 招投 標 活 動中的專家評委進 行 培 訓和 資 格 認定 ， 建 立健 全 招 投 標備 案 制 度 。 從 評標組 織 方面 來 考 慮 評標組織 一般由 政 府 官員 與 物 業(yè)管 理 公 司總 經(jīng) 理 等 評委 會 成 員 組成 ， 他們 必須具 備 豐 富的 物 業(yè) 管理 經(jīng) 驗 和資 格 ， 以 保證 評 委 的質(zhì) 量 ， 使整個評標過程更 加 客 觀和 公 正 。 評 委 會 組成 人 員 的 比例 分 配 應(yīng)真 正 體 現(xiàn)業(yè)主的權(quán)益，恰 當 的 比例 應(yīng) 是 以業(yè) 主 為 主， 專 家 為 輔。 對 評 標組 織 進 行獎懲制度， 即在 前 期 物業(yè) 管 理 合同 中 表 明， 若 所 選 物業(yè) 管 理 企業(yè) 在 前 期管理中表現(xiàn)良好 ， 則 給予 評 標 組織 成 員 一定 的 獎 勵 ，若 所 選 物業(yè) 管 理 企業(yè)在前期管理中 引 起 不少 糾 紛 ，則 對 評 標組 織 成 員 實行 一 定 懲罰 。 從制度方 面 考慮 積極推行前期物 業(yè) 管 理招 投 標 制度 ， 使 前期 物 業(yè) 管 理招 投 標 意識 深入人心，使建設(shè) 單 位 及物 業(yè) 管 理企 業(yè) 樹 立依 法 招 投 標的 意 識 ，為 規(guī) 范 前期物業(yè)管理提供 有 利 保障 。 防 止 開 發(fā) 商 與物 業(yè) 管 理 企業(yè) “ 私下 ” 協(xié)商而定 。要想使房地 產(chǎn) 開 發(fā)與 物 業(yè) 管理 實 現(xiàn) 真正 的 分 離 ，還 必 須 制定 規(guī) 章 制度使房地產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) 與物 業(yè) 管 理企 業(yè) 在 經(jīng)濟 利 益 上 徹底 分 離 ，最 重 要 的是使物業(yè)管理企 業(yè) 獨 立經(jīng) 營 。 從業(yè)主方 面 來考 慮 賦予業(yè)主在招投 標 中 的主 要 決 定權(quán) 和 監(jiān) 督權(quán) ， 當 前 期物 業(yè) 管 理企 業(yè) 19翁國強 .前 期 物 業(yè) 招 投 標 的 難 點 與 對 策 [J].中 國 物 業(yè) 管 理 .2020年第 3 期 . 22 招投標制度不規(guī) 范 、 邀標 制 “ 做秀 ’、“ 走過 場 ” 侵 犯業(yè) 主 權(quán) 益時 ， 賦 予業(yè)主提起訴訟的 權(quán) 利 ，允 許 業(yè) 主以 “ 以 合法 形 式 掩 蓋非 法 目 的” 為 理 由向法院提出訴訟 ， 請 求認 定 招 標、 中 標 無效 ， 而 重 新進 行 招 投標 。 解決因物業(yè)承接驗 收 問題的對策 可 以說 由 房 屋質(zhì) 量 缺 陷問 題 引 起的 矛 盾 在所 有 的 因 素中 占 75%比例，而質(zhì)量問題大部 分 要 歸咎 于 前 期物 業(yè) 承 接驗 收 時 敷 衍了 事 ， 所以 完 善 前期物業(yè)驗收至關(guān) 重 要 。 在 前期首 先 要建 立 一 套完 善 的 接 管驗 收 制 度 一套完善的接管 驗 收 制度 首 先 要明 確 驗 房小 組 必 須 由 開 發(fā) 商 、物 業(yè)公司、施工隊、 監(jiān) 理 公司 挑 選 出來 的 具 有相 應(yīng) 資 質(zhì) 的人 員 組 成 ； 其次規(guī)定要 利用一系列 表 單 對整 個 驗 收、 維 修 整改 、 房 屋 移交 等 過 程 來進行 控制， 最 后， 在 接 管驗 收 之 前， 物 業(yè)管 理 企 業(yè) 必 須 與 開發(fā) 商 達 成 以下 協(xié) 議： （ 1） 獲得保修 期內(nèi) 維 修 的 主動 權(quán) ； （ 2） 物業(yè)管理 企業(yè) 必 須 獲 得對 施 工 隊質(zhì) 保 金 的控 制 簽 字權(quán) ； （ 3） 規(guī) 定 報 修、 修 復 的時 間 。如 報 修 后必 須 在 3 天內(nèi) 完 成， 一 旦 超過這個時間就由 物 業(yè) 公司 派 自 己的 維 修 隊伍 進 行 修 理， 修 理 所產(chǎn) 生 的 一切費用從工程余 款 及 質(zhì)保 金 中 扣除 20。 組建一個 合 法， 認 真 負 責， 懂行 的驗 收 組 織 在前期物業(yè)管理 中 ， 物業(yè) 的 交 接與 驗 收 是在 建 設(shè) 商 與物 業(yè) 管 理企 業(yè)之間進行的，可 在 實 際生 活 中 ， 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 迫 于 開發(fā) 商 的 壓力 ， 對 交接驗收中出現(xiàn)的 問 題 常常 是 聽 之任 之 ， 而且 驗 收 組 織常 常 是 由一 些 不 具備經(jīng)驗、不懂行 的 人 組成 ， 無 法發(fā) 現(xiàn) 工 程中 遺 留 的 問題 ， 所 以組 建 一 個合法，認真負責 ， 懂 行的 驗 收 組織 至 關(guān) 重要 。 其次嚴把 驗 收接 管 關(guān) 物業(yè)公司工程人 員 在 接管 驗 收 中必 須 仔 細認 真 ， 一 方面 按 照 國家 建筑 規(guī)范 的 標 準來 檢 查 房屋 是 否 存在 質(zhì) 量 缺陷 問 題（ 如 裂 縫等 ）， 另 一方 面 20黃良 .前 期 物 業(yè) 管 理 中 的 矛 盾 及 應(yīng) 對 措 施 [J].物業(yè)管 理 . 上 海 房 地 .2020. 23 以業(yè)主的眼光來 觀 察 ，看 那 些 容易 引 起 業(yè)主 投 訴 的 問題 （如箱 變位置影響底樓采光等），上 述 問 題 必須 在 交 房前 整 改 完畢 。 建立一套 房 修制 度 在交房前建立一 套 房 修制 度 用 來對 今 后 保修 期 內(nèi) 維 修的 控 制 。之 所以在交房前考慮 建 立 接管 驗 收 制度 、 維 修協(xié) 議 、 房 修制 度 等 ，目 的 就 一個，在交房前盡 量 避 免出 現(xiàn) 房 屋質(zhì) 量 缺 陷問 題 ， 健 全各 類 制 度也 是 便 于今后對施工隊維 修 質(zhì) 量、 維 修 時間 的 控 制， 以 減 少 業(yè)主 的 投 訴。 如 在 交房后出現(xiàn)質(zhì)量缺 陷 問 題， 物 業(yè) 公司 也 要 積極 地 幫 助 業(yè)主 與 開 發(fā)商 協(xié) 調(diào) 好修理、賠償事宜 。 解決 物業(yè)服務(wù) 收費 問題 的對策 最近幾年，前期 物 業(yè) 管理 方 面 的投 訴 逐 漸呈 急 劇 上 升勢 頭 ， 其中 尤以物業(yè)管理收 費 投 訴 上升 最 快 ，主 要 表 現(xiàn)在 物 業(yè) 管 理收 費 項 目、 范 圍 、標準不明確或者 收 費 過高 ， 另 外， 大 部 分業(yè) 主 因 房 屋質(zhì) 量 、 配套 、 產(chǎn) 權(quán)等問題而與開發(fā) 商 發(fā) 生的 各 種 糾紛 ， 結(jié) 果都 會 導 致 拒交 物 業(yè) 管理 費 。 與此同時，前期物 業(yè) 管 理企 業(yè) 運 轉(zhuǎn)困 難 ， 收不 抵 支 。 因此 ， 公 平合 理 地 解決物業(yè)管理收費 中 存 在的 一 些 問題 ， 是 當前 物 業(yè) 管 理行 業(yè) 健 康發(fā) 展 的 關(guān)鍵。 改變業(yè)主 的 觀念 目前，業(yè)主在住 房 消 費觀 念 上 還存 在 著 不少 誤 區(qū) 。 其一 ， 業(yè) 主沒 有認識到物業(yè)管理 是 使 其房 產(chǎn) 保 值升 值 的 一種 投 資 行 為， 也 沒 有認 識 到 物業(yè)服務(wù)是一種消 費 行 為， 在 繳 納服 務(wù) 費 時總 要 “ 左 盼右 顧 ” ，生 怕 自 己“ 吃虧 ” 。 最 好 能夠 找 到 一 些服 務(wù) 質(zhì) 量問 題， 以 此 作為 “ 拒繳 ” 的 理 由。其二，不少業(yè)主 對 “ 業(yè)主 公 約 ” 的 概 念 不清 楚 ， 他 們往 往 把 業(yè)主 因 違 規(guī)操作造成的物業(yè) 管 理 矛盾 ， 都 歸結(jié) 到 物 業(yè)管 理 公 司 的不 作 為 ，造 成 收 費難。 爭對這一困 難 ， 我們 必 須 加大 對 物 業(yè)管 理 的 宣 傳， 提 高 業(yè)主 對 物 業(yè)管理的認識。 改變物業(yè) 收 費的 管 理 體制 建議充分發(fā)揮各 區(qū) 物 價人 員 的 作用 ， 建 立省 、 市 、 區(qū)三 級 管 理物 業(yè) 24 收費的管理體制 。 省 、市 、 區(qū) 三級 齊 抓 共管 ， 對 搞 好全 市 的 物業(yè) 收 費 管理工作是一定會 有 促 進作 用 的 。對 物 業(yè) 管理 老 百 姓 意見 較 大 的水 電 費 公攤 不合 理， 不 定 期公 布 明 細 賬目 等 問 題， 建議 省 物 價局 能 制 定 相關(guān) 規(guī) 定，發(fā)揮區(qū)縣物價部 門 的 作用 ， 將 需要 公 攤 的項 目 收 支 交由 區(qū) 縣 價格 認 證 部門予以認證。這 樣 省 物價 局 即 可騰 出 手 來， 繼 續(xù) 完 善省 物 業(yè) 服務(wù) 收 費 管理實施辦法、省 物 業(yè) 服務(wù) 等 級 收費 標 準 等價 格 法 規(guī) 。 提高物業(yè) 管 理水 平 要 想提 高 物 業(yè)管 理 水 平 ，最 重 要 的是 提 高 物業(yè) 管 理 企業(yè) 的 服 務(wù)意 識 ，提高物業(yè)管理企 業(yè) 對 社 區(qū) 文化 的認識， 努力 建 設(shè) 一個 業(yè) 主 與物 業(yè) 管 理企業(yè)和睦相處的 環(huán) 境 ?，F(xiàn) 代 的 物業(yè) 管 理 不再 是 一 種 純粹 的 市 場交 易 ， 物業(yè)管理公司不能 只 想 著自 已 的 羸利 ， 而 應(yīng)該 從 業(yè) 主 的利 益 著 想， 合 理 利用物業(yè)管理費用 ， 努 力創(chuàng) 建 一 個和 諧 的 社區(qū) 環(huán) 境 。 具體 的 實 行辦 法 有 ： (1)聘用素質(zhì)高 ，有 經(jīng) 驗 的 物業(yè) 管 理 人員 進 行 管理 ； (2)物 管企 業(yè) 要 通過 整 合 擴 大規(guī) 模 ，降 低 成 本， 規(guī) 范管 理 ，最 終 提 高服務(wù)水平 ， 這是 解 決 收費 難 的 關(guān)鍵 ； (3)通 過積 極 的 宣傳 、 引導 和 示 范， 讓廣 大 業(yè) 主 了解 物 業(yè) 管理 工 作 的內(nèi)容，盡快接受 新 的 住房 消 費 觀念 ； (4)對 確實 交 不 起物 業(yè) 管 理 費的 業(yè) 主 ， 物 業(yè) 管 理 企業(yè) 要 在 一定 程 度 上幫助業(yè)主解決困 難 ， 避免 采 用 強硬 的 手 段向 業(yè) 主 索 取費 用 ， 同時 建議政府采取一些社會 保 障 的辦 法 來 解決 21； (5)注 意加 強 人 文管 理 ，從 軟 方 面